课程大纲：

一、国有“三资”管理改革的政策实务与案例解析

（一）“三资三化”的底层逻辑：地方从“增量举债”转向“存量造血”的制度创新，地方对土地资产的依赖转向于对经营现金流挖掘的要点解读

（二）“三资三化”的核心要义解析

1.三资三化，即资源资产化、资产证券化、资金杠杆化的要点解析与具体操作方式

2.四则四式，即能用则用、不用则售、不售则租、能融则融的具体内涵及具体资产处置方式

3.地方政府如何实现做到三资三变，即分散变集中、资源变资产、资产变资本，实现从“沉睡国资”到“价值释放”的转型

4. “三资三化”工作步骤及合规要求

（三）各地最新“三资三化”政策与动态

（四）湖北省国有“三资”管理改革的政策解读和实施指南

1.体系构建：“1+8”框架引领改革落地

2.实施路径：“全面清查—确权确值—分类处置—平台运营—考核评价”的五步法工作流程与要点解析

3.湖北存量盘活的四个“创新”：权属确权创新、交易模式创新、融资模式创新、收益分配创新的要点解析

4.风险防范：提出“三条红线”的要点解析

（五）破解“三资三化”推不动、摸不清、盘不活、怕违规的要点

（六）县区“三资三化”改革行动的实施方案编制要点解析

（七）“三资三化”典型案例解析

1. 湖北全省国有水资源水工程"三资三化”工作要点与重点案例解析

（1）黄石市 3 笔水域经营权转让项目

（2）宜昌五峰首单水生态产品交易案例

（3）平度市尹府水库等 5 座水库盘活资产项目

2.林业生态资源盘活案例

（1）建行咸宁分行 3 亿元专项贷款“贷”活林下经济

（2）湖北崇阳县桂花林场“五权打包”

（3）福建三明国有林场林业碳汇交易

3.养老机构经营权盘活案例：兴义市养老机构的 20 年经营权盘活项目

4. 桥下空间经营权的盘活案例

（1）南宁市本级城市桥梁桥下空间经营权转让盘活项目案例解析

（2）杭州西湖区之江大桥下 8000 平方米空间经营权出让项目案例解析

5. 环卫经营权盘活案例

（1）武穴市环卫一体化市政公共资源有偿使用经营权盘活项目

（2）南通市经济技术开发区环卫经营权有偿出让项目

6.闲置办公、校舍存量资产盘活案例：巢湖盘活闲置校舍的多元经营模式

7.市政基础设施盘活案例：叙州区智慧路灯及综合性搭载系统产业化项目特许经营盘活项目

8.公园资产盘活案例

（1）福建省龙岩市中心城区公园配套设施项目经营权转让盘活项目

（2）四川省攀枝花市攀枝花公园配套服务项目 20 年经营权出让盘活项目

9.矿产与砂石领域案例（开采权+生态修复捆绑）：华北某矿区生态修复+砂石开采盘活项目

10.平台转型整合与存量资产盘活

（1）荆州市城市发展控股集团转型重组项目

（2）宜都市两江城市投资发展有限公司污水厂网一体化确权融资化债项目

11.“三资三化”+数字化（存量资产盘活新引擎）

（1）光谷生物城 REITs 筹备——数字底座支撑未来上市

（2）当阳市屋顶光伏计划——闲置空间变身“阳光银行”

二、盘活存量资产的政策要点及总体路径

1.2026 年 3 月，两会《政府工作报告》及《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》对存量资产盘活的支持政策

