课程背景：

当前，商业地产正步入一个长周期的存量时代，从智慧中国的战略愿景到智慧城市的结构设想，从智慧楼宇的微观实践到智慧园区的产业协同，从商业物业的运营创新到基础品控的守正出奇，智慧产业园区“运营创新”的出路到底在哪里？如何构建“全新全域”的智慧产业园区创新创业环境？怎样打造“智慧智能”的园区产业孵化体系？从哪里来推进“产学研创”的园区一体化新商业结构？从何处落地“回归本位”的智慧产业园区物业精细化管控？等等，既是战略上的论点，也是战术上的实践，更是面向未来的智慧高点和统筹思路

智慧产业园区同质化竞争非常激励，具体到智慧园区运营方，面临着服务内容空洞化，产品运营泛形化、品控体系缺位化、专业岗位非职化、经营效益低迷化等问题，创新即破局，智慧园区运营方可以通过“运营实践”与“服务创新”找到突破点、主攻点

智慧园区商业物业的运营之道：首先是“企业生态圈”的梯级打造；其次是“人个生态圈”的丰富创新； 再次需要在“服务体系”和“运营体系”二个维度上进行场景设置及架构搭建； 最后更需要以“精细化品质上的实操细则”和“客户心声上的聚焦及关注”为产业招商服务、为园区集成价值

现代产业园区“智慧生态圈层”打造是一个全新型且开拓性的商务产业链，同时也是前沿科技与时代智慧的特定集聚与浓缩呈现，而从“加工厂”转型“梦工厂”的“蝶变”之道不仅仅是一个简易化的“腾笼换鸟”方案，更是现代园区物业“智慧运营”创新上的实践与探索，我们坚信：这不仅仅是运营理念的颠覆，更是必将驱动出一个全新的商业版图

课程收益：

全面认知智慧产业园区运营生命周期上的多业务链，以及不同阶段上的关注点

精准画像，洞悉“企业生态圈层”10个多样性与“个人生态圈层”10个多彩性

理解“服务体系”驱动产业招商和“运营体系”集成商业价值的业务规律

感知智慧园区“精细运营”和“客户心声”上的新责任、新定位、新角色

学习智慧园区“品牌输出”新商业模式，夯实标准化运营体系，聚变效益

通过案例解析，深度领会智慧园区运营架构、场景生态、产品逻辑的内涵

了解未来智慧园区“战略发展”上7个前沿点，引导园区运营管理上的战略走向

课程对象：

城市街道办、开发区、城投产业、智慧产业园的商业运营、招商等条线的中高层管理人员

课程方式：

课堂讲授+案例解读+实操分享+小组互动+细则体验+问题思考+总结提炼

课程特点：

1. 宏观结构与微观案例双向辩证、立体解读，泛化要点，通识易懂

2. 课程：源于实操，聚享经验，内容体系可操作、运营逻辑可落地、分享案例可复制

3. 课程互动形式多维多趣，学员沉浸式的参与感非常强，学以致用，且致用聚效

课程大纲:

案例导入：智慧园区及其LOGO的故事

问题互动：为什么说“智慧产业园区”是当下产业地产的新风口？产业地产这块大蛋糕的驱动力在哪里？当前产业地产头部玩家有哪些主体策略点？产业园区运营到底是追求“大面全”还是专注于“小而专”？

第一讲：智慧产业园区商业物业的“肓区感观”与“智慧基因”

一、智慧产业园区商业物业认知上的“疯狂误区”

