课程背景：

“得产业者得天下”。纵观全球财富聚集与经济发展格局，科技产业发展是驱动资本巨轮前进的动力。苹果、英特尔、甲骨文、谷歌、思科等一批产业巨擎，奠定和捍卫了美国全球第一经济体的地位。同样的情况也正在中国发生。产业园区作为产业聚集的载体，即是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列重要使命。产业园区的形式多种多样，高新区、开发区、科技园、文创园、农科园，以及各类主题型科技新城、特色小镇。

受国家对房地产行业宏观调控政策和房地产市场连续低迷的影响，众多传统地产公司纷纷转战产业地产领域。但是大部分企业目前对于产业地产的认识程度不足，对于产业园开发的产业规划与定位、产业招商、产品设计以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。鉴于产业园开发周期长、技术复杂、风险大的特点，企业急需建立符合产业园开发逻辑的管理体系。

目前，国内的产业园项目庞杂，但整体而言，园区开发建设品质与运营水准参差不齐，产业定位失误导致失败的案例屡见不鲜。由此可见，当今产业园开发缺少成熟模式、专精人才、实操经验，更缺少求本务实的研究探索精神。作为产业园区的投资、建设、运营商，必须熟悉产业园特性，如产业投资、建设模式、产业园发展趋势、盈利模式等等，做到胸有成竹。

本课程立足当下，放眼未来。通过六大篇章，以战略的高度、实战的角度、多元的维度，运用深入浅出的理论，系统解码产业园区开发与产业地产建设精要。引导帮助产业园开发者以更广开阔 的视野、更灵活的思路、更复合的能力，投身于产业园区建设运营，打造更多行业标杆产品，助力中国产业经济发展。

课程收益：

掌握产业地产综合开发的逻辑体系

掌握产业定位研判与产业导入方法

掌握产业地产选址方法

掌握产业地产投资、招商、运营模式与技巧

掌握标杆企业产业地产开发运营模式

熟悉产业发展规律

熟悉目前国家新型城镇化相关政策解读

熟悉产业园（新城）开发模式

产业新城典型案例解析

产业新城理论创新讲解

课程对象：

（1）所有房地产企业，园区开发商/运营商/投资商，房地产行业咨询服务顾问及其他从业者；

（2）各级政府的园区管理部门/管委会、政府投资开发平台、招商局等政府相关部门；

（3）对园区开发运营、城市更新有兴趣的大学生、研究生及其他行业从业人员；

课程大纲：

Day 1 上午

一、产业园的“前世今生”（75分钟）

1、重新认识产业园

为什么政府大力支持产业园发展？

产业园存在的意义

产业园多维度分类

2、产业园的基因本质

产业与资本的对话：产业地产融资渠道和目前商业模式的困境

投资面对的灵魂拷问：亩均税收、主导产业、招商运营

政府、市场、开发者互相制约

3、园区投资主体与建设类型

模式一：产业园区、产业新城开发运营模式

模式二：主体企业引导模式

模式三：产业地产模式

模式四：综合运作模式

（每种模式一个案例解析）

课间休息15分钟

二、产业+地产，南辕北辙的启示（90分钟）

1、传统房企为什么做不好产业园？（传统房企怎样才能做好产业地产）

1.1开发模式不同

1.2人才结构不同

1.3管理机制不同

2、产业地产的深层次认知

2.1做产业还是做地产？

2.2产业园是传统房地产的升级模式

2.3产业为核，地产为壳

3、产业地产开发创新思路

3.1地产与产业，谁是谁的跨界？

3.2狭义的产业与广义的产业

3.3园区变身社区

3.4大数据、物联网与产业园

4、产业地产运营模式

4.1资本结构

4.2管理模式

4.3开发模式

4.4物业经营模式

4.5运营模式

4.6运营服务能级

5、产业园盈利模式

5.1产业投资

5.2中介服务

5.3平台服务

5.4政府补贴

5.5税收奖励

6、产业园开发的“九通一平”

理念通、基础通、政策通、信息通、配套通、市场通、人脉通、融资通、经营通

Day 1 下午

三、产业规划：“无中生有”与“胸有成竹”（90分钟）

1、产业链的概念

1.1产业聚焦

1.2产业链上下游

1.3产业升级

1.4产能过剩

2、产业规划的“两只手”

2.1政府管理

2.2市场调节

3、产业引导机制：“引”与“留”的困境

3.1如何“引”进产业，留住人才

3.2如何“引”导更新，留住文化

3.3培育和引进“独角兽”项目

3.4产城融合，产业与地产的碰撞点

4、产业规划与选址工作模型应用

区位、地段、产业能级、产业承载力、产业升级五大要素及十项评估指标

课间休息15分钟

分组讨论：(75分钟)

