课程大纲：

（课程涵盖了设计、招投标、施工管理三大核心环节，系统梳理改造项目全流程核心环节（设计、招投标、施工）的关键点、难点与解决思路，适合面向业主方、设计方、施工方、咨询单位、政府管理人员等群体。）

引言： 时代背景，既有建筑改造的机遇与挑战

1.城市更新浪潮：政策驱动（如城市更新行动、绿色低碳发展）、土地资源约束、存量时代到来。

2.市场需求旺盛：功能提升需求（办公、商业、文旅、居住）、历史建筑保护利用、节能减排要求。

3.核心挑战凸显：复杂性高（基础资料缺失、隐蔽工程多、结构安全评估难）、限制条件多（不停业施工、规范更新、邻里关系）、管理难度大（多专业协同、成本控制、风险管控）。

第一部分：建筑改造的设计阶段——奠定项目核心基调

1.改造设计的特殊性：与新建项目的本质区别（约束即灵感来源）

1)深入调研与评估（重中之重！）

2)历史资料收集（图纸、档案、使用记录）。

3)全面现状检测与评估：结构安全性、设备设施状况（水、暖、电、消防）、围护结构性能、- 材料老化程度、环境检测（石棉、氡气等）、无障碍设施。

4)法规符合性审查：现行规范（尤其是消防、抗震、节能）与原设计的差异。

5)使用者需求与功能定位再确认。

2. 改造设计的核心原则.

1)安全性优先：结构检测与加固（如老旧建筑承重墙评估、抗震等级复核）

2)功能性适配：满足新用途需求（如厂房改文创园需增加采光、动线优化）

3)经济性平衡：成本控制与价值提升（优先保留可利用结构，避免过度拆除）

4)合规性把控：符合消防、环保、历史建筑保护等规范（如老城区改造需通过文物部门审批）

3. 设计流程与关键输出

1)现场勘查：记录建筑现状（结构裂缝、管线走向、周边环境等）

2)方案设计：提出改造思路（平面布局调整、立面更新、功能分区等）

3)深化设计：细化技术参数（材料选型、构造节点、设备管线整合等）

4)成果交付：输出施工图纸、工程量清单、设计说明等文件

4.核心设计策略与关键技术：

1)功能转换与空间重塑：灵活划分、垂直加建（谨慎）、夹层利用、中庭引入。

2)结构加固与托换技术：碳纤维加固、粘钢、增大截面、体外预应力、锚杆静压桩、托梁拔柱（复杂）。

3)围护结构性能提升：外墙保温改造（内/外保温选择）、高性能门窗更换、屋顶绿化/保温改造。

4)机电设备系统更新：管线综合、节能设备选型（暖通、照明）、智慧楼宇系统集成。

5)消防性能化设计与提升：疏散路径优化、防火分区调整、自动灭火与报警系统升级。

6)无障碍与适老化设计：电梯加装、坡道、卫生间改造等。

5.设计阶段的风险管控：

1)勘察评估不充分导致的设计变更风险。

2)对原有结构/设备判断失误的风险。

3)与现行规范冲突的解决方案风险（重点是消防、结构加固）。

4)应对：强化前期投入、多方案比选、专家论证、预留弹性。

第二部分：建筑改造的招投标阶段——精准匹配与风险预控

1. 招标前期准备

1)明确招标范围：区分设计、施工、监理等不同标段（如小型改造可采用“设计+施工”一体化招标），总分包工作范围，做好合约规划

2)编制招标文件：包含项目需求、合同条款、评标标准、投标截止时间等

3)资格预审：筛选符合资质的单位（如施工单位需具备建筑工程施工总承包三级及以上资质）

2. 招投标核心环节

1)投标文件评审：从技术方案（施工组织设计、进度计划）、报价合理性、企业业绩等维度评分

2)澄清与答疑：针对投标方提出的疑问进行书面回复，确保信息对称

3)中标公示与合同签订：公示结果无异议后，明确双方权利义务（尤其注明改造中的隐蔽工程验收标准）

3.改造项目招投标的特殊性：

1)标的物复杂性高：“看不见”的工程量大，不确定性高。

2)方案能力要求高：承包商需具备解决复杂问题的经验和创新能力。

3)风险分配更关键：如何界定业主与承包商在“未知情况”下的责任。

4)资格预审重要性提升：强调类似项目经验和专业团队配置。

4.招标文件编制的核心要点 (业主视角)：

1)详实的现状资料提供：尽可能提供所有已知的勘察、检测、评估报告和图纸。

2)清晰明确的需求与目标：功能、性能（节能、消防等级）、工期、质量、安全文明要求。

3)合理的风险分担机制：

4)明确界定“未知情况”（如隐蔽结构问题）的处理程序和费用承担原则（如采用不可预见费、单价合同、或特定条件下的变更估价方法）。

5)对加固、拆除、保护等特殊工序的技术和质量要求。

6)评标办法的侧重：技术标权重应适当提高，重点考察：

7)改造方案合理性：对关键问题（结构、消防、管线）的解决思路。

8)施工组织设计的针对性：不停业施工方案、安全防护措施、应急预案。

9)项目团队经验：尤其是项目经理和技术负责人的类似项目经验。

10)合同类型选择：单价合同（工程量清单）相对更普遍，总价合同风险

徐江涛

讲师简介：

徐江涛老师

教授级高级工程师（正高级）

同济大学工程硕士校外导师

同济大学结构工程专业工学硕士

一级注册结构工程师

10年结构设计经验，20年工程管理经验

主讲过建筑基础、钢筋混凝土等课程

曾任某集团事业部总工（负责300米超高层项目建设）

某集团养老公司总工（负责杭州市某顶级养老机构的改造建设）。

擅长领域：设计管理、成本控制、既有建筑改造

实战经历：

曾任某集团事业部总工（负责300米超高层项目建设），某集团养老公司总工（负责杭州市某顶级养老机构的改造建设）。

从结构设计到工程管理，从住宅到商业综合体、超高层酒店办公到机构养老，从新建工程到既有建筑的改造，积累了大量的经验，对设计管理、成本控制、既有建筑改造，养老机构的设计施工管理等方面有深入的研究和总结。

主讲课程：

《既有建筑改造全流程管理——从设计到交付的实践指南》

《某钢筋混凝土框架结构大楼结构加固设计及优化》