现象：当前智慧产业园区的5个盲目感观

1. 智慧产业园区的6个产业本质——归真下的认知

2. 智慧产业园区当前运营的不智慧

1）专业模块之间的4大壁垒

2）运营架构之上的8大痛点

案例1：传统商业物业管理与智慧产业园区运营的异同点

案例2：跨线智慧产业园区运营服务专业人才的市场缺位

3. 智慧产业园区“生态圈层”的6个深度认知

1）全面可感知可协同的智慧基因

2）精准且多主体内涵的关键要素

3）多样并蓄且饱满丰富商业空间

4）转型升级上的新质服务力构建

5）智慧园区全生命周期运营思考

6）智慧空间招商运营一体化平台

二、智慧产业园区商业物业各阶段运营上的关注点

1. “早期规划”阶段——关注产业定位

2. “基建安装”阶段——关注理解设计

3. “全面招商”阶段——关注IP属性

4. “创新运营”阶段——关注服务品质

第二讲：双驱引擎：智慧产业园区“企业生态圈”与“个人生态圈”

一、筑建高效务实的“企业服务生态圈”

现象：智慧园区企业生态圈营建上的4个业务逻辑

1. 面向企业的11个生态维度

1）多功能企业服务中心

2）商务空间的共享服务

3）菜单式拎包入驻服务

4）IT信息与智能化服务

5）本地精确化营销服务

6）园区各社群关怀服务

7）商务金融直通车服务

8）产业生态圈孵化服务

9）总裁驾驶舱数据服务

10）多层次物流平台服务

11）法务财务税务等服务

2. 聚焦服务的3个产品场景

产品场景1. 企业入驻工程类产品

解读：消防改造、空调改造、小微工程、装修工程、软装家具、保洁服务等

产品场景2. 办公耗材采购类产品

解读：定制月结模式、拳头产品模式、桶装水服务、打印纸易达、乔迁礼包等

产品场景3. 商务会议空间类产品

解读：商务会议保障、场景租赁、活动策划、年会及新产品发布会等

二、营造多滋多味的“个人服务生态圈”

现象：智慧园区个人生态圈营造上的4个生活场景

1. 聚焦个人的9个配套保障

1）人力资源平台

2）安心居家保障

3）丰富生活配套

4）智慧终端服务

5）学习应用平台

6）人才关爱活动

7）子女教育服务

8）便捷交通接驳

9）市政资源导入

2. 服务个人的10个产品场景

产品场景1：AI智能访客识别系统

解读：外来访客管理、智慧办公、智慧停车、智慧安防、智慧社群等

产品场景2：商圈大会员体系搭建

解读：面向个人的跨业态会员体系等

产品场景3：开放阳光的社交平台

解读：搭子文化、业缘文化、趣缘文化等

产品场景4. 智慧生态的平台搭建

解读：关注商务客户所需的Officeasy楼宇生态服务平台等

产品场景5. 白领时差睡眠太空仓

解读：关注睡眠质量的个性化保障等

产品场景6. 微致精选的深夜食堂

解读：24小时便利店、深夜食堂等

产品场景7. 多样门类的楼宇托管

解读：幼托、午托、寒托、署托等

产品场景8. 可视直观的环境监测

解读：PM2. 5、温湿度、负氧离子、二氧化碳等

产品场景9. 园区圈屋的微益课堂

解读：心理咨询、微课分享等

产品场景10. 创意温馨的客关维护

解读：推送式服务、守护式服务等

第三讲：智慧园区“聚焦产业招商”的服务体系与“集成商业价值”的运营体系

案例导入：天安云谷、泰禾云海，一路走来，始终如一

问题互动：万物互联时代的智慧园区有哪些模块？智慧运营体系的大数据运营中心如何驱动服务创新？当前智慧产业园区经营上所面临的现实危机是什么？智慧产业园区的运营转机点在哪里？资产视角下的产业园区运营格局如何布防？

