【课程背景】

当前大湾区城市更新已经进入精细化运营阶段，深圳、东莞、广州等主要城市的“三旧改造”项目利润正在被各方利益主体逐步蚕食。房企在大湾区存量市场跑马圈地的红利时代已进入下半场，各地城市更新政策红利也已逐步消失，参与城市更新房企只能向管理要效益。因此，城市更新项目已经成为日益重要且极其复杂的专业管理模块。

城市更新比一般的房地产开发更为复杂，涉及到更多的利益群体，也存在诸多不确定的成本因素，既有算出来的成本，也有谈出来的成本。如何达到城市更新项目运营各专业环节最优解法，如何做到最精确的项目价值测算，如何平衡各方利益诉求，将各专业环节的核心能力开发到极致，都是城市更新项目操作团队必须掌握和熟练运用的重要核心内容。

【课程价值】

熟悉城市更新全流程及模式

厘清城市更新的背后逻辑

分析在本模块中各项工作具体操作落地的实操方案与经验

多元组合完全对应需求，解析城更背后的秘密

【学员对象】

房地产企业更新板块从业者、城市更新集团董事长、项目总、项目经理、主管，改建部门总监、主管，拆赔负责人、主管、员工、城市更新咨询服务公司。

【培训方式】

授课+问答互动+演练

【课程大纲】

第一模块：城市更新基础系列

一 房企掘金城市更新实施路径、操作模式及大湾区城市更新发展趋势(课时2-2.5个小时）

1 城市更新的定义与内涵

2 城市更新的特点

3 城市更新的三大类型

4 典型案例及操作模式是哪些？

5 房企为何要立即参与城市更新？

6 城市更新对房企有哪些作用？

7 房企应该怎么样从无到有介入城市更新？

8 为什么房企纷纷设立更新研究院？

9 从大湾区城市更新发展的历史看内地城市更新市场的发展趋势

二 房企如何掘金内地城市更新市场（课时1-1.5个小时）

1 城市更新与普通招拍挂用地及传统一级土地开发的不同之处

2 内地政府开启城市更新的必要性，有哪些作用

3 政府在城市更新中的利益诉求和忧虑

4 大湾区城市更新与内地城市更新的异同

5 房企如何掘金及推动内地城市更新市场的成熟

6 房价低如何算的过账？

三 深圳城市更新流程与其背后的逻辑（课时1.5-2个小时）

1 城市更新发展历程

2 土地的二次开发

3 城市更新的流程

3.1 计划立项，实行计划管理

3.2 土地建筑物权属认定、旧屋村范围认定及历史用地处置

3.3 专项规划

3.4 集资备案及确认实施主体

3.5 转地及移交入库

3.6 用地管理

3.7 后续

四 城市更新项目如何设置准入条件及门槛（课时1-1.5个小时）

1 深入研究当地涉及集体土地资产政策

2 政策未明晰缺失该怎么办？

3 招商方案的关键

4 怎么设立条件门槛

5 重要提示

6 退出机制

7 忌讳

8 总结

第二模块：投资拓展系列

一 如何精准获取城市更新项目（课时1.5-2个小时）

1 更新旧改是未来主流趋势

2 更新的16个特点

3 精准获取更新旧改项目的20个途径

4 总结

二 更新项目风险与研判分析（课时1.5-2个小时）

1 宏观层面

2 微观层面

3 规划层面

4 与平台公司合作需要核实的关键事项

5 总结

第三模块：报建、提容系列（课时1.5-2个小时）

一 城市更新报批报建技巧

1 前言

2 外在因素

3 内在因素

4 初级技巧

5 中级技巧

6 高级技巧

7 绝招

8 忌讳

二 城市更新提容改变规划技巧（课时1.5-2个小时）

1 容积率越高越好？

2 容积率与控制性详细规划的关系

3 提高容积率的职权

4 提高容积率的主要论证方向

5 提高容积率的低级技巧

6 提高容积率的中级技巧

7 提高容积率的高级技巧

8 忌讳

第四模块：开发商与各方合纵连横技巧系列

一 如何与平台公司打交道（课时1.5-2个小时）

1 平台公司的定义与作用

2 平台公司分类

3 平台公司分析

4 不同平台的优劣势分析

5 更新旧改项目的关键要点

6 需要了解那些关键事项

7 合作模式

8 特殊情况：如何选择平台公司？

9 总结

二 如何与第三方公司打交道（课时1.5-2个小时）

1 第三方公司概念

2 第三方公司的作用

3 第三方公司分类

4 第三方公司的优势劣势分析

5 开发商的优势劣势分析

6 与第三方公司合作的忌讳

7 与第三方公司合作关键要点

8 如何选择第三方公司

9 如何避免被迫与某些关键部门或个人推荐的第三方公司合作

10 总结

三 如何与地方政府打交道（课时1-1.5个小时）

1 中国大陆经济意义上的政府属性

2 政府职权和内部决策设置的逻辑

3 政府关系事务哪个层级最关键？

4 与政府打交道的关键

5 政府在更新旧改中扮演的角色

四 如何获得地方政府支持与信任（课时1-1.5个小时）

1 地方政府扮演的角色

2 地方的诉求和忧虑

3 为什么要取得地方政府的信任

4 无法取得地方政府的信任会导致什么后果

5 如何提高地方政府的信任

6 总结

五 如何与村集体打交道（课时1.5-2个小时）

1 村集体历史及股份公司股权分布

2 村集体内部机构设置及重要人士

3 村集体收入来源、人员构成及其他资产

4 村集体上级管理部门及可能的群体性事件

5 增进关系相关措施建议

6 忌讳

六 如何提高村集体信任（课时1-1.5个小时）

1 基本概况

2 某些开发商思维误区

3 村集体村民的视角

4 提高信任的重要性

5 解决方案

6 忌讳

七 如何确保村集体表决通过（课时1.5-2个小时）

1 村集体表决工作的重要性

2 确保村集体表决顺利通过的技巧

3 忌讳

4 总结

八 开发商在城市更新中如何借势（课时1.5-2个小时）

1 城市更新的本质和内涵

2 借势的概念

3 城市更新中的“势”

3.1地方政府

3.2其他开发商

3.3行业协会

3.4合作方

3.5其他利害关系人

3.6其他关联方

3.7媒体

3.8人大代表、政协委员

3.9其他方

4 “拉大旗作虎皮”

