课程背景：

当前，我国城市发展已从规模快速扩张进入到注重品质提升的整体转型阶段。《政府工作报告》和中共中央《十四五规划和二〇三五年远景目标》中首次提出“实施城市更新行动”。住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽撰写了《实施城市更新行动》，将“城市更新”作为城市建设领域“十四五”工作的主旋律，对城市更新在新时代下承担改善人居环境、优化城市功能、传承人文历史、推动产业升级的历史使命提出新的要求。发改委《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中将城市更新作为重要任务之一。住建部2021年下发的63号文及《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》（建办科函〔2021〕443号）、《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号）等文件，旨在提高城市规划、建设、治理水平，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。2023年7月21日，国务院下发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，市场称之为“棚改2.0”重启，城区常住人口300万以上的大城市均可参照实施，随后自然资源部下发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号），作为城中村改造操作层面的细化文件，进一步推动城中村改造项目的落地。

由于地方政府、融资平台、社会资本、产业集团和金融机构等参与主体，尚未具备足够的投融资策划能力和项目经验，各类咨询机构主要以工程咨询为主，无法提供综合性投融资与产融结合咨询服务，这给参与上述城镇化投融资工作的各类机构和专业人员，提出特别复杂的挑战和困难，很多新的领域值得学习研讨并在实践中运用。为此，将于 在 举办“ ”研修班，诚邀您的出席。

