课程大纲

一、“十四五”地方政府投融资模式的重构与高质量发展投融资新逻辑

1、债务监管-彻底打破传统的政信合作

2、银保监〔2021〕15号文对市场化融资的理解与适用

3、高质量发展政府投融资新逻辑

（1）区分隐性债务和市场化融资

（2）区分政府投资项目和企业投资项目

（3）规划有经营收入的项目

（4）区分政府直接投资和资本金注入项目

（5）授权开发+做大做强城投

（6）不能以土地出让金融资，而以土地的最终产出规划项目并融资

（7）合规安排政府资金的多种使用方式

（8）区分委托代建和授权开发

（9）大基建时代的综合平衡

（10）转变融资思路，构建合规收入

二、城市更新相关政策要点解析

1、新型城镇化的相关政策

2、《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）的解读与应对

3、城市更新其他约束性政策

4、地产企业的“三道红线”

5、“房住不炒”的基本要求

6、增加居住功能的供给

7、低效用地的相关政策

8、“成片征收”政策概述

9、租赁住房的政策引导

10、各地城市更新项目的政策、操作模式的比较与分析

11、城市更新与棚户区改造的区别

三、城市更新的概念及运作模式

1、城市更新的含义与理念变化

2、城市更新的目标

3、城市更新实施范围与限制

4、城市更新项目分类及不同类型城市更新项目的特点

（1）按改造力度划分：整治、改建（有机更新）和拆建

（2）按改造对象划分：城中村、老旧小区、老旧街区、老旧厂区和老旧商区的“四区一村”改造

（3）不同类型城市更新项目的特点

4、城市更新操作流程

（1）设定整体目标

（2）前期摸底与城市体检

（3）推动城市设计

（4）修编相应规划

（5）确定实施模式、编制实施方案

（6）选定实施主体

（7）设定筹资模式

（8）完成相应流程

（9）成立项目公司

5、城市更新项目操作模式及收益构成来源

（1）政府主导型城市更新

（2）平台公司主导型城市更新

（3）地产、社会资本主导型城市更新

（4）各模式下的案例与异同

（5）有机更新收益的主要构成及来源

（6）拆除重建的城市更新收益的主要构成及来源

四、城市更新之土地储备开发模式解析

1、收储模式——纯做一级的城市更新

（1）委托代建+采购工程、采购服务模式

（2）做地模式

2、二级赎买一级模式

3、反向委托（或反向购买）的一二级联动模式

五、城市更新项目运作的核心及要点

（一）城市更新的核心-产业升级与迭代（新旧动能转化）

1、城市更新的产业选择

2、产业不断迭代升级

3、产业升级与迭代“城市更新+”的模式

（1）城市更新+新基建

（2）城市更新+TOD模式

（3）城市更新+实体产业升级的IOD模式

（4）城市更新+EOD模式

（5）城市更新+新消费

（6）城市更新+新文旅开发

（7）城市更新+碳中和

（二）城市更新—重在 “四新”

1、加速推动城市“新经济”

2、重构发展城市“新功能”

3、打造城市空间“新意境”

4、引领践行城市建设“新科技”