2.存量盘活相关政策要点（国办发〔2022〕19 号、发改办投资〔2022〕561号、财资 124 号）

3.盘活存量资产扩大有效投资的重点领域分析及存量的发现与挖掘（狭义存量和广义存量）

4.存量的盘点、分类及确权（盘存存量资源资产与历史问题解决）

5.盘活存量资产操作要点、关键步骤与合规把握

6.存量盘活的路径与模式

(1）基础设施不动产信托投资基金（REITs）模式

(2）特许经营/经营权转让模式

(3）产权交易模式

(4）发挥国有资本投资、运营公司功能作用

(5）综合开发利用改扩建模式

(6）闲置资产改造转型模式

(7）混改、兼并重组模式

(8）资产证券化（ABS）模式

(9）收购收回土地和房产盘活存量模式

三、经营城市视角的全域国资的盘活与运营

1.梳理地方发展与城市能级提升的主要目标与方向

2.明确国有资本在不同类型城市发展中的应有布局

3.向城市界面提升布局（有机更新，城市功能，三级联动开发等）

4.向城市治理能力提升布局（水务，环境，能源，资源有效利用与经营）

5.向城市社会发展布局（旅游，体育，教育，医疗，养老，文化，卫生）

6.向低效资产盘活布局（国有资本运营，ABS，CMBS，全域国资经营）

7.向产业投资与产业服务布局（母基金，子基金，产业服务业）

8.向区域金融服务布局（普惠金融，担保小贷，金融工具体内使用， RIETS，国有资产证券化）

四、无效资产改造有效资产、低效资产提升高效资产的存量盘活

1.自然生态类资源的激活与配置（某水库盘活案例）

2.存量资产盘活—特许经营模式

（1）广西、重庆保障性住房有偿转让特许经营权盘活模式案例

（2）湖南苏仙区翠江航道特许经营项目（基础设施类）

（3）湖北某市污水处理厂特许经营（公用事业类）

3.产权转让存量资产盘活模式

（1）股权收购与资产收购的优劣势比较

（2）地方国企集团内部及相互转让产权融资的合规性要点

（3）“购置提升贷”存量盘活—某县大健康项目（会议中心、楼堂馆所类资产的盘活与市场化经营）

（4）资产购置模式（某热源厂为例）

（5）天津市渤化集团国际轮胎公司盘活项目

（6）广西北港集团钦州港大榄坪作业区 12#、13#泊位工程产权转让项目

（7）作价入股：云南省能源投资集团有限公司曲靖垃圾发电项目

4.挖掘闲置低效资产价值盘活存量

（1）天津市河西区泰达控股爱米斯保租房项目

（2）广东省佛山市佛山创意产业园项目

（3）天津港保税区海港区域城市更新项目

（4）江西省南昌市高速服务区转型雷公坳文化体育产业园项目

（5）福建高速花博园产业开发项目

5.存量资产盘活——合规开展经营权盘活

（1）经营权盘活合规要点

（2）特许经营权与经营权盘活模式的区别

（3）经营权盘活开展步骤

（4）南宁市城市停车位盘活市场化融资模式

（5）武汉东湖高新区闲置厂房盘活案例（资产租赁模式）

（6）湖北阳新县林权流转（承包经营模式）

（7）浙江村级集体资产"三变"改革（作价入股模式）

（8）光储充检经营权盘活案例

（9）建筑屋顶经营权盘活案例

（10）城市广告位经营权盘活案例

（11）数据资产经营权盘活（授权运营）

6.发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）

（1）《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》资产整体扩围

（2）万国 IDC 持有型不动产 ABS+万国数据的公募 REITs 盘活案例

（3）深圳安居保障性租赁住房 REITs 项目

7. 低效用地再开发盘活存量

（1）《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》自然资发〔2023〕171 号及〔2025〕83 号文要点解读

