课程背景：

2023年7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开，会议中明确改造方式为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，坚持净地出让。此后，地方积极响应，多地纷纷针对城中村改造出台相应政策及规划。

2023年8月25日，国常会审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文），14号文提出了配售型保障房的发展思路，重点解决工薪收入群体住房困难问题，随着14号文印发，配售型保障房也将在35个城区常住人口超300万的大城市推进建设。2024年1月5日，央行、金融监督管理总局联合发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，简称住房租赁金融17条，自2024年2月5日起实施。全面支持住房租赁市场发展。加大住房租赁开发建设信贷支持力度，鼓励盘活存量房屋用作租赁住房。至此，由公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系得以构建，推动市场+保障、购+租的住房制度加快完善，探索新的发展模式更进一步。

2023年4月28日，中共中央政治局工作会议正式提出了“平急两用”公共基础设施建设这一新概念；2023年7月14日，国务院常务会议审议通过《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》；2023年7月20日，国务院副总理何立峰在京召开“积极稳步推进超大特大城市‘平急两用’公共基础设施建设工作部署电视电话会议”，提出要求完善政策体系，健全工作机制，推动“平急两用”公共基础设施建设尽快落地见效。

2024年元旦最后一天，央行发布公告，已提供3500亿PSL资金给三大银行，或将用于支持“三大工程”建设，拉动房地产市场。在PSL投放助力下，各地“三大工程”（保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设）建设将进一步加速，也给市场带来新的期待。

课程大纲：

一、“三大工程”相关重点政策解读

1、国务院《关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》（国办发[2023]35号）

2、国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》及金融监管总局《保障性住房开发贷款管理办法》

3、国务院《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》及金融监管总局《“平急两用”基础设施贷款管理办法》

4、国务院《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》及金融监管总局《城中村改造贷款管理办法》

5、央行、金融监督管理总局联合发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》

二、城中村改造及保障房项目操作实务与投融资落地实操

（一）城中村改造及保障房项目操作要点

1、城中村改造与棚改的区别

2、城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系

3、什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策

4、超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读

5、城中村改造的流程

6、保障房建设项目政策要点及与城中村改造、城市更新等工作结合的要点

（二）城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式

1、民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求

2、市场化商业运营，满足商业住宅需求

3、市场化运作和民生保障相结合，为满足保障性住房的需求

（三）城中村改造内含三个层次

1、当前存量住宅供给不足城市及核心区域进行拆除重建

2、未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需求

3、人口流入有限且目前存量住房过剩地区的整治提升

4、城中村改造，拆除重建之后的两大路径

（四）城中村改造投融资模式解析及案例分享

1、通过“房票安置”推动城中村改造

2、通过土地整备推动城中村改造

3、通过做地模式推动城中村改造

4、通过政府回购安置房推动城中村改造

5、通过工业上楼推动城中村改造

6、通过专项债推动城中村改造的两种模式

（五）保障性住房投融资模式

1、配售型和配租型保障性房建设的主要模式

（1）政府采购模式实务与案例解析

（2）授权模式及特许经营自平衡模式实务与案例解析

（3）专项债模式

2、央行接投放PSL，支持三大工程的要点解读

三、“平急两用”公共基础设施建设项目投融资实务

1、中央“平急两用”公共基础设施的提出与概念

2、“平急两用”公共基础设施项目实施的五个“要点”

3、“平急两用”公共基础设施项目投融资模式解析

4、实例

（1）北京市平谷区—创造性提出建设国家“平急两用”发展先行区

（2）成都市—将疫情防控基础设施功能进行转变重塑，用于日常

（3）济南市—按照“平急结合”、功能转换的原则设计租赁型公寓等居住设施

（4）台州市—可迅速转换为“方舱医院”使用的高标准立体停车楼

（5）杭州市—农发”平急两用”东郊仓配一体化中心项目

林正刚

讲师简介：

林正刚老师

国家发改委经济体制改革研究会理事

财政部PPP财务专家、中国投资协会专家委员

国际注册融资规划师、国际注册私募投资基金管理师

高级人力资源管理师

具有律师及基金从业资格，金融硕士研究生

中至远集团总裁

清华大学、人民大学、中央财经大学等著名大学的EMBA、总裁班特聘讲师

新理财、新华网等权威媒体杂志特约作者，发表文章数十篇

他擅长政府投资项目的策划和政信融资模式设计，能够为政府“两新一重”公益性项目、综合开发项目、城市更新、EOD及乡村振兴项目提供合规及可融资性的策划包装方案，能够为产业基金的发起、设立及运作提供优质的服务。他长期致力于国有企业改革、融资平台公司高质量发展的咨询与投资实践，尤其是在隐性债务的处置、投融资模式设计、公司战略、混改、员工股权激励等方面具备丰富的实战经验。

他先后为100多个PPP项目提供咨询或顾问服务，其中提供咨询的5个PPP项目被评为财政部国家示范项目。他曾主持、参与贵阳南明城市更新项目、陕西中科机场科技新城开发项目、博鳌乐成—国际医疗旅游先行区片区开发项目、四川天府国际体育健康城项目、邢台市古城保护与利用开发项目、南阳市医圣祠旧城改造片区开发项目等数十件综合开发项目的投融资咨询；参与数十件现代农业产业园、田园综合体、特色小镇等乡村振兴项目的策划与包装；参与发起设立省、市、县级引导基金及企业产业基金规模超过200亿元。他曾主持、参与数百家平台公司转型升级工作及国有企业的混改、并购及重整工作。

他参与住建部《城市综合管廊工程的应用研究》入选住建部2016年科学技术项目规划-编号：2016-R3-005。参与国家能源局《关于民间资本投资电力领域的课题研究》。曾在中国财经、新理财、新华网等、今日头条多家媒体发表的《解析地方政府隐性债务化解模式》《债务化解与资产重组，开启地方投融资模式重构新征程》《PPP模式是破解特色小镇融资挑战的一种有效途径》、《资管、私募新规双剑合璧，PPP路在何方》《隐性债务倒逼地方政府投融资模式重构》《ABO，请坚定信念》等相关文章受到业界的好评。

主讲课程：

《新政下“平急两用”公共基础设施合规运作、投融资创新实操及实战案例》

《新政下“三大工程”合规运作、投融资创新实操及实战案例》

《地方债务风险化解严监管下（35号文）央国企运作政府项目及城乡区域综合开发项目的合规路径、投融资创新模式与落地实操》

《政府专项债券“借用还”全过程管理及项目策划、评审要点解析》

《乡村振兴项目关键路径探索与标杆案例实战解析》

《新政下城市更新项目合规运作、风险防范及投融资模式设计与落地实操》

《新政下EOD（以生态环境为导向的综合开发项目）合规运作、风险防范及投融资模式实操与落地实战案例》

《关于落实稳住经济大盘形势下政府项目的遴选、策划与投融资模式设计及落地实操》

《十四五地方政府高质量发展投融资新逻辑及区域综合开发项目的模式设计、策划要点、落地实操与实战案例》

《拼经济形势下政府项目精准谋划与城乡区域建设融资创新实操及风险防范》

服务企业：

烟台东鑫集团、德阳发展集团、资阳发展集团、滕发控股集团、乐至国投、安阳开投、苏交科、常州新运集团、广东潮安城建集团、郑东新区城建、湖南长沙湘江集团等