【专题背景】

☆2014年土地增值税的清算正在进行时！！！

房地产企业稽查“风暴”中，土地增值税清算首当其冲！企业自查结果与税务机关清算结论、中介机构代理清算结果往往有较大的差异，哪一份清算报告税收风险最低呢？各地在做土地增值税清算时的口径有什么不一样？土地增值税清算税务稽查重点是什么？未来土地增值税的政策将出现什么大变革?如何做好土地增值税清算？如何理解相关政策？如何在合理合法情况下做好土地增值税筹划？为了做好土地增值税清算房地产企业应在各环节如何做好配合工作？如何把撑清算口径做好不同物业类型的清算？

特别是在房地产行业“营改增”以后，土地增值税这一税种或许将要退出历史舞台，在“营改增”之前对所有应征未征的土地增值税将采取一次拉网式的征收和清算工作。因此，最近一个时期土地增值税的征收、清算工作将出现一个“异常火爆”的局面。

☆土地增值税清算风暴来袭，作为房地产企业的您准备好了吗？

税总发[2013]67号、税总函[2013]658号文要求各地严格审核扣除项目，特别是商业类地产项目，由于增值率高，清算将导致大量补税。普通住宅项目，如果不能准确把握，可能导致无法享受优惠。该税种筹划空间也比较大，需要在清算之前做好应对的准备；土地增值税政策各地差异较大，在清算中特别是扣除项目的确定争议较多。

本次课程结合诸多案例，分别从土地增值税征税对象到纳税人的认定，从收入的时间与金额到扣除项目的确认，从扣除凭证到各税种的分析，从成本分摊方法的差异到清算结果的比对……逐一解读土地增值税清算的技巧与风险点，准确把控清算，有效化解账务处理带来的棘手问题，达到准确理解新政，掌握解决税企纳税争议的方法的最佳方案。

【培训对象】

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。

【主讲内容】

第一节：土地增值税征税范围及计算流程

1、土地增值税增收的条件有哪些？

2、土地增值税纳税人的确认需要注意哪些问题？

3、土地增值税计算的流程概述

4、集体土地建房开发是否属于土地增值税征收的范围？

第二节：土地增值税清算流程详解

1、收入确认的原则和依据是什么？

2、开发产品的赠与和销售区别要点是？

3、收取的诚意金、违约金的税收待遇有什么不同？

4、违约金涉及的发票和扣除需要注意哪些事项？

5、非直接销售开发产品如何确认收入？

6、低价售房给员工、股东的税收风险？

7、销售折扣方式下＜买一送一、捆绑销售等＞收入如何确认？

8、代收费用是否计入房价的税负测算

第三节：土地增值税重点问题解析

1、土地增值税扣除项目的四个原则是什么？

2、如何理解合法有效的凭证？白条如何规避税收风险？

3、政府返还资金的税收处理需要注意哪些问题？

4、不同方式下取得土地如何确认土地成本？

＜股权收购、建设--移交、接受土地投资、拆一还一等＞

5、耕地占用税可否作为土地成本？城镇土地使用税呢？

6、房地产开发企业土地使用税纳税义务起止时间详解

7、和政府置换土地，政府没有及时交付，土地使用税开始时间如何处理？

8、拆迁费的处理，如何应对“现金”科目的审核？

9、人防设施发生的成本可以扣除吗？红线外的道路、公园开发是否可以扣除？

10、资本化利息是否归集开发成本？城镇土地使用税呢？餐费？

11、开发费用扣除详解＜据实扣除、计算扣除不同税收待遇分析＞

12、企业不同融资方式的税收风险控制：

＜民间融资、转贷、委托贷款、统借统还等七种＞

13、省级人民政府规定的税费是否可以扣除？

14、房地产企业销售产品为什么要加计扣除？七种不同情况加计扣除的税收分析。15、具备哪些条件，企业进行土地增值税强制清算和通知清算？

16、清算开始后凭证的截止时间如何规定？

17、土地增值税清算单位和清算对象的确定标准是什么？

18、结合案例，解读土地增值税扣除项目分摊方法：

＜占地面积法、建筑面积法、直接成本法、层高系数法＞

19、项目内进度不一，却达到“通知清算”的条件，如何分摊公共配套费？

20、支付给境外的设计费、勘察测绘费是否扣除？

第四节：“营改增”对房地产企业的影响及风险控制

1、房地产开发企业哪些业务应当缴纳增值税？如何选择增值税纳税人身份？

2、房地产企业处置使用过的固定资产和废旧物资应当交什么税？怎样缴税？

3、营改增对房地产企业现时的影响？对房地产企业未来的影响？

4、房地产企业何时试行营业税改征增值税？如何做好“营改增”的准备工作？

第五节：现场互动，专家开放时间，解答学员疑难问题。

王老师

王老师：会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧！