课程背景：

土地一级开发是指按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的需求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体；获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作“的原则，运用现代项目管理理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划和设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，（即土地熟化过程），并为二级开发商（纯地产开发）服务，提供土地开发项目完成后的管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

优势：项目归属于公司整体规划开发，全过程均在公司控制范围内，经营可控性强，发展空间大，易成为公司的粮仓项目。

劣势：涉及面广泛而复杂，收益回收周期较长，占用资金量大。

课程意义：受国家对房地产行业宏观调控政策和房地产市场连续低迷的影响，众多传统地产公司纷纷转战区域开发、一二级联动开发领域。但是大部分企业目前对于土地开发的认识程度不足，对于一二级联动开发与地产开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。鉴于一二级联动开发周期长、技术复杂、风险大的特点，企业急需建立符合此类开发逻辑的管理体系。

我国的土地所有制、土地政策情况特殊，土地市场变幻莫测。因土地选址、政策判断失误导致失败的案例屡见不鲜。由此可见，当今土地开发、一二级联动开发缺少成熟模式、专精人才、实操经验，更缺少求本务实的研究探索精神。作为一二级联动开发的投资、建设、运营商，必须熟悉土地开发特性，做到胸有成竹。

本课程立足当下，放眼未来。以战略的高度、实战的角度、多元的维度，运用深入浅出的理论，系统剖析一二级联动开发与地产开发精要。引导帮助土地开发者以更广开阔 的视野、更灵活的思路、更复合的能力，投身于土地一二级联动开发建设运营，打造更多行业标杆产品，助力中国产业经济发展。

课程大纲：

一、土地一级开发整体方案策划

1、一级开发的定义及模式

1)土地一级开发定义

2)土地一级开发对象

3)土地一级开发特点

4)土地一级开发项目权属关系

2、区域土地开发模式的转变（盈利模式）

1)粗放式到集约式的转变

2)盈利模式

3)土地一级开发增值方式

4)土地营销策略

二、土地一级开发与运营实施流程及关键节点

1、一级土地整理与运营常规流程解析

1)一级土地整理及运营流程图表

2、一级土地项目运营开发及运营的重点管理

1)一级开发政企角色

2)一级开发运作模式

3)土地一级开发中核心关键因素

3、一级土地项目开发的风险控制

1)具体风险项

2)风险控制策略及方案

三、一二级联动开发详解

1、大宗地块拿地模式分析

1)取地模式解析

2、一二级联动模式操作要点

1)项目操作关键点

2)项目选择

3、一二级联动模式资金来源

4、一二级联动开发的后续管理

1)投资管理

2)运营管理

3)政企关系管理

5、一二级联动开发的风险控制

6、一二级联动开发的优势和收益

四、案例分享和互动讨论

1)案例分享

2)互动讨论

于楠

讲师简介：

于楠老师

中国人民大学房地产经济学研究生

房地产一二级开发全流程管理专家

项目救火专家、烂尾项目处理专家

项目投资管理专家

政府关系公关专家

曾任：中体投资有限公司 工程经理/副总经理

曾任：阳光城集团投资开发总监/项目总经理

曾任：廊坊市上城房地产开发有限公司副总经理

曾任：乐土集团 投资副总监/副总经理

擅长领域：

一二级联动项目全流程、全链条管理，产业园区IP定位、拓展、谈判，烂尾项目收购整理复盘，项目疑难复杂问题处理，突发、危机事务处理，政府关系公关维护，股东、合作方、地方势力等社会关系处理，投资分析、收并购、投后管理，营销销售策略制定，客户关系维护、竣工交付等等

实战经验：

于老师18年房地产开发管理、投资并购、产业拓展、公关经验，房地产一二级开发（拆迁，拿地，证件办理，开工建设，竣工交付）全流程管理经验丰富，3个停滞1-3年的百亿级项目复盘，全链条、全周期项目管理工作，成功招拍挂2个项目，收并购2个项目，完成3个产业园区的谈判、签协议和开发前手续工作; 累计完成拆迁近4000亩，包括村庄、破旧国有资产。房地产下行状态下，完成首开去化87%，47套商铺尾盘15天售罄。挽回500业主群诉引起的6000余万损失；完成重大审批事项的政府公关，解决三家上市公司在房地产波动中出现的无法交房、业主群诉群访问题，从容应对媒体，果断解决涉及企业声誉的危机事件。

授课风格：

风趣幽默：风趣的语言，幽默的案例，营造放松环境

旁征博引：不局限一家之言，多方借鉴

接地气：以实战为主导，结合实际案例，暴力而直接

主讲课程：

《房地产一二级土地开发全流程管理》《房地产项目管理技巧》《产业园区拓展谈判技巧》《政府公关技巧》《烂尾项目整理复盘与疑难复杂问题解决》……

操盘重要项目：

1、一二级开发公司副总经理

建设内容包括两条二级市政道路、一个展示中心、一座占地2000亩高尔夫球场、占地550亩地产小区的开发报建、项目管理、2600亩土地拆迁补偿土地指标获取、435亩悦榕庄酒店及配套酒店式公寓的手续办理和开工建设。

2、生物医疗投资集团投资总监、副总经理

四川青城山小镇的规划、首开区土地指标获取、支持政策谈判、与四川大学华西医院合作建设基因研究院的规划、报批、合作等工作

3、上市房企河北区域投资总监、产业总监

获取175亩招拍挂用地、收并购两个合计292亩项目，完成一个16平方公里教育产业园区的前期谈判和协议签订，完成一个4000亩体育园区的前期谈判和合同签订，解决已开工项目的政府公关问题。

4、上市房企项目总经理

已经停盘三年，货值110亿项目的复盘启动，完成拆迁和土地整理近500亩，完成首开区销售和项目建设竣工交付，解决交房业主问题，获取政府支持，挽回损失6000余万。对集团在周边城市已投资失败的三个项目做投后退出处理，挽回损失近4000万。处理集团某区域公司辖区内9个项目的疑难问题、重大事宜政府公关工作，为项目开发保驾护航。

5、上市房企城市总经理

解决占地820亩的一二级联动地产开发项目的拆迁、启动问题，成功复盘，并完成首开去化87%。与当地政府建立紧密的联系，从排斥企业变为支持。

协助其他上市公司某区域项目解决拆迁过程中的问题，处理无法交房导致业主上访索赔金额过大问题，最终妥善解决，为企业交房赢得6个月时间，减少赔付近4000万。