课程价值：

本课程整合政策解读、资产诊断工具、融资创新、招商运营策略及华西集团内部实战案例，针对性解决“政策落地难、资产价值低、融资渠道窄、招商效率低、运营能力弱”五大痛点。通过“理论+案例+沙盘”三维教学，助力学员掌握存量资产盘活的全生命周期管理能力，提升产业园区的资产收益率与可持续运营水平，为华西集团实现从“建筑大省”到“建筑强省”的转型注入新动能。

模块一：政策导向与行业趋势

解决痛点：政策理解不足、资产盘活方向模糊

1.政策深度解读

•国务院《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》核心要点与实操边界。

•自然资源部18条盘活存量土地政策工具（如“带押过户”、专项债支持、弹性出让等）。

•案例：铜陵狮子山高新区中熹科技产业园司法拍卖盘活模式，新增产值16亿元/年。

2.行业趋势与机遇

•从增量扩张到存量优化：产业园区的“腾笼换鸟”与产城融合趋势。

•华西集团战略布局启示：新疆“十张网”基建工程、德阳智能装备产业园数字化升级

模块二：存量资产诊断与价值重构

解决痛点：资产低效成因复杂、缺乏系统性评估工具

1.资产诊断方法论

•低效资产“五维分析法”（产权、市场、财务、运营、政策）。

•案例：宜昌高投接盘湖北好智多生物科技产业园失败教训（高息融资、规划错配）。

•案例：某国企老旧厂房通过“产业+社区”定位增值300%

2.价值重构路径

•功能转换（工业转商业/科研）、产业升级（引入新兴产业）、混合开发（“工业+商服”）。

•案例：上海张江水泥厂改造（工业遗址转型科创园区）

模块三：存量资产盘活策略与方法

痛点解决：市场定位偏差、改造资金短缺，法律纠纷复杂、

1.资产诊断与估值难：通过数据驱动的动态资产评估模型，快速识别资产低效根源（如区位劣势、产权纠纷）。案例：某国企工业园“空置厂房+土地增值潜力”混合评估法。

2.处置路径单一：梳理多元化盘活路径（如资产重组、证券化、用途变更）。案例：某老旧商业楼改造成长租公寓的运营收益提升方案。

3.金融工具应用不足：结合REITs、不良资产基金等工具实现资本退出。案例：某物流园通过债务重组+REITs发行，回收资金30%

4.法律风险与债务重组

•路径：抵押物处置、债权人谈判、破产重整实操

•案例：某商业地产通过债转股+资产证券化化解12亿债务

模块四：轻资产运营与存量改造决策力

1.经营业收入NOI提升策略

•资管视角下NOI优化提升原理与空间

•资管视角下的成本控制解读（物业、推广、税筹等）

•模式：租赁回购、联合运营、REITs退出路径

•工具：IRR测算模型与税务优化方案

2.提升AEI改造决策力

•如何判断存量资产能否改造升级?

