课程背景：

当前，中国正经历全球规模最大、速度最快的人口老龄化进程，在"健康中国"等国家战略的强力驱动下，医养产业被视为未来十年的黄金赛道。然而，高潜力背后隐藏着极高的投资风险。大量新建项目由于战略定位模糊（盲目跟风热门概念，忽视区域市场真实需求）、财务模型失真（收入预测过于乐观，成本测算严重遗漏）、合规评估疏漏土地性质、消防、医疗资质等关键合规项未能前置识别）、以及交付标准缺失（硬件设施与运营团队未能同步就位），导致项目陷入“开业即亏损”、“长期低入住率”的经营困境，使投资者蒙受巨大损失。

本课程直面以上核心痛点，致力于系统化提升学员在项目前端决策阶段的专业能力与风险意识。课程将深度解析从政策趋势研判、市场精准定位、财务稳健建模到风险全周期管控的全流程，提供一套经过市场验证的、科学严谨的投资评估体系与实用工具。旨在帮助投资者在项目启动前有效识别并规避潜在陷阱，做出科学决策，确保资本安全与项目成功落地。

课程收益：

1、建立系统化评估能力：掌握从战略定位到交付标准的全周期投资评估框架，告别经验主义决策。

2、精准识别与规避风险：前置识别政策、市场、工程、合规等关键风险点，并掌握有效的防控策略。

3、掌握核心财务分析工具：运用专业的财务模型进行收入测算、成本控制、投资回报分析，确保项目经济可行性。

4、获得即学即用实战工具：课程提供《医养项目投资可行性分析模型》、《项目全周期风险核查清单》等实用工具，助力课后立即应用于实际项目评审。

5、塑造前瞻性投资理念：强化"数据驱动决策"与"风险前置管理"的意识，从战略层面提升机构在医养产业的竞争力。

课程对象：

1）医养产业投资公司、私募股权基金、保险资管的投资决策人与项目拓展负责人

2）计划向医养领域转型的房地产开发商、医院管理集团的企业主与战略发展负责人

3）大型医养集团的投资发展、财务、运营管理部门核心负责人

4）关注医养赛道的高净值个人投资者及其专业顾问

课程方式：讲师讲授+案例深度剖析+工具应用+研讨

课程大纲

第一讲：行业趋势与投资战略定位

一、养老及大健康行业的新机遇与挑战

1. 政策支持与激励导向分析

分析核心：国家与地方医养结合核心政策条款解读（土地、补贴、医保准入、民水、民电、税收减免）

分析结果：明确政策红利窗口期与长期可持续性评估要点

案例：某机构成功利用政策性补贴优化项目现金流

2. 市场需求与结构演变

分析点一：半失能/全失能老人刚需市场的规模、增长趋势与支付能力

分析点二：需求升级带来的医疗康复、精神慰藉、智慧养老等多元化服务机遇

案例：某项目因定位偏差导致入住率低迷

3. 投资环境的机遇与挑战

1）两大机遇点

机遇点一：优质供给不足的市场窗口期

机遇点二：跨界融合带来的模式创新机会（如“保险+养老”、“智慧+”）

2）四大挑战点

挑战点一：获客成本上升

挑战点二：专业人才短缺

挑战点三：利润率摊薄

挑战点四：跨界资本带来的竞争格局的变化

讨论：如何在不同竞争格局中寻找差异化生存空间

二、医养机构投资的核心模式对比与战略选择

1. 新建模式与并购模式的深度对比维度

1）启动周期

2）资本投入强度

3）投资回收期

4）核心风险类型

资源要求分析：两种模式对资金、牌照、运营团队的不同要求

案例：同一市场内新建与并购项目的对比分析

2. 新建项目的战略定位决策

1）考量因素

因素一：区域市场深耕（密度）

因素二：全国化布局（广度）

2）协同效应分析

讨论：如何评估医养项目与集团主业的战略协同价值

案例：某地产公司利用存量资产成功转型医养的定位策略

第二讲：项目前期精准定位与可行性研判

一、市场调研与客群精准定位

1. 区域市场调研方法论

1）数据获取分析

分析角度一：老龄化率

分析角度二：家庭结构

分析角度三：人均可支配收入

2）竞争格局分析

分析角度一：竞争对手的数量

分析角度二：竞争对手的定位

分析角度三：竞争对手的服务内容

分析角度四：竞争对手的定价及真实入住

案例：通过精细化市场调研发现细分市场蓝海

2. 目标客群画像与需求分析

1）客群锁定：失能、半失能、认知症老人的核心照护需求与决策逻辑

2）支付渠道分析：自费、长护险、商业保险等支付渠道的稳定性与占比分析

案例：针对支付能力强的认知症客群的高端项目定位剖析

二、项目选址决策模型与评估标准

1. 区位选择的"黄金法则"