（2）上海市闵行区梅陇众欣产业园整体转型项目案例解析

（3）杭州市萧山区衙前镇低效用地再开发案例（政府、国企、村集体、权利人+社会资本组合运用的存量盘活模式）

8.收购收回存量土地模式盘活存量

（1）自然资源部财政部《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工

作的通知》自然资发【2025】45 号要点解读

（2）成都市青羊区申报专项债券收回收购康河街道存量闲置土地盘活存量项目

五、存量盘活与国企并购重组的业务合规性探究

1.政府购买服务支出可否作为经营权盘活项目的收入

2.银行是否可以为企业购买经营权贷款

3.如何规避虚增财政收入

4.如何规避“自卖自买”变相融资

5.如何规避新增隐债

6.合理选择有偿转让标的并合规融资

六、盘活存量资产创新融资及案例

1.如何选择合理合规的盘活融资方式

2.银行盘活存量贷款评审要点

3.政策性银行存量盘活项目贷款指引要点解读

4.171、83 号文后银行贷款用于土地征迁的合规路径

5.建租贷模式及案例

6.国企购置资产贷款及案例

7.PPP 项目+公募 REITs 融资及原始投资退出案例

林正刚

讲师简介：

林正刚老师

国家发改委经济体制改革研究会理事

财政部PPP财务专家、中国投资协会专家委员

国际注册融资规划师、国际注册私募投资基金管理师

高级人力资源管理师

具有律师及基金从业资格，金融硕士研究生

中至远集团总裁

清华大学、人民大学、中央财经大学等著名大学的EMBA、总裁班特聘讲师

新理财、新华网等权威媒体杂志特约作者，发表文章数十篇

他擅长政府投资项目的策划和政信融资模式设计，能够为政府“两新一重”公益性项目、综合开发项目、城市更新、EOD及乡村振兴项目提供合规及可融资性的策划包装方案，能够为产业基金的发起、设立及运作提供优质的服务。他长期致力于国有企业改革、融资平台公司高质量发展的咨询与投资实践，尤其是在隐性债务的处置、投融资模式设计、公司战略、混改、员工股权激励等方面具备丰富的实战经验。

他先后为100多个PPP项目提供咨询或顾问服务，其中提供咨询的5个PPP项目被评为财政部国家示范项目。他曾主持、参与贵阳南明城市更新项目、陕西中科机场科技新城开发项目、博鳌乐成—国际医疗旅游先行区片区开发项目、四川天府国际体育健康城项目、邢台市古城保护与利用开发项目、南阳市医圣祠旧城改造片区开发项目等数十件综合开发项目的投融资咨询；参与数十件现代农业产业园、田园综合体、特色小镇等乡村振兴项目的策划与包装；参与发起设立省、市、县级引导基金及企业产业基金规模超过200亿元。他曾主持、参与数百家平台公司转型升级工作及国有企业的混改、并购及重整工作。

他参与住建部《城市综合管廊工程的应用研究》入选住建部2016年科学技术项目规划-编号：2016-R3-005。参与国家能源局《关于民间资本投资电力领域的课题研究》。曾在中国财经、新理财、新华网等、今日头条多家媒体发表的《解析地方政府隐性债务化解模式》《债务化解与资产重组，开启地方投融资模式重构新征程》《PPP模式是破解特色小镇融资挑战的一种有效途径》、《资管、私募新规双剑合璧，PPP路在何方》《隐性债务倒逼地方政府投融资模式重构》《ABO，请坚定信念》等相关文章受到业界的好评。

主讲课程：

《新政下“平急两用”公共基础设施合规运作、投融资创新实操及实战案例》

《新政下“三大工程”合规运作、投融资创新实操及实战案例》

《地方债务风险化解严监管下（35号文）央国企运作政府项目及城乡区域综合开发项目的合规路径、投融资创新模式与落地实操》

《政府专项债券“借用还”全过程管理及项目策划、评审要点解析》

《乡村振兴项目关键路径探索与标杆案例实战解析》

《新政下城市更新项目合规运作、风险防范及投融资模式设计与落地实操》

《新政下EOD（以生态环境为导向的综合开发项目）合规运作、风险防范及投融资模式实操与落地实战案例》

《关于落实稳住经济大盘形势下政府项目的遴选、策划与投融资模式设计及落地实操》

《十四五地方政府高质量发展投融资新逻辑及区域综合开发项目的模式设计、策划要点、落地实操与实战案例》

《拼经济形势下政府项目精准谋划与城乡区域建设融资创新实操及风险防范》

服务企业：

烟台东鑫集团、德阳发展集团、资阳发展集团、滕发控股集团、乐至国投、安阳开投、苏交科、常州新运集团、广东潮安城建集团、郑东新区城建、湖南长沙湘江集团等