课程背景

城市更新比一般的房地产开发更为复杂，涉及到更多的利益群体，也存在诸多不确定的成本因素，既有算出来的成本，也有谈出来的成本。如何达到城市更新项目运营各专业环节最优解法，如何做到最精确的项目价值测算，如何平衡各方利益诉求，将各专业环节的核心能力开发到极致，都是城市更新项目操作团队必须掌握和熟练运用的重要核心内容。

课程价值

熟悉城市更新全流程及模式

厘清城市更新的背后逻辑

分析在本模块中各项工作具体操作落地的实操方案与经验

多元组合完全对应需求，解析城更背后的秘密

学员对象

房地产企业更新板块从业者、城市更新集团董事长、项目总、项目经理、主管，改建部门总监、主管，拆赔负责人、主管、员工、城市更新咨询服务公司。

培训方式

授课+问答互动+演练

课程大纲

一 从项目实操角度解读城市更新（课时3个小时）

1 前言

2 城市更新定义和内涵

3 城市更新特点

4 城市更新类型和典型案例

5 洗地、整合、做大蛋糕、降本、分蛋糕及平衡

6 如何参与并推动城市更新

二、重庆城市更新政策解读（2个小时）

1、《重庆城市更新管理办法》

2、城市更新专项规划、城市更新技术导则解读

3、N配套政策的解读

三、城市更新土地出让模式（课时1个小时）

1、前言

1.1净地毛地、经营性建设用地招拍挂等基本知识

1.2城市更新领域土地出让模式的特殊性，必须一二级联动

2、各区域城市更新土地出让（华南、西南、华东、西北等等）

3、各地城市更新土地出让模式（土地的整合和出让）

4各地具体一二级联动的方式

4.1协议搬迁净地划拨或直接协议出让（福州、深圳、深圳、佛山等等）

4.2原土地权利人自改（天津、北京、成都、广州、深圳等等）

4.3原土地权利人的合作协议出让获得（广州、成都、上海、北京、深圳等）

4.4带条件或方案招拍挂（广州、重庆、徐州、上海等等）

4.5地随房走（成都、北京等）

4.6存量用地房屋转型升级（重庆、徐州、北京等等）

4.7零散地土地划拨或协议出让（重庆、徐州、北京、南京等）

4.8土地使用权作价入股（北京、大连、成都等）土地房屋作价入股使不具备改造能力的原权利人也可以分享开发红利，获取相对高额的回报与投资人共同承担风险，激发原权利人积极性

5、如何实现一二级联动（东莞毛地挂牌净地出让）

6、总结

四、城市更新报批报建技巧（课时2个小时）

1 前言

2 外在因素

3 内在因素

4 初级技巧

5 中级技巧

6 高级技巧

7 绝招

8 忌讳

五、城市更新提容改变规划技巧（课时1.5-2个小时）

9 容积率越高越好？

10 容积率与控制性详细规划的关系

11 提高容积率的职权

12 提高容积率的主要论证方向

13 提高容积率的低级技巧

14 提高容积率的中级技巧

15 提高容积率的高级技巧

16 忌讳

六、如何与第三方技术公司打交道

1、第三方技术公司概况

2、第三方技术公司的作用

3、第三方技术公司分类

4、第三方技术公司的优劣势分析

5、开发商的优劣势分析

6、与第三方技术公司合作忌讳

7、与第三方技术公司合作的要点

8、如何选择第三方技术公司

9、如何避免被迫与强势第三方技术公司合作

10、总结

七、城市更新中如何与地方政府打交道（课时2个小时）

1 政府职权和内部决策设置的逻辑

2 政府关系事务哪个层级最关键？

3 与政府打交道的关键

4 地方政府扮演的角色

5 地方的诉求和忧虑

6 为什么要取得地方政府的信任

7 无法取得地方政府的信任会导致什么后果

8 如何提高地方政府的信任

9 总结

八、城市更新中如何借势（课时2个小时）

10 城市更新的本质和内涵

11 借势的概念

12 城市更新中的“势”

3.1地方政府

3.2其他开发商

3.3行业协会

3.4合作方

3.5其他利害关系人

3.6其他关联方

3.7媒体

3.8人大代表、政协委员

3.9其他方

13 “拉大旗作虎皮”

14 借“势”的原则

15 借“势”的时机

16 忌讳

九、城市更新项目总该如何开展工作（课时2-2.5个小时）

1 更新项目具备哪些素质

2 项目总主要工作内容

3 具体如何开展工作

4 总结

5 忌讳

十、城市更新项目成本构成（课时2个小时）

1、土地使用权出让金

2、前期沟通协调费

3、拆迁总成本

4、更新技术费

5、报建费

6、管理费

7、财务税费

8、销售费用

9、不可预见费

10、大湾区主要城市城市更新项目更新成本

十一、土地房地产政策趋势及转型突围策略

1、土地房地产政策（2016-2021年）分析

2、房企当前及今后困境

3、救市政策分析

4、转型策略

5、总结

陈海登

讲师简介：

陈海登老师

城市更新专家

城市更新项目总

地方政府更新顾问

全国工商联、房地产商会更新分会专家

陈老师地方政府、开发商及村集体更新顾问、全国工商联、房地产商会更新分会专家、广东省三旧改造协会专家、广东省房协 专家、深圳国资委集资管理局讲师； 公众号“我眼中的城市更新” 及实体正规出版《城市更新实操册》 作者。

15年规划国土部门多个科室和多个房地产公司等多个城市更新项目的实操经验，历任开发经理、城市更新项目总、地方更新顾问等职务。掌握政府部门办事流程，精通审批技巧；了解规划国土房产更新政策及技术规范；熟悉更新拆迁工作和集资处理等实操业务，可以为更新项目的转化提供一系列的解决方案顾问咨询和培训服务。 目前担任多个城市不同开发商和地方政府的更新顾问。对城市更新本质内涵有较高的认知，可以协助地方政府制定更新政策。

先后应邀参加公开培训不少于 100场次，现有城市 更新课程 56 个（详见附件）。初步形成了面向发商的更新项目总应 知应会系列(曾为保利、中建八局、金茂、金地、奥园、美的、勤 诚达等开发商内训） ；面向地方政府的城市更新政策系列（四川成 都、云南昆明、湖北咸宁等地方政府讲解城市更新政策、运作逻辑 及实施路径） 、面向村集体及个人高校大学生初学者系列（多次受 邀到广州大学、华南农业大学、广东工业大学、华南理工大学、复 旦大学 MBA 总裁班、哈工大MBA等高校讲座） 。

据数据统计，截至 2021 年 10月底已培训了近四千余人次， 涉及法律税务、房地产评估、金融机构、地方政府主管部门及开发 商中高层； 与业内知名自媒体明源地产研究院、涛哥杂谈、牧诗地 产 圈等线上直播“ 掘金 内地城市更新市场 ”“ 房地产职业规 划”“房企掘金城市更新实施路径操作模式”。