1）硬性指标：距核心医疗资源车程、目标老年人口密度、公共交通可达性

2）软性指标：环境宜居性、社区融合度、家属探视便利性

分析：不同定位项目的选址偏好差异

2. 硬件条件与合规性前置评估

1）建筑适配性评估

——楼层、通道宽度、柱网结构、楼层承重、管网系统等对医养功能的满足度与改造成本估算。

2）合规性红线

——消防（特别是老旧建筑改造）、环评、医疗污水处理、无障碍设计等强制性标准与常见解决方案。

案例：某项目因消防验收不合格导致重大损失的教训

三、产品规划与服务方案设计

1. 规模测算与产品线设计

1）运营效率分析

2）收益平衡分析

分析：基于市场容量和投资目标，测算不同床位规模下的单床成本、人员配比与盈亏平衡点。

2. 医养结合服务内容与深度规划

1）内置医疗服务规划

2）外联医疗合作模式

案例：某机构通过构建紧密医联体显著提升客户信任度与入住率

第三讲：财务建模、投资估值与效益分析

一、收入测算模型与定价策略

1. 核心收入流精细化测算

1）差异化定价模型

——床位费基于房型、楼层、朝向的定价策略

2）分级护理收费体系

——依据ADLS等评估工具制定的护理费分级标准

3）医疗收入与医保分析

——常见诊疗项目收费与医保支付的政策可行性

案例：某项目收入测算与实际运营数据的对比与偏差分析

2. 政策性收入与补贴测算

1）建设与运营补贴

——各级政府对床位建设、运营的补贴标准、申请条件与流程

2）税收优惠

——医养机构可享受的各类税收优惠政策及应用

3）能耗的优惠

——民水、民电、民气、民暖

二、成本结构分析与控制要点

1. 初始投资成本（CAPEX）构成

1）单平米投资成本

成本一：改造装修

成本二：设备设施

成本三：智慧系统

2）成本控制要点

要点一：标准化设计

要点二：集中采购

要点三：分期投入

2. 运营成本（OPEX）预测

1）人力成本模型（医护护工配比、薪酬福利体系、社保支出）

2）物资与能耗成本（药品耗材集采、餐饮成本控制、能耗定额管理）

案例：通过精细化运营管理将人力成本占比控制在合理水平

三、投资决策核心财务指标与应用

1. 静态与动态投资回报分析

1）指标计算

指标一：投资回收期

指标二：净现值（NPV）

指标三：内部收益率（IRR）

2）盈亏平衡分析

2. 项目投资价值评估方法

1）现金流预测

2）折现率选取

3）terminalvalue估算

资产基础法适用场景：在新建项目估值中的局限性分析

案例：运用DCF模型对某拟建项目进行投资价值评估

第四讲：投资风险全周期识别与防控体系

一、尽调阶段核心风险识别与规避

1. 法律与合规风险

1）土地与产权风险

风险点一：土地性质

风险点二：使用年限

风险点三：产权归属

风险点四：租赁合同

2）资质证照风险

风险点一：养老机构备案

风险点二：医疗机构执业许可

案例：因租赁合同条款瑕疵导致项目无法正常经营的实例

2. 工程与建设风险

1）预算超支风险：设计变更、材料价格波动、隐蔽工程问题。

管控措施：实施 “限额设计” ；在合同中明确 “固定总价” 或设置价格调差公式；预留充足的不可预见费（通常为5-10%）；采用 价值工程（VE） 分析优化方案。

2）工期延误风险：报批报建流程、施工方能力、交叉作业协调。

管控措施：制定详尽的里程碑计划并设定违约罚则；关键设备提前采购锁定；建立高效的跨部门（投资、工程、运营）协调机制。

二、政策与市场风险应对策略

1. 政策变动风险

1）趋势研判（医保支付改革、监管标准提升）

2）适应性调整

2. 市场与竞争风险

1）预警指标

指标一：区域市场新增供给

指标二：平均入住率

指标三：租金/售价变化等

2）应对的三大策略

策略一：服务差异化

策略二：定价策略调整

策略三：目标客群再聚焦

案例：某机构在激烈竞争中通过服务创新实现逆势增长

第五讲：筹建关键节点管理与交付标准确