•存量改造和升级改造后的NOI提升空间

•存量改造、升级改造的评估和决策依据

3.提升轻资产运营能力

•轻资产运营模式下的收益计算和影响因素

•轻资产运营（品牌输出、管理代建）与重资产持有组合策略。案例：某生物医药产业园通过“基金+运营”缩短IRR周期。

•不同类型业主，怎样才算真正实现盈利?（原业主、新业主、二房东、商管、PE/融资、股权融资、合作开发）

•存量时代投资方法多样化，算账思路有什么不同？

模块五：不良／低效资产处置与价值提升

痛点解决：资产处置的要素和合适时机、资产处置的路径

1.多元处置路径：

•从案例中掌握资产处置的要素和合适时机是什么？

•如何找到好的交易买家

•交易模式和架构设计（合作开发、明股实债、增资收购、吸收合并、小股操盘、代建代融等）

•合作开发模式下的架构设计和退出机制

•五种资产退出的创新路径（资产包方案、股权转让+REITs、REITS之路的前置准备、长期租约+联合经营、类REITs+ABS/CMBS）

•REITS之路的前置准备

2.交易架构：

•司法拍卖、信托、并购重组、PPP特许经营等工具对比

3.运营＋租赁：

•以租赁运营产生稳定现金流，并通过CVC纳入产业生态圈

4.价值提升案例：

•广东烂尾楼盘活、低效商业物业重构

模块六：产业园区投融资模式创新

解决痛点：融资渠道单一、资金压力大、政策利用不足

1.多元化融资工具

•拆解PPP、ABO、政企合作模式下的资金闭环设计（案例：某科技园PPP项目如何平衡政府考核与市场化回报）

•专项债、REITs、产业基金、政策性贷款、供应链金融、CMBS、PPP模式适配场景（智空间科技供应链服务模式）

•案例：成都某园区通过“专项债+ABS”解决8亿资金缺口

•华西集团实践：联合银团贷款51亿元支持厦门国际商务核心区项目。

2.产融协同与风险管控

•债权转金融债务（保理回款12.45亿元案例）。

•投融建运一体化模式（EPC+O、PPP）

•政策与市场风险叠加：建立园区全生命周期现金流风控模型。案例：某经开区因产业政策调整后的应急融资方案

3.产业勾地策略与成本优化

•方法：产业导入对赌协议、税收返还谈判技巧

•政策：西部大开发/新基建政策红利捕获指南

模块七：产业园区招商与运营提效

解决痛点：招商效率低、运营能力不足、产业集聚低、

1.产业链精准招商

•方法论：产业地图绘制、链主企业吸附策略

•数据驱动招商（西部某产业园签约16家企业的“成本账”策略）。

•基于区域产业链缺口的精准定位（如细分赛道集群）。案例：某汽车产业园通过引入电池龙头企业激活上下游生态。

•案例：苏州BioBay通过“研发+CRO集群”实现90%出租率

•案例：华西集团马来西亚阿米巴大厦项目（“一带一路”市场拓展）。

2.招商谈判与弹性定价：

•弹性租金设计：设计租金分层、股权分成等收益多元化模型。案例：某文化创意园“租金+文创IP分成”增收模式

3.运营成本压降20%路径

•措施：智慧园区管理系统、能耗联供方案、政府补贴申报

•引入IoT+GIS的智能园区管理系统（能耗监控、空置预警）。案例：某产业园区数字化平台降低运维成本15%

•工具：运营KPI仪表盘与租户分级管理模型

4.数智化运营赋能

•智慧园区系统（智空间科技智慧平台实现降本30%）。

•政企协同：厘清政府与企业角色，实现“政府搭台、企业唱戏”

•华西数字化实践：“三朵云”平台（年交易规模千亿元）与智能建造技术（机器狗巡检、实测机器人）

5.资产证券化的前置准备

•标准：NOI提升策略与ESG评级优化要点

•对标ISO 55000构建可持续资产风控框架。案例：某工业园通过绿色认证获取政策性贷款

6.AI驱动产业招商全流程实战应用

•场景导向：覆盖“产业链精准拆解、客户画像、企业迁移学习算法、AI智能获客、NLP招商策略生成、产业生态构建“等高频应用场景

•工具实操：DeepSeek系统沙盘演练、产业链分析工具实战。

•生态思维：从单一项目招商转向产业链生态构建，强化个人招商能力，强化长期竞争力。

模块八：华西集团案例复盘与标杆案例沙盘演练

解决痛点：缺乏实战经验、方案落地难

1.内部案例复盘

•华西建筑产业园（南充临江新区）全流程开发与产业集群构建。

•德阳智能装备产业园“绿色三星”标准与智能化升级。

2.沙盘演练

•模拟盘活某低效工业用地：从政策适配、融资设计到招商运营全流程推演

3.外部标杆项目全流程解析

•北京超极合生汇案例解析

o根据提供的经营数据，分析项目运营情况

o重大问题模拟决策

o存量改造的NOI优化提升的案例实践和决策过程

o影响项目估值提升的因素

o项目融资和现金流平衡

o56亿CMBS发行的过程、相关指标深度解析

o全周期投资测算

o从合生汇案例看香港资本市场的项目评估标准

•不良资产盘活：重庆某烂尾商业体“产权分割+医疗主题”重生记

o关键动作：司法拍卖底价测算、跨界资源整合

•园区投融管退：张江科学城“基金+基地”生态构建

o数据：5年IRR提升至15%的核心要素拆解

张宝明

讲师简介：

张宝明老师

资深投资人、重塑资产价值实战专家

北京大学工商管理硕士

CPM国际注册资产管理师

产业园区规划和运营实战派专家

商业不动产全周期资产管理专家

曾任香港公司资管部高管

北京某创新型商业运营公司创始人

央企和上市公司内训金牌讲师

编著《产业商业资产管理白皮书》

相关经验：

张老师曾先后任职于多个TOP10地产上市企业产商事业部、资产管理部，并担任高管，现任北京某商业管理有限公司创始人、和君集团产业园区事业部合作人。

个人兼具地产、投资、产业、商业的复合工作经历。十五年产业园区规划运营经验和开发操盘经验；数十个产业新城、产业园区产业定位、项目策划经验；约500万平方米园区招商运营、产业投资一线实操经验。

擅长经营性不动产全闭环资产管理，包括产业规划、招商运营、产业投资、资本化运作。围绕业主目标构建全闭环资产管理能力，以财务指标为主线的资产管理内在逻辑、资管视角下的商业管理内部逻辑、产业园区REITs创新发展之路、经营性不动产投资财务分析工具案例实践。

战略价值定位：

20年商业、写字楼、产业园等经营性不动产资产价值管理专家，兼具地产开发、资产运营、产业投资、资本运作四维视角的实战派导师：

国内首批完成「REITs全流程」操盘专家

累计服务30+央国企及上市公司资产管理体系搭建

覆盖500万㎡资产管理面积，创造项目年均IRR提升15%+的实操案例

主讲课程：

《经营性不动产资产管理和投融资》

《轻资产运营和存量资产盘活》

《收并购、退出和 REITs资产证券化创新》

《招商运营增效体系》

《DeepSeek智能招商全流程》

《产城融合开发，产业服务+资本运作双轮驱》

服务客户：

国企：北京中关村发展集团、张江生物医药园、上海金桥股份、北京翠湖科创公司、首开文投有限公司、珠海大横琴集团、广东粤海天河城集团、河北霸州发展集团

上市公司：合生创展集团、美的置业（香港）、上海中环商业

REITs主体：印力资管