案例1：武汉光谷国家级高新技术产业开发区

20分钟讨论产业定位、产业院类型、产业运营。

选址判断题，每组一张A2图纸，根据题目要求进行模拟园区选址。每个组派代表5分钟阐述。

Day 2 上午

四、产品设计：客户的真正需求是什么？（100分钟）

1、产业园的服务对象

1.1制造业类企业

1.2生产服务业

1.3第三产业

2、正确掌握客户需求

2.1产品类型

2.2配套服务

2.3软件服务

3、产品指标体系

3.1单方成本

3.2结构形式

3.3消防等级

3.4楼面荷载

3.5建造标准

4、产品标准化之路

4.1标准化的意义

4.2产品标准化提升品质

板块4穿插案例2：上海临港生命科技产业园

课间休息15分钟

分组讨论：(60分钟)

案例3：金山通用航空产业园（案例介绍15分钟）

15分钟讨论产业定位、产品类型、产业配套设施。

成本测算题。每组一张A2图纸，根据题目要求进行指标测算。每个组派代表5分钟阐述。

Day 2 下午

五、空间布局：铁打的营盘流水的兵（60分钟）

1、规划结构

1.1园区用地结构

1.2道路交通系统

1.3市政配套设施

1.4智慧城市

2、刚性指标与弹性管控

2.1土地开发指标与收益率之间的博弈

2.2分期开发管理

2.3分级开发管理

3、“园中园”开发指引

3.1二级开发强度

3.2入园企业开发管理

3.3自持物业开发管理

3.4配套服务设施规划

课间休息15分钟

六、产业运营（60分钟）

1、“投融管退”全生命周期运营思路

1.1“投“：园区定位；

1.2“融“：一切为了退出；

1.3“管“：产业培育、园区管理、产业链招商、物业管理；

1.4“退“：“大资管”时代

2、产业招商的真正内涵：产业培育

2.1理想与现实的差距，如何权衡

2.2产业培育要耐得住寂寞

2.3园区业态管控

3、产业链招商

4、核心竞争力招商

5、招商与投资之间的关联

分组讨论：(45分钟)

案例4：上海临港蓝湾未来城

15分钟讨论产业新城运营与招商模式，每个组派代表5分钟阐述。

孟波

讲师简介：

孟波老师

产业园区实操专家

西安建筑科技大学城市规划本科毕业

国家注册城市规划师、城市规划主任工程师

15年产业园区、文旅小镇、城市更新等多家标杆项目实操经历

现任某知名国企集团产业规划投资总监

曾任职万科集团、上海临港集团、华东建筑设计研究院等行业标杆甲乙方单位

近300平方公里的开发经历使孟老师在产业开发领域有很深的个人心得与丰富的独到见解

操盘部分项目：

上海临港蓝湾小镇整体开发、上海金山通用航空产业园、工业算法云脑(昆山)产业园、盐城市高新区产城融合示范区、湖北省大悟县体育文旅小镇、武汉光谷科技新城、武汉泛金融港金融集聚区、西宁卫城空间发展行动纲领、银川阅海湾中央商务区、武汉长丰RBD 、盐城市三湾人家、哈尔滨三家湾新城、武汉东湖高新区生物医药产业园、上海长兴岛马家港、上海医药集团生物医药产业园、甘肃省河西堡镇文化休憩园广场、西安城市中轴线未央路城市设计等

获奖清况：

《盐城市三湾人家新农村建设规划》获2013年第四届上海市建筑学会优秀奖

《武汉泛金融港区域城市设计》获2011年第三届上海市建筑学会优秀奖

《武汉东湖高新区生物医药产业园概念规划》获2009年第二届上海市建筑学会优秀奖

发表的论文著作：

1、《基于文化传承分析的西宁卫城空间发展规划》《规划师》2014年第11期

2、《新型农村社区建设精细化设计--以苏北地区村庄规划为例》《规划师》2014年第3期

3、《面向可操作性的城市设计控制体系——武汉泛金融港城市设计技术创新与实践》发表于《规划师》2012增刊

4、《武汉东湖生物医药产业园概念性总体规划》发表于《建筑知识》2010年第8期

主讲课程：

《城市更新进程下的工业用地存量转型》

《产业园区走向产城融合转型升级实战案例解析》

《产业地产战略解码之产业定位研究分析》

《战略解码产业地产之开发运营》

《管理红利时代土地开发与土地管理》

《土地一二级联动开发模式与产业新城及城市更新类项目操盘模式剖析》