课程背景：

当前大湾区城市更新已经进入精细化运营阶段，深圳、东莞、广州等主要城市的“三旧改造”项目利润正在被各方利益主体逐步蚕食。房企在大湾区存量市场跑马圈地的红利时代已进入下半场，各地城市更新政策红利也已逐步消失，参与城市更新房企只能向管理要效益。因此，城市更新项目的成本管控已经成为日益重要且极其复杂的专业管理模块。

降低成本并不完全能增加利润，成本管控重在优化，即以最优的成本创造最佳的效益。在城市更新项目运营过程中，很多专业环节产生了大量的无效成本，从而降低了企业利润；还有很多成本是必要的，不能省也省不了，属必要成本；更有一些成本是增加的，这些成本的增加可以对项目或企业的长期稳定发展创造更大的价值和利益，属效益成本。城市更新项目的成本优化管控就是要去除无效成本，精简必要成本，优化效益成本。然而，城市更新比一般的房地产开发更为复杂，涉及到更多的利益群体，也存在诸多不确定的成本因素，既有算出来的成本，也有谈出来的成本。如何达到城市更新项目运营各专业环节的成本最优，如何做到最精确的项目价值测算，如何平衡各方利益诉求，将各专业环节的无效成本降到最低，都是城市更新项目操作团队必须掌握和熟练运用的重要核心内容。

课程收益：

1、了解大湾区城市更新的未来发展趋势及运行机制；

2、掌握城市更新项目开发全过程内涵本质，充分理清内在逻辑关系；

3、掌握城市更新项目全过程成本管控涉及内容及风险控制策略；

4、掌握城市更新项目价值测算基本原则及盈利模式。

邀请对象：

1、项目业主：社区股份公司全体成员、项目业主全体成员；

2、开发企业：董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理及中高管；

3、金融机构：董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理及中高管；

4、相关机构：房地产行业相关研究与咨询顾问专业机构的高级管理人员；

5、高端圈层：准备进军城市更新领域的企业家、投资人。

课程大纲：

第一部分城市更新全流程开发背后的深层次逻辑关系梳理

1、大湾区城市更新发展历程及未来趋势

2、城市更新内在核心逻辑

3、计划立项

4、土地核查、旧屋村范围及历史留用地处置

5、专项规划

6、集资备案及确认实施主体

7、转地及移交入库

8、用地管理

9、后续

了解城市更新项目开发全过程内涵本质，充分理清内在深层次逻辑关系，有助于更深刻站在不同角度看问题，与政府、村集体、业主沟通解决实操过程中的难题。

第二部分城市更新全周期成本管控及风险点梳理

1、土地使用权出让金即地价

2、前期沟通协调费

Ø项目的转让费

Ø与村集体的协调费

Ø在相关意愿征集、测绘、确权等过程中的沟通协调费

Ø各种表决大会的误工费等

Ø节日福利费

Ø租赁村集体物业或购买租赁周边物业作为办公室的费用（管理费）

3、拆迁阶段成本管控策略

Ø拆迁补偿成本

Ø拆迁服务费

Ø拆除房屋成本

Ø拆迁不可预见费

4、土地合同签订前的专业技术服务费

Ø评估费

Ø测绘费

Ø专项规划

Ø交易方案（招商方案）等除前期评估外的各种资料编制费

Ø村集体股东代表大会或股东大会的公证费用

Ø聘请第三方编制三图四表之类的申报文件或图纸基础费

Ø前期申报报建费等

深入掌握城市更新项目全过程成本管控涉及内容及风险控制策略。

第三部分城市更新项目价值测算及盈利模式分析

1、项目价值判断的内在逻辑

2、区位前景的研判方法

3、规划前景的研判方法

4、市场前景的研判方法

5、城市更新项目盈利模式分析

6、典型旧改项目经验复盘

掌握城市更新项目价值测算基本原则及盈利模式。

陈海登

讲师简介：

陈海登老师

城市更新专家

城市更新项目总

地方政府更新顾问

全国工商联、房地产商会更新分会专家

陈老师地方政府、开发商及村集体更新顾问、全国工商联、房地产商会更新分会专家、广东省三旧改造协会专家、广东省房协 专家、深圳国资委集资管理局讲师； 公众号“我眼中的城市更新” 及实体正规出版《城市更新实操册》 作者。

15年规划国土部门多个科室和多个房地产公司等多个城市更新项目的实操经验，历任开发经理、城市更新项目总、地方更新顾问等职务。掌握政府部门办事流程，精通审批技巧；了解规划国土房产更新政策及技术规范；熟悉更新拆迁工作和集资处理等实操业务，可以为更新项目的转化提供一系列的解决方案顾问咨询和培训服务。 目前担任多个城市不同开发商和地方政府的更新顾问。对城市更新本质内涵有较高的认知，可以协助地方政府制定更新政策。

先后应邀参加公开培训不少于 100场次，现有城市 更新课程 56 个（详见附件）。初步形成了面向发商的更新项目总应 知应会系列(曾为保利、中建八局、金茂、金地、奥园、美的、勤 诚达等开发商内训） ；面向地方政府的城市更新政策系列（四川成 都、云南昆明、湖北咸宁等地方政府讲解城市更新政策、运作逻辑 及实施路径） 、面向村集体及个人高校大学生初学者系列（多次受 邀到广州大学、华南农业大学、广东工业大学、华南理工大学、复 旦大学 MBA 总裁班、哈工大MBA等高校讲座） 。

据数据统计，截至 2021 年 10月底已培训了近四千余人次， 涉及法律税务、房地产评估、金融机构、地方政府主管部门及开发 商中高层； 与业内知名自媒体明源地产研究院、涛哥杂谈、牧诗地 产 圈等线上直播“ 掘金 内地城市更新市场 ”“ 房地产职业规 划”“房企掘金城市更新实施路径操作模式”。