一、项目筹建全流程关键节点管控

1. 规划设计阶段的管理要点

讨论：如何将运营需求（动线、功能分区）转化为设计任务书

案例：某项目因设计阶段忽视运营需求导致后期频繁改造

2. 工程建设与供应链管理

1）模式选择（EPC总包、分包模式）

2）质量控制（关键设备选型、材料采购、施工质量）

二、交付前准备与验收标准体

1. 硬件交付标准

1）验收要点

要点一：建筑工程质量

要点二：医疗设备调试

要点三：适老化设施完备性

2）政府验收（消防、环评、卫健）

2. 软实力交付标准

1）团队就位

2）体系完备

3）客户储备

案例：某项目因院长提前介入筹建而实现顺利开业与快速满住

课程总结

1. 核心知识回顾：新建项目投资评估的"定位-模型-风控-交付"闭环逻辑复盘

2. 答疑与互动：针对学员在实际工作中遇到的评估难题进行深入探讨

张博远

张博远老师 医养机构运营管理实战专家

20多年医疗行业运营管理和投资实战经验

北京协和医学院硕士

曾任：北京协和医院丨综合办副主任

曾任：北京金鑫金昌投资管理有限公司丨副总经理

曾任：合众人寿保险股份有限公司丨副总经理

曾任：北京腾康汇医科技有限公司丨高级运营总监

现任：北京天健华夏医院管理有限公司丨副总裁

擅长领域：医养机构运营与集团化管理、医疗投资并购与投后整合、互联网医疗生态构建、医养融合模式创新等

——不仅是实战派运营管理专家，更是医养产业的深度研究者——

在多个国家级重点杂志发表十多篇专业论文：

1）论文：《中国发展健康管理的意义探讨》【平台：中华医院管理杂志】

2）论文：《改善医院门诊服务流程的探讨》【平台：中华医院管理杂志】

3）论文：《电子病历为何难以推广》【平台：中国卫生政策】

4）论文：《浅谈电子病历标准化》【平台：中国卫生人才】

——用结果验证实力，用案例彰显价值——

【医养融合落地能力】：精准把握医养结合产业痛点，打造了可快速复制的医养机构运营模式，制定“5年8个机构、1000张床位”的发展规划，仅用3年时间机构年收入从2022年的1633万稳步增长至2024年的2977万，EBITDA从440万提升至662万，实现了规模与盈利的同步高速增长，验证了其模式的可行性与高效性。

【投资并购与投后整合能力】：主导国内外近百家医疗、养老、药品供应链机构的投资并购与投后运营管理，覆盖资产估值超几十亿的医疗养老项目

【跨界资源整合能力】：通过资源联动激活医养机构活力，推动头部医疗机构与基层医养机构合作，通过专家出诊、技术支持、挂牌合作等方式，充分发挥各类机构协同优势，构建起覆盖“预防-诊疗-康复-养老”的全周期医疗服务生态。

【企业专业领域赋能】曾为天健华夏医疗集团、合重人寿保险公司、深圳正夫口腔医疗集团等企业讲授医养系列课程，主题涵盖《医养机构集团化运营与资本化路径》《高净值客户的养老规划》《互联网医疗的落地与整合》等，累计授课近百场。

实战经验：

张老师深耕医疗健康与养老产业20余年，凭借横跨公立三甲医院、头部医疗集团、互联网医疗平台、保险系医养机构的多元从业背景，以及从一线运营到集团战略、从投资并购到资本对接的全链条实战经验，成为医养产业一体化运营管理的标杆型专家。

1）任职北京天健华夏医院管理有限公司期间：成立医养科技公司，聚焦半失能/全失能老人刚需市场，制定“5年8个机构、1000张床位”规划，3年落地5家养老院+1家护理院+1家社区服务站，开放床位近800张，入住超500人；机构年收入从2022年1633万增至2024年2977万，EBITDA达662万/年，打造可复制盈利模型。

2）任职北京腾康汇医科技有限公司期间：主导近100家医疗机构及供应链公司的并购与自建，包括31家口腔门诊、10家连锁药店、数十家中医诊所与社区康复中心，完成线上线下医疗商业生态圈构建，同时建立互联网医院信息系统、诊疗质控标准，打通与线下机构、合作药房、医保支付系统的对接流程，实现线上线下一体化医疗服务整合。

