课程背景

解决中国不动产的四大痛点

存量资产盘活

资产处置退出

投资测算

轻资产运营

聚焦“收购-改造-退出“核心环节

聚焦您的问题：

缺少统一的资管逻辑，导致的业务诉求矛盾

从聚焦运营，转向聚焦收益和资产价值

缺少从资产管理的底层逻辑出发，不懂管理工具/口径的统一

拿地开发的投资测算模型，是否适用于收并购投资

为什么资产管理财务指标与业务指标容易沦为“两张皮”

协调、管理复杂化，导致的项目推进难度

基金管理人、投资人、业主、运营管理团队…资管实际工作涉及众多上下游关联主体

资管业务场景下如何沟通、管理、如何实现综合效率提升

资产处置的需求越来越大，如何提前布局

如何组建资管部门，资管体系如何落地

知识图谱缺失，导致的个人职业发展障碍

与老板/投资人对不上话

资方代表不懂业务

运营出身的人不懂投资和财务知识

投资背景的不懂运营等

学员收获：

建立经营性不动产资管思维

打通资产“全周期操作”的任督二脉

1.2个价值衡量模型

2.3类资产估值方法

3.5大资管关键指标

4.5种资产退出的创新路径

5.1套测算工具

6.1个案例解析

课程大纲

一、思维篇：为什么资产管理越来越重要

•一切围绕业主目标

•一句话读懂资产投资背后的逻辑（产业园区、商业、写字楼等经营性不动产）

二、指标篇：提升资产收益的“两架马车“

•唯一通用的商务语言就是财务语言

•投资收益由哪两部分构成

三、提升篇：经营收益NOI的提升点在哪里

•如何判断存量资产能否改造升级

•资管视角下NOI优化提升原理与空间

•资管视角下的成本控制解读

四、估值篇：易学好用的资产估值方法

•三种常用的估值方法（收益法、市场法、成本法）

•影响项目估值的提升的因素

•对经营性不动产项目的投资价值拆解

•估值就是把未来收益折算成资产的方法

•如何衡量资产的保值增值

五、测算篇：项目全周期测算

像老板一样看财务指标（回报）

•老板就是最大的投资人

•静态指标关注融资前后的差异

•动态指标考虑时间是有成本的

•存量改造可能会拉低全周期的投资回报水平

•不同类型业主，怎样才算真正实现盈利（原业主、新业主、二房东、商管、PE/融资、股权融资）

怎样发挥融资的杠杆作用（融资）

•什么是正杠杆、负杠杆

•融资是不是越多越好？

•降低所有者权益是未来的新选择

现金流量表，一表定乾坤（测算）

•三流合一（经营性现金流+融资性现金流+股东投入现金流）

•成本支出和付款进度要尽量摊开

•经营收益要覆盖年还款额

•股东的钱越少用越好，越早还越好

六、资产处置和退出

•从案例中掌握资产处置的要素和“价值阶梯“

•如何找到好的交易买家

•五种资产退出的创新路径

（资产包方案、股权转让+REITs、REITS之路的前置准备、长期租约+联合经营、类REITs+ABS/CMBS）

豪华赠送：2个加餐课+1个案例沙盘+2次直播答疑

加餐1：徒手搭建投资测算表（测算）

•步骤1：熟练掌握项目投资测算的基本逻辑和关键指标

•步骤2：根据提供的案例材料，分析讨论并设计项目的投资和运营方案

•步骤3：分析自身的投资测算结果，并讨论是否有优化提升的空间

•步骤4：制定项目投资方案，并进行价值评估

•步骤5：配置融资方案

•步骤6：配置项目现金流，分析现金流对投资价值的贡献

•步骤7：徒手搭建投资测算表，分析五大关键指标

加餐2 ：组建资管部门或转型做资管，怎么破？

•资产管理部门到底是做什么的？

•不同岗位转型做资产管理的要诀？

案例沙盘：北京合生汇案例解析（进微信群）

•根据提供的经营数据，分析项目运营情况并模拟决策

•存量改造的NOI优化提升的案例实践

•影响项目估值提升的因素

•项目融资和现金流平衡

•全周期投资测算

报名后，拉入资管群，群内答疑（针对自身项目问题，提前提供项目资料）

张宝明

讲师简介：

张宝明老师

资深投资人、重塑资产价值实战专家

北京大学工商管理硕士

CPM国际注册资产管理师

产业园区规划和运营实战派专家

商业不动产全周期资产管理专家

曾任香港公司资管部高管

北京某创新型商业运营公司创始人

央企和上市公司内训金牌讲师

编著《产业商业资产管理白皮书》

相关经验：

张老师曾先后任职于多个TOP10地产上市企业产商事业部、资产管理部，并担任高管，现任北京某商业管理有限公司创始人、和君集团产业园区事业部合作人。

个人兼具地产、投资、产业、商业的复合工作经历。十五年产业园区规划运营经验和开发操盘经验；数十个产业新城、产业园区产业定位、项目策划经验；约500万平方米园区招商运营、产业投资一线实操经验。

擅长经营性不动产全闭环资产管理，包括产业规划、招商运营、产业投资、资本化运作。围绕业主目标构建全闭环资产管理能力，以财务指标为主线的资产管理内在逻辑、资管视角下的商业管理内部逻辑、产业园区REITs创新发展之路、经营性不动产投资财务分析工具案例实践。

战略价值定位：

20年商业、写字楼、产业园等经营性不动产资产价值管理专家，兼具地产开发、资产运营、产业投资、资本运作四维视角的实战派导师：

国内首批完成「REITs全流程」操盘专家

累计服务30+央国企及上市公司资产管理体系搭建

覆盖500万㎡资产管理面积，创造项目年均IRR提升15%+的实操案例

主讲课程：

《经营性不动产资产管理和投融资》

《轻资产运营和存量资产盘活》

《收并购、退出和 REITs资产证券化创新》

《招商运营增效体系》

《DeepSeek智能招商全流程》

《产城融合开发，产业服务+资本运作双轮驱》

服务客户：

国企：北京中关村发展集团、张江生物医药园、上海金桥股份、北京翠湖科创公司、首开文投有限公司、珠海大横琴集团、广东粤海天河城集团、河北霸州发展集团

上市公司：合生创展集团、美的置业（香港）、上海中环商业

REITs主体：印力资管