一、智慧“服务体系”驱动园区产业招商

1. 智慧“服务体系”的招商驱动力

1）智慧服务体系的4个主界面

2）智慧服务体系的6个驱动力

3）智慧服务体系的3个实践点

4）智慧服务体系聚焦产业招商全链条上的6个步骤

5）高科技企业客群对“智慧生态服务体系”的10个需求与关注

6）智慧园区集成化服务平台上的8个服务体系

2. 智慧园区产业招商的现实及策略

1）智慧园区产业招商需要避开的6个坑

2）传统园区产业招商路径上的7个弊端

3）创新型产业招商上的8个模式及案例

4）运营大数据进行产业招商的解决方案

3. 助力智慧园区招商的4个实效空间

1）营销获客助手

2）数字孪生沙盘

3）数字营销展厅

4）资产管理平台

4. 园区智慧招商的7个实效支点

1）专业：建立一支与主导产业对口的专业招商引资队伍

2）载体：谋划一批科创策源重点平台

3）渠道：搭建一批行之有效的招商渠道

4）政策：出台一项差异化的产业政策

5）清单：编制一本招商引资企业清单

6）技术：围绕产学研合作、科技成果转化开展一批合作

7）服务：搭建一套成熟的科技服务体系

二、智慧“运营体系”集成园区商业价值

1. 智慧“运营体系”的价值集成力

1）产业运营体系的3个泛特点

0）智慧运营体系的7个纵深面

3）智慧运营体系的3个主攻点

4）智慧运营体系的5个主体+

5）智慧运营界面上的4个差异化协同

2. 智慧运营“集成”商业价值

1）智慧基础设施与园区管理

2）智慧企业服务与产业协同

3）智慧人才服务与圈层社交

4）智慧商户服务与粉丝经济

3. 集成园区商业价值的4个实效工具

1）物业管理平台

2）产业服务平台

3）园区大脑IOC

4）智慧运维服务

案例：天安云谷智慧园区“运营策略”上的实操案例解构

1）智慧业务布局

2）核心竞争优势

3）品牌积累实践

4）运营业务场景

第四讲：智慧园区商业物业“精细运营”与“客户心声”上的责任与定位

一、智慧园区“精细化运营”的管理范畴及业务逻辑

现象1：智慧园区“工业上楼”带来的商业物业管理新挑战

现象2：园区精细化商业管理的新定位、新角色、新实践

现象3：园区精细化商业管理的必要性、双重性、一体化

1. 智慧园区“精细化运营”业务领域

1）工程精细化

2）客服精细化

3）物业精细化

4）安全精细化

5）供方精细化

2. 智慧园区“精细化运营”业务机制（工程、物业、安监、履约）

——精细化管理上的角色内涵与转型必然

二、智慧园区“客户体验场景心声”上的品控关注点

数据分析：智慧园区“客户心声”调研表，您是否听懂了客户心声？

1. 聚焦“客户心声”的运营品质场景提升

1）让触点上的“有形服务”精细化

2）让痛点上的“场景体验”精细化

3）沉浸式服务场景“MOT关键时刻”

行动要点：十强理念赋能经营、第一现场原则、逐木鸟行动

对标案例1：品质对标到底不是简单模仿？胖东来案例解读

对标案例2：让服务在投诉中走向新完美？万科物业案例解读

对标案例3：面向客户的服务从哪里开始？海底捞案例解读

精细化实操细则业务场景展示：卫生间、停车场、室内街、室外场、垃圾房、工程类等

第五讲：智慧园区商业物业“商业模式”与“品牌战略”输出

问题导入：未来智慧产业园区的运营转机在哪里？商业物业资产视角下的产业园区运营格局？现代智慧产业园区上的理论洞见与前瞻思考？

一、智慧产业园区“商业模式”的多元素画像

1. 智慧园区商业模式上的认知聚点

1）商业模式的8个要点

2）商业模式的5个价值

3）商业模式的4个主题元素

4）商业模式的4个智慧内功

5）商业模式的4个产业生态

2. 智慧园区商业模式上的创新落地

1）交互界面 2）智慧平台 3）运营标准 4）创新资源 5）行业规范

二、智慧产业园区“品牌输出”的路径与分类

1. 品牌战略“重资产”模式或路径利弊分析

2. 品牌战略“轻资产”模式或路径利弊分析

1）运营品牌输出，案例：亿达中国

2）资产证券化，案例：腾飞集团

3）搭建产业服务平台，案例：富春硅谷

4）投资孵化模式，案例：张江高科

5）合作开发，案例：启迪协信

3. 品牌战略“联盟化”模式或路径利弊分析

——智慧产业园区“品牌输出”之“智慧输出”一揽子解决方案

1）构建智慧园区运营新品牌力

2）新质生产力上的新质产业园

3）新质生产力产业招商新原则

第六讲：未来智慧产业园区商业物业“战略理念”前沿上的7点认知

1．“驱动”与“万物互联”