5 借“势”的原则

6 借“势”的时机

7 忌讳

第五模块：拆迁、动迁、改建系列

一 城市更新中拆迁怎么拆（课时2-3个小时）

1 拆迁的概念本质

2 深圳城市更新拆迁的特点

3 广州城市更新拆迁的特点

4 拆迁流程

5 拆迁管理及拆迁技巧

6 总结

二 拆迁工作人员拆迁谈判技巧（课时1.5-2个小时）

1 概况

2 基本素养

3 前期充分准备

4 低级拆迁技巧

5 中级拆迁技巧

6 高级拆迁技巧

7 忌讳

8 总结

三 拆迁中的借势技巧、钉子户成因及应对方案（课时2-2.5个小时）

1 拆迁中借势的重要性

2 拆迁工作中的一些需要注意的事项

3 拆迁借势的16个技巧

4 钉子户成因

5 钉子户应对方案

6 总结

四 如何控制违法建筑（课时1-1.5个小时）

1 违法建筑、违章建筑的定义和异同点

2 违章建筑、违法建筑的来龙去脉

3 查处的执法单位有哪些？

4 十二个控违方法

5 违章违法建筑的后果

6 懂得借势，有所忌讳

7 总结

五 拆迁工作如何扬长避短（课时1.5-2个小时）

1 概况

2 一般开发商拆迁中的思维模式问题

3 不要被牵着鼻子走

4 被忽视的被拆迁户诉求

5 转变思维模式

6 有哪些优势可以谈？

7 总结

六 被拆迁人的心理变化（课时1-1.5个小时）

1 抗拒

2 欣喜

3 迷茫

4 忧虑

5 观望

6 准备

7 幻想

8 消极

9 磨合

10 便宜

11 信任

12 妥协

七 拆迁中层如何应对拆迁工作（课时1-1.5个小时）

1 拆迁中层现状

2 拆迁中层工作中的苦恼

3 工作外困扰

4 拆迁是系统工程

5 拆迁中层如何应对

6 总结

八 城市更新如何确权及工作流程指引（课时2-3个小时）

1 城市更新的流程

2 确权的重要性

3 确权的有证与无证

4 产权登记注意事项

5 确权的不同情形

6 特殊房地产的不同情形

7 已买卖绿本房产的处理

8 港澳台地区及境外人员确权

9 具体操作说明

10 中央确权政策及工作流程

11 买卖回迁房利与弊

12 城市更新回迁房买卖历史

13 为什么这两年回迁房买卖流行

14 回迁房怎么买？

15 什么样的人会卖回迁房指标？

16 回迁房买卖风险分析

17 回迁房买卖风险分析

18 各类房产概念

19 各类房产类型风险分析

第六模块：大湾区系列

一 大湾区主要城市城市更新容积率测算及逻辑（课时1.5-2个小时）

1 更新容积率概述

2 容积率主要关联因素

3 城市更新的容积率测算规则

4 城市更新容积率测算规则的模式

5 珠三角主要城市城市更新的容积率测算

二 城市更新项目的总成本费用构成估算（课时1.5-2个小时）

1 土地使用权出让金即地价

2 前期沟通协调费

3 拆迁总成本

4 更新技术费（此名词未必准确）

5 报建费用

6 管理费用

7 财务、税务费用

8 销售费用

9 不可预见费

10 大湾区主要城市城市更新成本

第七模块：更新项目总系列

一 城市更新项目总该如何开展工作（课时2-2.5个小时）

1 更新项目具备哪些素质

2 项目总主要工作内容

3 具体如何开展工作

4 总结

5 忌讳

二 如何从新人快速变成更细项目总（课时1.5-2个小时）

1 更新是未来主要城市的主流趋势

2 更新项目存在巨大需求

3 更新项目特殊之处

4 那个业务口更适合培养更新项目总

5 怎么培养合格的更新项目总

6 重点需要掌握的知识及实操经验有哪些

三 更新项目总应具备的能力素质（课时2-2.5个小时）

7 更新项目总定位

8 一般员工、基础管理者向更新项目总转变

9 更新项目总的业务有哪些

10 更新项目需要具备的核心能力

11 区域片区更新项目总决策层面关注

12 单一项目更新项目总执行层面关注

13 更新项目具备哪些素质

四 城市更新中易犯的十六错误（课时1-1.5）

