课程背景：

当前，经济下滑的大趋势中，既是寒冬，也是机遇。物业管理行业的整体运营环境正在持续“内卷”，原本单打独斗、各自为战的物企，正日趋向主动寻求合作以及抱团取暖的方向聚变，物业多种经营，既是物企“内生导向”进行经营突围的路径选择，也是物企“外联资源跨线协同”的战略举措，并且已经成为行业内许多物业公司“活下去、好下去”的一条腿、一个新赛道.

那么，充分发挥物业管理“空间经营”上的特质属性，聚力社区最后一公里的链接优势，依托巨量丰富的业户群体需求端资源，分门归类，深度挖掘业户端口多维度、多层次的细分需求，并寻找合适的优质供应商，为业户们提供可优选、可优品的多种经营服务（内容、项目），让精细管理、品质服务、优质经营成为新时期物业竞争力的展示平台，助力提升业户群体对于物业的美誉度、满意度。

那么，物业公司如何开展社区多种经营服务？

正在运营中的多种经营项目品质管理如何保障？

多种经营拓展上的开发策略是什么？

这一策略的效益是否具体可持续性、可复制力？

等等，皆是当前物业公司面临的现实问题，更是项目经营业绩达成上的客观挑战。

从合规结构入手，从优质经营布局，从品质服务保障，从配套所需供给，让物业多种经营管理成为物企大有可为与业户认知满意度提升的助推引擎，这才是真正意义上的业绩实战策略。

物业公司开展多种经营服务，既要因地制宜，更要因时制宜，务必要有配套性、差异化、优品类的市场认知与需求分析，同时也要避免“质量、扰邻、客诉”等问题的发生，致力于让多种经营的蓝海战略成为一种可持续的经营策略，满足现实需求并且降本增效，创新创收效益持续拓展业绩。