2．“颠覆”与“场景革命”

3．“提升”与“指尖智慧”

4．“重塑”与“产业引擎”

5．“创新”与“生态价值”

6．“蝶变”与“多样效应”

7．“助力”与“智慧城市”

案例：来智慧园区“商业物业管理”敢于挑战的高点：5T智标体系、独立第三方介入评级、智慧黏性体验点构建等

雷健

雷健老师 商业物业运营管理专家

18年商业多业态物业运营管理实战经验

8年部队经历，曾荣获个人三等功、集体三等功

现任：雅居乐商业 | 副总经理

曾任：万达集团（中国500强） | 万达商业中心总经理、武汉区域副总经理

曾任：泰禾集团（中国500强） | 泰禾商业副总经理

曾任：深圳大中华第一太平戴维斯物业公司 | 副总经理

曾任：深圳天安骏业集团| 天安云谷物业首任物业总监

曾任：佳兆业物业 | 高级经理

曾任：深圳市荣超物业 | 工程主管

注册物业管理师、物业管理师、中级工程技师（中级职称）

CIH英国特许房屋经理学会特许会员深圳市物业管理协会专家库成员

擅长领域：高端商业物业（甲级商写、商业综合体、智慧产业园、购物中心、酒店）的资产运营、一体化多维运营、品质提升、新楼宇经济、物业职业经理人能力提升

01-雷健老师在物企成长战略上，善于钻研行业新商业模式，并拥有丰富的创新落地经验，能帮助物业企业打造市场力、竞争力、品牌力：

【筹建筑基：奠定物业智能运作基础】

——参与超20个大型商业体的从零筹开，例如，东西湖万达、盘龙城万达、宜昌夷陵万达、大连佳兆业广场、广州花都雅乐城、上海碧江购物中心、南京奇雅购物中心等

——2011年建立天安云谷产业综合体前期各类运营体系，奠定园区智能化运作基础。系统至今已超10年，但仍持续高效支持天安云谷智慧科技园区智能运作

【创新运营：提升物业竞争力水平】

——经营：通过多项品质拓展，综合化提升深圳国际商会中心运营品质，楼宇先后通过“区优、市优、省优、国优、鲁班奖”等

——服务：创新搭建并运维“泰禾云海”智慧商务APP，推动物业服务线上化；筹建并运营“泰禾智慧创业园区”“泰创E站”等配套产业平台，为物业多维服务的建立标杆

【专业沉淀：携手行业企业共同发展】

——3大院校5个本科学习：华南师范-公共关系、人力资源；中山大学-行政管理、法律专业、暨南大学物业管理，建立了从运营管理到法律风险防范的物业运营管理知识体系

——30+场授课培训：服务兰州物业管理协会、西安物业管理协会、中晟博越物业、石家庄科创物业服务有限公司、苏州泓昇物业管理公司、华中科技大学等

——100+物企成长战略、新商业模式等主题文章发表：于《中国物业管理》《现代物业》《住宅与房地产》等国家级期刊，

《探析深圳旧工业区物业转型之路》

刊《住宅与房地产》《天安云谷:创新产业园里的“梦工厂”》

刊《现代物业》《现代智慧产业园区“生态圈”构建》

刊《城市开发》《从加工厂到梦工厂的蝶变之道》

刊《住宅与房地产》

02-雷老师熟悉物业相关法律法规，专业知识扎实，实践岗位经验丰硕，18年的商业物业管理实战中，多次通过 “成本与品质”的统筹，帮助物业企业开拓效益和品质

任职第一太平戴维斯物业公司期间，管理集团5大重点物业 ★

1）通过新建→重塑→实施→保持，改造质量管理体系，提升大中华国际交易广场及大中华金融中心（IFC）的物业管理与服务品质，实现大中华国际交易广场租金上涨约5%～14%，大中华金融中心（IFC）租金上涨约3%。