9 以为钱多，胡乱拓展

10 各方诉求，缺乏了解

11 缺乏风控，感觉良好

12 盲目占坑，大赌预期

13 自信过头，刚愎自用

14 管理低下，执行力差

15 不肯授权，一刀切

16 不接地气，无法落地

17 违法乱纪，胆大妄为

18 寸步不让，急功近利

19 形式主义，效率低下

20 各自为战，私利优先

21 追求规模，忽视效率

22 举债扩张，资金断链

23 管理粗放，资金浪费

24 内外勾结，损公利己

第八模块：房地产宏观政策分析

一 当前国际国内局势、房地产发展趋势及新形势下房企如何转型及破局（课时3-5个小时）

1当前国际局势

2国内社会经济形势

3国内土地房地产政策趋势

4房企应对措施如何破局

5总结

二 近几年近期房地产相关政策分析

1 2016年房地产长效机制、房住不炒

2近几年房企融资政策-房企融资难度日益加大及影响分析

3三道红线及影响分析

4三道红线补丁（销售额40%及商票纳入监管）及影响分析

5贷款集中度管理制度及影响分析

6集中供地及影响分析

7各地加强限价、限售、限购、限贷及影响分析

8房地产税分析

9租住同权趋势分析

10地方城投平台影响分析（近几年以来对地方城投平台的政策梳理总结及影响分析

11（含国有土地使用权出让收入在内的四项政府非税收入划转由税务部门征收对）

12共同富裕下房地产影响分析

（降低杠杆，打击影子银行P2P、遏制资本无序扩张，教培、互联网）分析

13政策扶持鼓励那些行业分析

租赁市场政策及影响分析

其他房地产政策（防止资金流入房地产行业，额度受限，利率上升等）

14总结

三 开发商如何应对三道红线政策（课时1-1.5个小时）

1内地开发商与香港开发商的不同

2内地开发商高杠杆概况

3开发商融资渠道

4三道红线计算方式与解读

5十五项应对方案

6总结

第九模块；职业规划

地产人的职业规划分享（课时2-2.5个小时）

25 房地产相关专业及就业途径

26 房地产业务分工及其特点

27 房地产职业路径选择

28 房地产职业发展困境及其产生原因、应对措施

29 房地产行业发展前景

陈海登

讲师简介：

陈海登老师

城市更新专家

城市更新项目总

地方政府更新顾问

全国工商联、房地产商会更新分会专家

陈老师地方政府、开发商及村集体更新顾问、全国工商联、房地产商会更新分会专家、广东省三旧改造协会专家、广东省房协 专家、深圳国资委集资管理局讲师； 公众号“我眼中的城市更新” 及实体正规出版《城市更新实操册》 作者。

15年规划国土部门多个科室和多个房地产公司等多个城市更新项目的实操经验，历任开发经理、城市更新项目总、地方更新顾问等职务。掌握政府部门办事流程，精通审批技巧；了解规划国土房产更新政策及技术规范；熟悉更新拆迁工作和集资处理等实操业务，可以为更新项目的转化提供一系列的解决方案顾问咨询和培训服务。 目前担任多个城市不同开发商和地方政府的更新顾问。对城市更新本质内涵有较高的认知，可以协助地方政府制定更新政策。

先后应邀参加公开培训不少于 100场次，现有城市 更新课程 56 个（详见附件）。初步形成了面向发商的更新项目总应 知应会系列(曾为保利、中建八局、金茂、金地、奥园、美的、勤 诚达等开发商内训） ；面向地方政府的城市更新政策系列（四川成 都、云南昆明、湖北咸宁等地方政府讲解城市更新政策、运作逻辑 及实施路径） 、面向村集体及个人高校大学生初学者系列（多次受 邀到广州大学、华南农业大学、广东工业大学、华南理工大学、复 旦大学 MBA 总裁班、哈工大MBA等高校讲座） 。

据数据统计，截至 2021 年 10月底已培训了近四千余人次， 涉及法律税务、房地产评估、金融机构、地方政府主管部门及开发 商中高层； 与业内知名自媒体明源地产研究院、涛哥杂谈、牧诗地 产 圈等线上直播“ 掘金 内地城市更新市场 ”“ 房地产职业规 划”“房企掘金城市更新实施路径操作模式”。