课程大纲

一、资管篇：产业园区的投融管退

1.产业园区资产管理核心思维

为什么资产管理越来越重要

提升资产收益的“两架马车“

经营收益NOI的提升点在哪里

三种常用的估值方法（收益法、市场法、成本法）

2.产业园区投资决策模型

如何以业主方或投资人视角分析和判断产业地产市场的投资潜力？

什么是产业地产投资战略分析模型？

产业地产投资决策中如何进行城市甄选、市场准入？

有哪些通用的投资决策工具及方法适合在产业地产投资决策中应用？

如何进行资产估值？影响项目估值的因素有哪些？

如何衡量投资价值与市场价值？如何寻找投资价值洼地？

3、提升经营收益NOI的机会点在哪里

如何判断存量资产能否改造升级

资管视角下NOI优化提升原理与空间

资管视角下的成本控制解读

4、产业园区融资模式

什么是正杠杆、负杠杆

融资是不是越多越好？

降低所有者权益是未来的新选择

产业园区融资产品

地产下行和存量时代背景下，园区融资的创新实践

5、产业园区退出路径解析

资产退出的几种方式

大宗交易核心难点、主流方式、市场趋势和投资机会

产业地产收并购常见模式

资产收购（流程架构、优缺点、适用场景、涉税、风险、案例）

股权收购（直接股权转让、增资收购、资产转让、资产剥离后转让（划转、分立、作价入股）

特殊交易（明股实债、小股操盘、代建代融、破产重整、法拍、涉国有资产交易）

二、REITs篇：产业园区资产证券化

1.REITs基本情况和市场

•资产证券化 – ABS、CMBS和类REITs银行

•基础设施领域不动产投资信托基金（REITs)的基本概念

•美国REITs市场发展概况

•亚洲REITs市场发展情况

•大陆不动产REITs发展情况和趋势

2.不动产资产证券化产品案例

•招商蛇口REITs案例解析

•首钢绿能REITs案例解析

•印力消费性基础设施REITs案例解析

3.REITs交易结构和涉税分析

•REITs交易架构

•REITs资产重组方式

•资本市场如何评价REITs产品

•REITs的税务问题和溢价处理

•其他创新交易模式（资产包方案、股权转让+REITs、REITs之路的前置准备、长期租约+联合运营、类REITs+ABS/CMBS）

4.基金投资退出路径分析

5、我国资产证券化政策研判

三、运营篇：股权评估和激励

•资产价值评估

•项目全周期投资测算

•评估项目投资的关键核心指标有哪些

•资产评估和股权评估

•股权激励措施

四、金融篇：金融大行业趋势

•对未来五年中国地产金融的判断和预测

•地产基金的发展历史，结合前二十中国地产发展的两个周期

•产业地产基金的发展和未来

•在钱紧、监管日趋增强的行业环境下，地产金融该怎么做？

•存量时代下，地产基金要怎么做：如何应对违约潮？如何应对强监管？

总结与互动环节

•课程回顾与总结

•学员提问与答疑

•交流与反馈

张宝明

讲师简介：

张宝明老师

资深投资人、重塑资产价值实战专家

北京大学工商管理硕士

CPM国际注册资产管理师

产业园区规划和运营实战派专家

商业不动产全周期资产管理专家

曾任香港公司资管部高管

北京某创新型商业运营公司创始人

央企和上市公司内训金牌讲师

编著《产业商业资产管理白皮书》

相关经验：

张老师曾先后任职于多个TOP10地产上市企业产商事业部、资产管理部，并担任高管，现任北京某商业管理有限公司创始人、和君集团产业园区事业部合作人。

个人兼具地产、投资、产业、商业的复合工作经历。十五年产业园区规划运营经验和开发操盘经验；数十个产业新城、产业园区产业定位、项目策划经验；约500万平方米园区招商运营、产业投资一线实操经验。

擅长经营性不动产全闭环资产管理，包括产业规划、招商运营、产业投资、资本化运作。围绕业主目标构建全闭环资产管理能力，以财务指标为主线的资产管理内在逻辑、资管视角下的商业管理内部逻辑、产业园区REITs创新发展之路、经营性不动产投资财务分析工具案例实践。

战略价值定位：

20年商业、写字楼、产业园等经营性不动产资产价值管理专家，兼具地产开发、资产运营、产业投资、资本运作四维视角的实战派导师：

国内首批完成「REITs全流程」操盘专家

累计服务30+央国企及上市公司资产管理体系搭建

覆盖500万㎡资产管理面积，创造项目年均IRR提升15%+的实操案例

主讲课程：

《经营性不动产资产管理和投融资》

《轻资产运营和存量资产盘活》

《收并购、退出和 REITs资产证券化创新》

《招商运营增效体系》

《DeepSeek智能招商全流程》

《产城融合开发，产业服务+资本运作双轮驱》

服务客户：

国企：北京中关村发展集团、张江生物医药园、上海金桥股份、北京翠湖科创公司、首开文投有限公司、珠海大横琴集团、广东粤海天河城集团、河北霸州发展集团

上市公司：合生创展集团、美的置业（香港）、上海中环商业

REITs主体：印力资管