2）组织公司内部质量体系审核，综合提升服务品质，客户满意度指数有效递进，项目管控口碑好转，受到地产开发商公司等友商7次外来参观

★ 任职泰禾商业期间，管理累计158万平商业建筑体量的运营 ★

1）统筹开展品质优化、效益提升、能耗管控等，成功实现泰禾中心甲级写字楼80%出售返租，一期SOHO 95%自持与出售返租（KPI 100%完成）

2）组织实施质量管控方针，保障顺利SOHO二期入伙，实现二期SOHO 80%自持与出售返租

任职万达商业期间，统筹武汉区域公司15个营运期万达广场商业物业 ★

1）全面组织质量管理体系的平台搭建、流程优化、标准重塑等，其中优化费用成本近130万（能源节约达68万）、供方品控及停车场智慧系统改造优化费用100万/年

2）以品控管理为核心，助力各业态项目的招商运营及资产经营，成功组织实施分管业务模块内的全口径费用100%收缴，收入金额达1亿+

3）妥善处理重大危机事件、对外媒体发言、政府主管部门事务协调等对外舆情事件19起

任职雅居乐商业产业集团期间，管理产业集团3大重点业态 ★

1）通过前介→筹备→开业→运营，以专业模块切入商业购物中心管理体系，提升广州花都雅乐城的物业管理与服务品质，实现雅乐城全周期品控运营，自21年开业以来出租率93+%

2）主导酒管系统外委酒店的10+个重大工程改造项目，如：上海万豪候爵酒店中央空调系统工程改造、成都雅居乐豪生酒店热泵节能工程改造、惠州白鹭湖酒店节能工程改造等

主讲课程：

《物业城市服务一体化运营实践与创新探索》

《智慧产业园区商业物业运营实践与服务创新》

《新时期物业项目综合品质管理与标准化体系构建》

《新时期物业职业经理人岗位从业复合型素质构建》

《新楼宇经济：商写物业资产运营服务实践与生态创新》

《新时期物业多种经营运营管理及业绩拓展开发策略》

授课风格：

系统化的实战方法：老师以18年来商业物业运营管理实战中，成功落地的方法经验总结，为学员带来系统的实战方法，为学员的提供在实际商业物业运营难题的解决方案

——聚焦问题、贴近实战、逻辑严密、深入浅出、实操性强、案例可循

可复制的结构体系：运营涉及方方面面，但老师善于讲细致的问题思路，系统化成为可复制的路径，帮助学员，理清运营管理的全流程与全方位

——坚持初心、实事求是、循序渐进、模型架构、复盘重置、达成目标

沉浸式的课程氛围：课程中设计老师真实实战的案例+行业标杆案例，带领学员外看行业先锋，中落实战脚步，内思自我发展，在课程中从宏中微观全面思考问题

——高效节奏、激情洋溢、幽默风趣、互动性强、参与感深、场景体验

部分曾服务客户：

成都中晟博越物业、河北石家庄科创物业服务有限公司、兰州市物业管理协会、苏州泓昇物业管理公司、深圳博之辉物业服务有限公司、西安市物业管理协会、上海物苏、至诚悦尔、格局商学、众邦商学、华中科技大学等

部分客户评价：

课程结合实践所需，案例设置非常务实，互动环节活跃生动等，另外，雷老师的授课风格非常稳重、踏实、高效，富有军人品格上的行事风格，语言表达清晰流畅，能够差异化照顾到不同专业口学员对知识点的理解。实战案例分析时，讲解深入浅出，语言幽默风趣，聚焦课程设置初心，有效达到了量化成果。非常感谢老师的分享。