3）任职合众人寿保险股份有限公司期间：负责美国52家医养机构及国内数十家医院、养老院的收购与经营管理，搭建标准化医养运营模型，建立成熟的管理、营销与绩效体系，同时联动保险业务与医养服务，打造“保险+医疗+养老”需求闭环，大幅提升集团综合收益。

4）任职北京天健华夏医院管理有限公司期间：搭建“制度-流程-考核-复盘”全闭环管理体系，实现旗下综合医院、专科门诊、供应链公司的体系化运营。并主导梅城医院、贵州73医院、青岛整形医院等机构及药品耗材公司的并购，整合跨院资源形成7大科室运营中心，推行独立核算与集约化管理。

5）任职北京金鑫金昌投资管理有限公司期间：联动北京协和、天坛等知名医院，搭建“远程医疗+现场会诊+就医绿色通道”三位一体模式，并优化业务产品与运营体系，降低成本、提升效率，推动公司营收与利润大幅增长。（推动公司营收与利润实现约40%的年均复合增长，营收规模从接手时的约3亿元提升至近5亿元）

6）任职北京协和医院期间：主导协和医院西院区（原邮电医院）六处室合并整合，将协和运营体系全面植入，统管西院区日常事务，与全国200余家医院建立合作，搭建规模化远程会诊网络，助力医院实现院区整合与管理体系统一，提升运营效率；推动远程医疗网络建设，增强医院在全国的学术与诊疗影响力。

主讲课程：

《高净值客户的养老规划》

《医养机构的创新体验式营销实战》

《医疗机构供应链管理——降本增效与风险控制实战》

《医养机构的集团化管理——从管控到赋能的价值创造体系》

《养老机构的营销全链路——从流量到留量的实战转化体系》

《医养机构的新建与投资评估——从战略定位到精准交付全周期决策》

《医养机构降本增效实战策略——提升盈利能力的运营管理与成本控制之道》

《养老机构服务质量管控体系构建——从标准到执行的核心竞争力锻造》

授课风格：

实战案例驱动：以任职企业真实项目为核心，拆解可落地的实操方法；

体系化输出：构建“战略-运营-资本-资源”全链条知识框架，逻辑清晰；

理实融合：兼顾政策解读、理论高度与一线实操细节，干货密集。

部分服务过的客户：

中国医学科学院北京协和医院、北京腾康汇医科技有限公司、茂名石化医院有限公司、岳阳市岳化医院、深圳正夫口腔医疗管理连锁有限公司、苏州口腔医院（集团）有限公司、深圳市仁民大药房连锁有限公司、招商局资本投资有限责任公司、合众人寿保险股份有限公司等；

部分客户评价：

张老师的课全是干货！结合天澄海澈医养机构规模化落地、腾康汇医百余家机构并购等真实项目，把医养运营、投资并购的实操流程拆解得明明白白，还有具体数据和流程模板，学完就能用在工作里，完全不空洞。

——招商资本 周总

最佩服老师横跨公立、医疗集团、互联网医疗、保险系的跨界视野，课上不仅讲运营方法，还解读政策导向和资本逻辑，连香港、美国上市筹备的合规要点都有分享，帮我建立了全链条思维，收获远超预期。

————合众人寿保险股份有限公司 王总

老师讲课逻辑特别清晰，从标准化体系搭建到投后整合，再到生态闭环构建，每个板块都层层递进，还会结合自己发表的行业论文补充理论支撑，兼顾实操性和理论高度，不同层级的学员都能听懂学透。

——腾讯医疗健康事业部 林总监

作为医养机构管理者，一直困扰于盈利模式和规模化扩张，听了老师分享的刚需市场破局案例，尤其是3年实现7家机构运营、年收入翻倍的实战经验，找到了清晰的落地路径，解决了实际工作中的大难题。

——茂名石化医院 王院长

张老师的授课风格特别务实，不搞虚的理论堆砌，每个知识点都配着任职企业的真实案例，从项目背景、关键决策到风险防控，细节满满，还会分享资源对接的实操技巧，对我们拓展行业资源特别有帮助。

———苏州口腔医院 葛院长

没想到能学到这么系统的医养产业知识！老师把集团化运营、资本对接、资源整合的核心方法整理成了可复制的框架，加上他强执行力的职业经验分享，不仅学到了专业技能，还学到了目标导向的工作思路，受益匪浅。

——深圳正夫口腔集团 杨总