课程大纲：

一、“十四五”地方政府投融资模式的重构与投融资新逻辑

（一）政府投融资模式重构三步奏解读

1、政府融资平台公司职能的重新定位

2、地方投融资交易结构的转变

3、提供基建及公共服务市场化模式的转变方式

（二）新基建与政府投融资新理念

1、区分隐性债务和市场化融资

2、区分政府投资项目和企业投资项目

3、规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）

4、授权开发+做大做强平台公司

5、合规安排政府资金的多种使用方式

6、土地最终产出与项目包装的紧密结合

7、大基建时代的综合平衡

二、区域综合开发项目的趋势与热点分析

1、国家新型城镇化战略下片区综合开发的机遇分析

2、片区综合开发的现状与热点区域分析

3、片区综合开发的趋势分析

4、片区开发（区域综合开发）、产业地产相关政策解读。

三、片区综合开发项目投融资实务要点分析及案例分享

1、土地储备业务的流程及合规性要求

2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？

3、政府购买拆迁安置服务是否包括征拆补偿资金，资金如何安排

4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？

5、土地出让金返还模式是否可行，土地出让金可否融资

6、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？

7、什么是产业地产？产业地产项目有哪些开发模式

8、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别

9、政府授权企业做片区综合开发的授权范围如何界定及其依据

10、“管委会+平台”模式中管委会与平台公司的核心权责界定及操作模式要点解析

11、生地熟地毛地净地的区别

12、不经过招拍挂而获得土地使用权的政策要求

13、如何分析片区项目的可融资性？

14、专项债解决土储资金的模式与要点

15、以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？

16、以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？

17、以土地出让金为主要产出的项目如何融资？

18、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目

19、如何实现土地开发一二级收入联动

四、土地储备开发主流模式解析

1、传统模式

2、委托代建+采购工程、采购服务模式

3、做地模式

4、二级赎买一级模式

5、反向委托（或反向购买）模式

五、片区综合开发政策联动自平衡模式

1、城市更新模式

2、TOD模式

3、EOD模式

4、M0新型产业模式

5、矿山生态修复自平衡模式

6、砂石资源自平衡模式

7、“先招后拍”模式

8、资源补偿模式

六、片区综合开发操作联动自平衡模式（产业勾地）

1、设条件拿地

2、带方案拿地

3、前置资格审查

4、点状供地

5、批量供地

七、片区综合开发结构化合作运作模式

1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式

2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式

3、专项债+土地模式

4、专项债+市场化融资模式

5、专项债+PPP模式

八、城市更新项目投融资模式实务

（一）城市更新项目政策梳理与模式比较

1、当前城市更新主要政策梳理

2、住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）的解读与应对

3、当前城市更新项目的主要模式分析

4、各地城市更新项目操作模式的比较与分析

5、城市更新项目操作的痛点和难点分析

（二）城市更新项目分类

1、按改造力度划分：整治、改建和拆建

2、按改造对象划分：老旧小区、老旧厂区、老旧商区、老旧街区和城中村改造

（三）城市更新项目的操作流程分析

1、规划管理

2、方案设计

3、项目实施

4、项目验收

（四）企业参与城市更新项目的操作模式分析

1、企业参与城市更新项目的途径

2、政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式的应用要点解析

3、城市更新项目中政府与社会资本的职能界面分析

4、城市更新项目的收并购模式及实务要点分析

（五）城市更新项目的收益构成及来源

1、综合整治为主的城市更新，收益的主要构成及来源

2、改造提升为主的城市更新，收益的主要构成及来源

3、拆除重建为主的城市更新，收益的主要构成及来源

（六）城市更新项目融资

1、外部融资：商业银行贷款门槛较高，政策性银行积极

2、三类融资渠道：银行贷款/非标融资/引入合作方

3、内部资金平衡：滚动开发

（七）城市更新项目可采取的投融资模式探讨

1、地方政府利用财政资金直接投资模式及案例

2、地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例

3、地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例

4、“投资人+EPC”模式的应用

5、政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例

6、置换为单一权利主体的一二级联动模式

7、政府与市场合作模式下一二级联动模式

8、地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例

9、属地企业或居民（村民）自主更新模式

10、项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装

（八）城市更新相关案例解析

九、EOD模式运作实务

1、EOD模式政策要点及一二批试点项目分析

2、EOD模式6大主要收益来源分析

3、EOD模式下的参与主体分析

4、EOD模式开展的三个阶段

5、EOD项目三大落地投融资模式

6、EOD适宜的四大项目领域

7、EOD项目策划和落地的核心要点

8、EOD模式中的“采购工程”和“购买服务”的问题与操作要点

9、EOD模式相关案例解析（包括：EOD模式的可行性；项目开发、运营、移交方案；项目投资估算与资金筹措方案；项目预期收益与资金平衡方案；项目开发主体与城市合伙人选择；项目社会、经济、生态效益分析等）