——河北石家庄科创物业服务有限公司 伊总

新楼宇经济是一个面向商务写字楼创新运营的实战课，雷老师的课程分享内容饱满、案例充分、逻辑严密，知识点承上启下，可操作、可落地、可复制等非常务实，更是从系统统筹的角度进行结构设计，让商务写字楼宇能够以“产品视角”走向市场化资产周期，高效落地问题解决，有效降低客户投诉，让学员充分认识并理解到了经营质量上的长期主义。

----成都中晟博越物业 万总

存量时代，物业公司跨线城市服务不仅仅是一种创新，更是社会责任感的融汇，雷老师的课程内容非常的细致和实用，每个业务环节上的设计都与当前物业公司面临的现实问题息息相关，同时也给出了解决的创新措施，物企涉及城市服务业务必将成为下一个蓝海战略，通过雷老师的教学分享，让我们系统的掌握了一套跨线合作与协同共赢的应用机制，后续将结合雷老师课程中的逻辑，相信我们许多企业回去可以在物业管理工作中更加开拓且敢于创新

——兰州市物业管理协会 张会长

当前，智慧产业园区面临许多同质化上的客观挑战，通过雷老师的实战课分享，使公司全员上下能够凝聚共识，洞悉前沿，以运营为支点，以服务为增点，以精细化、差异化、贴心化的服务为客户创新体验，受益非浅，特别是案例分享中，例如：企业生态圈的打造与个人生态圈的营造，博众之长，为己所用，让公司管理层看到现实差异，同时也激励管理层敢于尝试，小处试错。非常感谢老师的分享。

——苏州泓昇物业管理公司 李总

物业职业经理人成长是行业近年来一个重大挑战，雷老师的课程充分结合学员所需，以不同阶段的典型案例为切入点，聚焦楼宇品质创新及提升，以多维度案例事实的引导流程化的场景设置，深入浅出，通俗易懂。非常感谢老师的分享。

——深圳博之辉物业服务有限公司 刘总

课程章节安排非常高效，专业且亲切，特别对智慧园区质量运营管理有一个非常深的专业度理解，课堂氛围活跃，互动性非常强，让学员有种沉浸式的参与感，能够在与学员的互动之中深刻理解知识要点、难点，非常感谢老师的分享。

——西安市物业管理协会 常会长

著作文章列表（部分）：

发布年限文章期刊

2020《现代城市商务区高空坠物治理之策》《现代物业》

2020《从加工厂到梦工厂的蝶变之道》《住宅与房地产》

2020《购物中心疫情防控及恢复预案要点》《现代物业》

2020《物业前期市场调研：现代资产运营上的避雷针》《住宅与房地产》

2020《城市商业“唤醒行动”：实践策略与经营创新》《现代物业》

2020《回归产品时代的物业运营之道》《住宅与房地产》

2020《商业购物中心公共关系的管控与创新》《现代物业》

2019《海因里希法则对标物业管理时的实践应用与创新》《住宅与房地产》

2019《现代物业管理“第五空间”创意探索》《现代物业》

2019《物业城市-行业增量拐点上的新探索》《住宅与房地产》

2019《现代物业社区养老模式之“困”及突围之“路”》《住宅与房地产》

2019《高空坠（抛）物-物企“避责”之外的可为之地》《住宅与房地产》

2019《立体停车场的运营痛点与突围之路》《现代物业》

2019《现代智慧产业园区“生态圈”构建》《城市开发》

2018《资本风口下的蝶变之道》《深圳物业管理》

2018《租户关系维护：高端写字楼物管新课题》《现代物业》

2018《高端写字楼“客户关怀”的解析与应用》《住宅与房地产》

2018《物业项目负责人-安全管理关注点与新担当》《现代物业》

2018《现代物业-改革开放40周年-人物专访》《现代物业》