六、城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择

1、新一轮城市更新行动中，地方平台公司的“主体”角色

（1）地方平台公司在城市更新行动中的角色

（2）城市更新—平台公司转型的核武器

（3）城市更新授权平台公司主导的操作模式

（4）平台公司参与城市更新的实施路径

2、城市更新项目社会投资人的选择

（1）多元化业务板块

（2）稳健的经营业绩

（3）低成本的资金来源

七、城市更新片区级项目的策划要点

1、城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）的因素

2、城市更新片区级项目策划之一二三级联动的供地制度创新、风险管控和激励相容

（1）城市更新一二三级联动的基础

（2）一二三级联动开发的风险管控

（3）一二三级联动开发的激励相容（联动or混同）

（4）一二三级联动开发的三种模式

（5）城市更新联动之资源、产权激励体系

3、整村统筹—城中村融合发展的利器

（1）整村统筹的模式要点与意义

（2）城市更新与整村统筹的区别与联系

（3）整村统筹项目实施方案

八、城市更新实务难点分析与解决路径

1、综合整治类项目难点及解决思路

2、拆除重建类城市更新实务难点

（1）意愿征集

（2）权属确认

（3）地价核算

（4）税务筹划

九、城市更新投融资模式实务及案例

1、地方政府利用财政资金直接投资模式及案例

2、地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例

3、地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例

4、“投资人+EPC”模式的应用

5、政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例

6、置换为单一权利主体的一二级联动模式及案例

7、政府与市场合作模式下一二级联动模式

8、地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例

9、属地企业或居民（村民）自主更新模式及案例

10、项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装

十、城市更新项目收并购实务及案例

1、城市更新项目收并购的三种模式

2、城市更新收并购难点要点解析

（1）股权收购合同中“交易总价款”的问题

（2）与转让方约定拆赔事宜的要点问题

（3）收购后转让方员工的留用问题（尤其是原拆迁团队）

（4）转让方的个人所得税代扣代缴问题

（5）收购更新项目后自行改造的税筹技巧

（6）城市更新项目股权并购税筹技巧

（7）实施主体确认阶段政府主管部门对专项规划进行修改的问题

3、城市更新收并购案例解析（有机更新）

十一、城市更新项目融资的模式与案例分享

1、城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）

2、银行在城市更新项目的审批要点

3、城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计

4、资金的接续与滚动开发

5、形成资产的盘活

6、案例分享

（1）山东工行发放济南上新街片区城市有机更新项目贷款

（2）贵阳某城市更新片区项目融资实例

7、城市更新基金

（1）城市更新基金融资模式的优势

（2）城市更新基金参与城市更新项目的方式

（3）城市更新基金的介入模式和项目操作流程

（4）基金投资改造运营后出售模式案例分享

林正刚

讲师简介：

林正刚老师

国家发改委经济体制改革研究会理事

财政部PPP财务专家、中国投资协会专家委员

国际注册融资规划师、国际注册私募投资基金管理师

高级人力资源管理师

具有律师及基金从业资格，金融硕士研究生

中至远集团总裁

清华大学、人民大学、中央财经大学等著名大学的EMBA、总裁班特聘讲师

新理财、新华网等权威媒体杂志特约作者，发表文章数十篇

他擅长政府投资项目的策划和政信融资模式设计，能够为政府“两新一重”公益性项目、综合开发项目、城市更新、EOD及乡村振兴项目提供合规及可融资性的策划包装方案，能够为产业基金的发起、设立及运作提供优质的服务。他长期致力于国有企业改革、融资平台公司高质量发展的咨询与投资实践，尤其是在隐性债务的处置、投融资模式设计、公司战略、混改、员工股权激励等方面具备丰富的实战经验。

他先后为100多个PPP项目提供咨询或顾问服务，其中提供咨询的5个PPP项目被评为财政部国家示范项目。他曾主持、参与贵阳南明城市更新项目、陕西中科机场科技新城开发项目、博鳌乐成—国际医疗旅游先行区片区开发项目、四川天府国际体育健康城项目、邢台市古城保护与利用开发项目、南阳市医圣祠旧城改造片区开发项目等数十件综合开发项目的投融资咨询；参与数十件现代农业产业园、田园综合体、特色小镇等乡村振兴项目的策划与包装；参与发起设立省、市、县级引导基金及企业产业基金规模超过200亿元。他曾主持、参与数百家平台公司转型升级工作及国有企业的混改、并购及重整工作。

他参与住建部《城市综合管廊工程的应用研究》入选住建部2016年科学技术项目规划-编号：2016-R3-005。参与国家能源局《关于民间资本投资电力领域的课题研究》。曾在中国财经、新理财、新华网等、今日头条多家媒体发表的《解析地方政府隐性债务化解模式》《债务化解与资产重组，开启地方投融资模式重构新征程》《PPP模式是破解特色小镇融资挑战的一种有效途径》、《资管、私募新规双剑合璧，PPP路在何方》《隐性债务倒逼地方政府投融资模式重构》《ABO，请坚定信念》等相关文章受到业界的好评。

主讲课程：

《新政下“平急两用”公共基础设施合规运作、投融资创新实操及实战案例》

《新政下“三大工程”合规运作、投融资创新实操及实战案例》

《地方债务风险化解严监管下（35号文）央国企运作政府项目及城乡区域综合开发项目的合规路径、投融资创新模式与落地实操》

《政府专项债券“借用还”全过程管理及项目策划、评审要点解析》

《乡村振兴项目关键路径探索与标杆案例实战解析》

《新政下城市更新项目合规运作、风险防范及投融资模式设计与落地实操》

《新政下EOD（以生态环境为导向的综合开发项目）合规运作、风险防范及投融资模式实操与落地实战案例》

《关于落实稳住经济大盘形势下政府项目的遴选、策划与投融资模式设计及落地实操》

《十四五地方政府高质量发展投融资新逻辑及区域综合开发项目的模式设计、策划要点、落地实操与实战案例》

《拼经济形势下政府项目精准谋划与城乡区域建设融资创新实操及风险防范》

服务企业：

烟台东鑫集团、德阳发展集团、资阳发展集团、滕发控股集团、乐至国投、安阳开投、苏交科、常州新运集团、广东潮安城建集团、郑东新区城建、湖南长沙湘江集团等