10、 EOD项目融资（核心是一二级联动）

林正刚

讲师简介：

林正刚老师

国家发改委经济体制改革研究会理事

财政部PPP财务专家、中国投资协会专家委员

国际注册融资规划师、国际注册私募投资基金管理师

高级人力资源管理师

具有律师及基金从业资格，金融硕士研究生

中至远集团总裁

清华大学、人民大学、中央财经大学等著名大学的EMBA、总裁班特聘讲师

新理财、新华网等权威媒体杂志特约作者，发表文章数十篇

他擅长政府投资项目的策划和政信融资模式设计，能够为政府“两新一重”公益性项目、综合开发项目、城市更新、EOD及乡村振兴项目提供合规及可融资性的策划包装方案，能够为产业基金的发起、设立及运作提供优质的服务。他长期致力于国有企业改革、融资平台公司高质量发展的咨询与投资实践，尤其是在隐性债务的处置、投融资模式设计、公司战略、混改、员工股权激励等方面具备丰富的实战经验。

他先后为100多个PPP项目提供咨询或顾问服务，其中提供咨询的5个PPP项目被评为财政部国家示范项目。他曾主持、参与贵阳南明城市更新项目、陕西中科机场科技新城开发项目、博鳌乐成—国际医疗旅游先行区片区开发项目、四川天府国际体育健康城项目、邢台市古城保护与利用开发项目、南阳市医圣祠旧城改造片区开发项目等数十件综合开发项目的投融资咨询；参与数十件现代农业产业园、田园综合体、特色小镇等乡村振兴项目的策划与包装；参与发起设立省、市、县级引导基金及企业产业基金规模超过200亿元。他曾主持、参与数百家平台公司转型升级工作及国有企业的混改、并购及重整工作。

他参与住建部《城市综合管廊工程的应用研究》入选住建部2016年科学技术项目规划-编号：2016-R3-005。参与国家能源局《关于民间资本投资电力领域的课题研究》。曾在中国财经、新理财、新华网等、今日头条多家媒体发表的《解析地方政府隐性债务化解模式》《债务化解与资产重组，开启地方投融资模式重构新征程》《PPP模式是破解特色小镇融资挑战的一种有效途径》、《资管、私募新规双剑合璧，PPP路在何方》《隐性债务倒逼地方政府投融资模式重构》《ABO，请坚定信念》等相关文章受到业界的好评。

主讲课程：

《新政下“平急两用”公共基础设施合规运作、投融资创新实操及实战案例》

《新政下“三大工程”合规运作、投融资创新实操及实战案例》

《地方债务风险化解严监管下（35号文）央国企运作政府项目及城乡区域综合开发项目的合规路径、投融资创新模式与落地实操》

《政府专项债券“借用还”全过程管理及项目策划、评审要点解析》

《乡村振兴项目关键路径探索与标杆案例实战解析》

《新政下城市更新项目合规运作、风险防范及投融资模式设计与落地实操》

《新政下EOD（以生态环境为导向的综合开发项目）合规运作、风险防范及投融资模式实操与落地实战案例》

《关于落实稳住经济大盘形势下政府项目的遴选、策划与投融资模式设计及落地实操》

《十四五地方政府高质量发展投融资新逻辑及区域综合开发项目的模式设计、策划要点、落地实操与实战案例》

《拼经济形势下政府项目精准谋划与城乡区域建设融资创新实操及风险防范》

服务企业：

烟台东鑫集团、德阳发展集团、资阳发展集团、滕发控股集团、乐至国投、安阳开投、苏交科、常州新运集团、广东潮安城建集团、郑东新区城建、湖南长沙湘江集团等