课程大纲：

一、城中村改造项目操作实务与投融资落地实操

（一）城中村改造政策要点

1、城中村改造与棚改的区别

2、城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系

3、什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策

4、超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读

5、城中村改造的流程

（二）城中村改造的三个层次

1、当前存量住宅供给不足城市，当前有必要对城中村进行拆除重建

2、未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需求

3、人口流入有限且目前存量住房过剩地区的整治提升

4、城中村改造的层次可能的路径

5、城中村改造，拆除重建之后的两大路径

（三）城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式

1、民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求

2、市场化商业运营，满足住宅及产业需求

3、市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求

（四）城中村改造项目的运作模式及案例解析

1.通过“房票安置”推动城中村改造

2.通过土地整备推动城中村改造

3.通过做地模式推动城中村改造

4.通过政府回购安置房推动城中村改造

5.通过工业上楼推动城中村改造

（五）城中村改造投融资模式解析及案例分享

1、委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享

2、做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析

3、土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享

4、二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资

5、反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享

6、包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？

7、城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享

（六）城中村改造项目结构化合作模式案例分享

1、“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式

2、城中村综合开发“投资合作+EPC”模式

3、专项债+土地模式

4、专项债+市场化融资模式

5、认购基金+施工总承包模式

6、股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？

7、平台摘地+融资合作建设运营模式

二、城市更新项目投融资实务

（一）城市更新项目政策梳理及63号、30号文的应对措施

（二）城市更新项目分类及操作流程分析

（三）企业参与城市更新项目的操作模式分析

（四）城市更新项目的收益构成及主要来源

（五）城市更新项目运作的核心及要点（人产城融资）

（六）城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度

（七）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择

（八）城市更新片区级项目的策划要点（均一性）

（九）广州做地“十条”在城市更新项目中的优劣势分析

（十）城市更新项目如何实现自平衡？

（十一）平衡不了如何操作

（十二）一级开发和无收入项目资金解决途径

（十三）城市更新项目资本金的解决方式

（十四）城市更新基金的设立及操作实务

（十五）不能拆不能建的城市更新项目如何操作

（十六）城市更新项目的征地拆迁资金如何解决

（十七）地方政府如何筹划城市更新

（十八）金融机构如何开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动融资）

（十九）建筑企业如何获取城市更新工程

（二十）城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析

1、棚改自平衡模式

2、土地预申请模式

3、二级带一级模式

4、融资地块自平衡模式

5、土地权利归宗模式

6、权利人自主改造模式

7、土地权利人与第三方企业合作模式

8、存量用地房屋转型升级

9、轻重资产并购更新模式

（二十一）城市更新项目收并购实务及案例

（二十二）城市更新项目融资模式案例分享

1、城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）

2、银行在城市更新项目的审批要点

3、城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计

4、资金的接续、滚动开发与峰值的设定

5、形成资产的盘活

6、案例分享

林正刚

讲师简介：

林正刚老师

国家发改委经济体制改革研究会理事

财政部PPP财务专家、中国投资协会专家委员

国际注册融资规划师、国际注册私募投资基金管理师

高级人力资源管理师

具有律师及基金从业资格，金融硕士研究生

中至远集团总裁

清华大学、人民大学、中央财经大学等著名大学的EMBA、总裁班特聘讲师

新理财、新华网等权威媒体杂志特约作者，发表文章数十篇

他擅长政府投资项目的策划和政信融资模式设计，能够为政府“两新一重”公益性项目、综合开发项目、城市更新、EOD及乡村振兴项目提供合规及可融资性的策划包装方案，能够为产业基金的发起、设立及运作提供优质的服务。他长期致力于国有企业改革、融资平台公司高质量发展的咨询与投资实践，尤其是在隐性债务的处置、投融资模式设计、公司战略、混改、员工股权激励等方面具备丰富的实战经验。

他先后为100多个PPP项目提供咨询或顾问服务，其中提供咨询的5个PPP项目被评为财政部国家示范项目。他曾主持、参与贵阳南明城市更新项目、陕西中科机场科技新城开发项目、博鳌乐成—国际医疗旅游先行区片区开发项目、四川天府国际体育健康城项目、邢台市古城保护与利用开发项目、南阳市医圣祠旧城改造片区开发项目等数十件综合开发项目的投融资咨询；参与数十件现代农业产业园、田园综合体、特色小镇等乡村振兴项目的策划与包装；参与发起设立省、市、县级引导基金及企业产业基金规模超过200亿元。他曾主持、参与数百家平台公司转型升级工作及国有企业的混改、并购及重整工作。

他参与住建部《城市综合管廊工程的应用研究》入选住建部2016年科学技术项目规划-编号：2016-R3-005。参与国家能源局《关于民间资本投资电力领域的课题研究》。曾在中国财经、新理财、新华网等、今日头条多家媒体发表的《解析地方政府隐性债务化解模式》《债务化解与资产重组，开启地方投融资模式重构新征程》《PPP模式是破解特色小镇融资挑战的一种有效途径》、《资管、私募新规双剑合璧，PPP路在何方》《隐性债务倒逼地方政府投融资模式重构》《ABO，请坚定信念》等相关文章受到业界的好评。

主讲课程：

《新政下“平急两用”公共基础设施合规运作、投融资创新实操及实战案例》

《新政下“三大工程”合规运作、投融资创新实操及实战案例》

《地方债务风险化解严监管下（35号文）央国企运作政府项目及城乡区域综合开发项目的合规路径、投融资创新模式与落地实操》

《政府专项债券“借用还”全过程管理及项目策划、评审要点解析》

《乡村振兴项目关键路径探索与标杆案例实战解析》

《新政下城市更新项目合规运作、风险防范及投融资模式设计与落地实操》

《新政下EOD（以生态环境为导向的综合开发项目）合规运作、风险防范及投融资模式实操与落地实战案例》

《关于落实稳住经济大盘形势下政府项目的遴选、策划与投融资模式设计及落地实操》

《十四五地方政府高质量发展投融资新逻辑及区域综合开发项目的模式设计、策划要点、落地实操与实战案例》

《拼经济形势下政府项目精准谋划与城乡区域建设融资创新实操及风险防范》

服务企业：

烟台东鑫集团、德阳发展集团、资阳发展集团、滕发控股集团、乐至国投、安阳开投、苏交科、常州新运集团、广东潮安城建集团、郑东新区城建、湖南长沙湘江集团等