课程背景：

土地在房地产业中居于基础性的地位，是一切房地产活动，包括房地产开发、经营、物业治理、营销等的先导性资源，土地本身的自然特性和经济特性对所有与其相关的经济活动主体的利益都会产生直接的阻碍。

受国家对房地产行业宏观调控政策和房地产市场连续低迷的影响，众多传统地产公司纷纷转战区域开发、一二级联动开发领域。但是大部分企业目前对于土地开发的认识程度不足，对于一二级联动开发与地产开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。鉴于一二级联动开发周期长、技术复杂、风险大的特点，企业急需建立符合此类开发逻辑的管理体系。

我国的土地所有制、土地政策情况特殊，土地市场变幻莫测。因土地选址、政策判断失误导致失败的案例屡见不鲜。由此可见，当今土地开发、一二级联动开发缺少成熟模式、专精人才、实操经验，更缺少求本务实的研究探索精神。作为一二级联动开发的投资、建设、运营商，必须熟悉土地开发特性，做到胸有成竹。

本课程立足当下，放眼未来。通过八大篇章，以战略的高度、实战的角度、多元的维度，运用深入浅出的理论，系统剖析一二级联动开发与地产开发精要。引导帮助土地开发者以更广开阔 的视野、更灵活的思路、更复合的能力，投身于土地一二级联动开发建设运营，打造更多行业标杆产品，助力中国产业经济发展。

课程收益：

1、“产城分离“到”产城融合“政策模式下全球知名项目剖析

2、区域土地开发原理与国土空间规划及标杆案例分析;

3、土地一级开发实操核心环节、模式、风险与流程案例分析

4、土地一二级联动开发成本构成、资金运作与融资模式;

5、产业新城/园区与工业用地项目操盘模式分析

6、城市更新类项目全流程拆解与案例分析

7、万科等标杆房企及知名产城项目经典案例全程分析

课程对象：

房地产开发公司董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总; 前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门管理者。

课程大纲：

第一天 上午

一、从“产城分离“到”产城融合“

1、城市化、城镇化与区域开发

从《雅典宪章》到《马丘比丘宪章》，产城融合的基因沿革

具有中国特色的产城融合发展模式

传统产业园区发展瓶颈

产城融合——产业共生体

2、产城融合、城镇化政策解析

3、 世界知名产城项目案例分析

日本的经验

美国的经验

德国、英国的经验

二、区域开发与土地开发

1、区域开发概念及特点

2、区域开发与房地产开发的差别、关系

3、区域开发与土地价值

三、土地开发基本原理

1、城市规划的基本概念

2、土地规划与开发流程

3、国土空间规划

第一天 下午

四、土地一级开发与流程管理

1、 土地全生命周期；

2、 土地开发的几个环节

城市进入性

区域开发商业模式设计

定位与规划

区域运作策略与土地营销

区域增值

3、土地一级开发模式分析

全程运营模式

主导整合模式

4、土地一级开发中风险要素

成本控制风险：收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行）

资金投入成本风险：拆迁成本的不可控；政府成本的不可控（管理成本的不可控）；关键设施的假设成本不可控；开发周期的不可控。

规划实现风险：商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现。

政策导向与市场风险；

土地开发中的拆迁难题（拆赔比、安置、赔付方式及土地置换）；拆迁的成本、变化；拆迁风险及控制。

增值收益分成实现风险

土地财务管理制度带来的风险

规避一级开发收益风险的模式探索

五、土地一二级联动开发模式分析

1、模式简介及优势分析

缓解政府资金压力，提升片区开发效率

一二级相互促进，增加企业盈利空间

2、一二级联动开发投资分析

投资测算定义及组成

开发收益测算模型

开发成本测算实战案例分析

3、一二级联动开发策略建议

起步区域：二级反哺一级模式（案例分析）

发展区域：一二级互利模式（案例分析）

成熟区域：专享一级收益模式（案例分析）

第二天 上午

六、产业新城/园区项目操盘模式分析

1、产业新城项目勾地的底层逻辑

2、如何争取新增指标，落实开发利益

3、如何修改规划及风险要点，解决难点问题

4、如何解决拿地过程中遇到的土地风险问题

5、一级开发控制二级土地的措施

6、二级开发与公共设施开发的互动性分析

七、工业用地转型项目操盘模式分析

1、工业用地转型类型

2、工业用地转型的政策引导

3、工业用地转型的技术支撑

4、工业用地转型的市场需求

5、产业引导是工业用地转型的前置条件

6、土地全生命周期管理是产业用地转型的原则指引

7、控制性详细规划是产业用地转型的实施基础

8、产品设计是产业用地转型的市场化验证

第二天 下午

八、城市更新类项目操盘模式分析

1、城市更新与传统地产开发的模式差异

前期投资工作重点

制定拆赔方案

2、城市更新项目操盘要点

城市更新项目的价值评估

经济测算及评价

3、不同开发视角的价值体系：城市更新的7中盈利模式

4、开发企业介入机会与土地获取条件

5、城市更新项目开发阶段解析：规划时间和审批程序内容把握，让开发者精准对接报批报建部门

6、开发指标的博弈：“高处不胜寒”——容积率的困境

7、设计创造价值：谁是真正的业主？

8、公共利益与商业价值平衡：城市公共空间功能守恒

总结 讨论 问答

孟波

讲师简介：

孟波老师

产业园区实操专家

西安建筑科技大学城市规划本科毕业

国家注册城市规划师、城市规划主任工程师

15年产业园区、文旅小镇、城市更新等多家标杆项目实操经历

现任某知名国企集团产业规划投资总监

曾任职万科集团、上海临港集团、华东建筑设计研究院等行业标杆甲乙方单位

近300平方公里的开发经历使孟老师在产业开发领域有很深的个人心得与丰富的独到见解

操盘部分项目：

上海临港蓝湾小镇整体开发、上海金山通用航空产业园、工业算法云脑(昆山)产业园、盐城市高新区产城融合示范区、湖北省大悟县体育文旅小镇、武汉光谷科技新城、武汉泛金融港金融集聚区、西宁卫城空间发展行动纲领、银川阅海湾中央商务区、武汉长丰RBD 、盐城市三湾人家、哈尔滨三家湾新城、武汉东湖高新区生物医药产业园、上海长兴岛马家港、上海医药集团生物医药产业园、甘肃省河西堡镇文化休憩园广场、西安城市中轴线未央路城市设计等

获奖清况：

《盐城市三湾人家新农村建设规划》获2013年第四届上海市建筑学会优秀奖

《武汉泛金融港区域城市设计》获2011年第三届上海市建筑学会优秀奖

《武汉东湖高新区生物医药产业园概念规划》获2009年第二届上海市建筑学会优秀奖

发表的论文著作：

1、《基于文化传承分析的西宁卫城空间发展规划》《规划师》2014年第11期

2、《新型农村社区建设精细化设计--以苏北地区村庄规划为例》《规划师》2014年第3期

3、《面向可操作性的城市设计控制体系——武汉泛金融港城市设计技术创新与实践》发表于《规划师》2012增刊

4、《武汉东湖生物医药产业园概念性总体规划》发表于《建筑知识》2010年第8期

主讲课程：

《城市更新进程下的工业用地存量转型》

《产业园区走向产城融合转型升级实战案例解析》

《产业地产战略解码之产业定位研究分析》

《战略解码产业地产之开发运营》

《管理红利时代土地开发与土地管理》

《土地一二级联动开发模式与产业新城及城市更新类项目操盘模式剖析》