课程收益：

聚焦物企多种经营，从顶层架构逻辑设计到业务层面具体分类，再到多种经营版块的实操训练，以一线物企实战案例为牵引，全面学习，多维认知，实践达效

充分了解当前物企多种经营开发的方向及重点，以及业绩拓展的实战化策略等

掌握多种经营项目开发、筛选、落地的规则，关注客群所需，满足业户群体实际需求

分析具体多种经营项目，以实用的角度进行SWOT分析，确保优选项目的快速植落

熟练多种经营的规范效益，运用供应商链接及谈判技巧，提升物业公司综合效益

确保业务线能够独立开发、策划、运行一个多种经营项目，最终高效复制

课程对象：

物业公司中基层管理人员、多种经营部门负责人、物业项目经理、管理处主任、部门经理或主管等

课程方式：

课堂讲授+案例解读+实操应用+业绩分享+场景运用+问题思考+总结提炼

课程特点：

1. 实战案例：以物企实战应用案例来通识解读，主题鲜明、可复制性强、独具执行力

2. 图文并茂：沉浸式的图示效果让人有一种身临其境的实景感，通过逻辑流程全维解读职不同多种经营产品模块上的应用体系及谈判细则，深入浅出、易懂、易会、易借鉴

3. 业绩助力：通过实战应用的业绩分析，可以起到助力物企业绩达成的应用效果

课程大纲

导入：当前物企多种经营项目管理中存在的问题及挑战？物企拓展多种经营时的开发策略有那些创新应用？

第一讲：当前物业企业多种经营的现状与趋势

现状：项目管理、成本利润、营收创效、服务品质、多种经营、客群满意、项目丢盘等问题

生存出路：降本增效以及回归本位是一种正能量式的内卷

一、经营的关键点：开源与节流的比重关系

1. 良性降本增效的4大手段

2. 物业企业收入分型及特点

二、中国物业多种经营的发展历程及境况变迁

数据分析：2023年中国物业行业多种经营的有效数据、2024年物业多种经营的发展趋势、业主视角最希望物业多种经营服务的排名及解析

三、经营开展的阻碍（5大角度分析）

1. 政策法规角度

2. 物业企业角度

3. 市场机制角度

4. 专业运营角度

5. 客体感受角度

对比：多种经营与增值服务的区别与联系

第二讲：物业企业多种经营的顶层设计（8项事件）

第一项：不同业态项目分析

1. 住宅业态项目

2. 商业楼宇业态项目（写字楼、步行街、产业园、学校、医院、公建项目等）

第二项：经营标准分析及决策（2个维度）

维度1. 项目入住率

维度2. 物业费标准

第三项：多种经营意识导入

1. 管理层

2. 员工层

第四项：设置相关人员架构

1. 多经岗位设置原则

2. 业态配置人数比例

第五项：招聘多经专业人才

渠道1. 外部行业市场招聘

渠道2. 基层服务岗位转岗

案例：拟优先招聘人员的十大行业分享

第六项：多经人才岗位模型

1. 5大专业能力

2. 商业嗅觉提升

3. 销售提升能力

4. 市场推广能力

5. 角色扮演能力

第七项：多种经营业务考核

1. 考核群体界定

2. 考核标准制定

案例：标杆行业的考核维度和标准分享

第八项：全民营销激励机制

综合案例分享：标杆企业、龙头企业、中小型企业多种经营开展的案例分享

第三讲：物业企业多种经营项目落地的筛选

一、多种经营业务落地前的分析

工具：SWOT分析

分析1. 项目本身特性

分析2. 业群组成特性

分析3. 项目管理者特性

分析4. 场地及公用空间特性

分析5. 周边商家配套资源特性

二、多种经营项目定位5大原则

1. 基本原则

2. 需求原则

3. 趋利原则

4. 核心原则

5. 战略原则

第四讲：多种经营项目的运营（12大板块）

模块一、空间运营（公共资源收益）

解读：《民法典》中关于公益资源收益的规定、各地物业管理条件的指导性建议

公共资源收益的分类：现场广告、场地租赁、电梯广告、泳池外包等

1. 公共资源收益合法划拨（电梯广告为例）

2. 周边商家资源活动策划及客户引流

对比分析：六元洗车、净水机、充电桩、棉袄摊等项目的优劣势分析及适用原则

练习：根据自营、合作及观望等现状，梳理所在项目可以落地的多经项目

模块二、线上产品销售O2O

回顾：中国物业行业线上团购业务10年的发展变迁

案例：某线上团购案例分享——从客户观点了解失败的原因

1. 常见线上O2O平台对比及客户需求点

2. 线上团购的产品定位及实操方法

3. 物业公司团购小程序的设计原则及营销重点

4. 单个商品的线上、线下销售技巧（B端销售渠道）

模块三、社区商业多种经营

优势：“天时”、“地利”、“人和”

1. 社区商业容易走进的误区及观念的改变

2. 打造的3个关键

3. 3. 0模式的最新输出和落地

模块四、车辆及车主服务

1. 物业可落地的车辆业务的6大种类

2. 两大运营模式：自营模式、合作模式

3. 供应商的筛选原则及合作要点

4. 车主业务开展过程中需要物业管控的节点

模块五、宠物蓝海市场

1. 宠物业务的前景分析及业主的关注点

2. 宠物业务可开展的模式与SWOT分析

3. 宠物业务种类及利润点

4. 落地：增加宠物主粘性的社区文化活动

模块六：美居（拎包）业务

案例：2023年物业美居业务的现状、头部企业案例分享

解读：行业特性、利润点及潜规则

1. 美居业务挖掘

2）收楼前美居业务植入

3）收楼后全屋新装业务联动

4）老旧小区功能区局部升级改造

2. 不同发展阶段的运营模式分析：初期合作、中期合资、后期自营等

3. 美居业务在运营过程中可能遇到的风险点及应对方案

模块七、社商旅游业务

案例：头部企业的旅游业务开展的案例分析

1. 业务分型及利润开发点

2. 与常规旅行社之间的差异化亮点

模块八、物业租售中心

1. 租售中心的信息获取来源

2. 物业租售中心的优势（对比市场化的中介）

3. 物业租售中心的业务范围、经营测算、考核与激励

4. 车位销售的宣传、管控及策略

模块九、到家（家政）业务

1. 项目客户群体的不同对到家业务的影响

2. 到家服务的敏感点及风险点

3. 到家服务在自营、合作方面的优劣势分析及利润率

4. 创新型家政服务：陪诊服务

模块十、社区金融业务

解析：业务范围、业务种类、佣金比例、供应商选择、过程把控等

关键1. 社区金融如何与物业基础服务相结合

关键2. 社区金融业务挖掘业主需求

模块十一、社区教育业务

1. 青少年教育的特点与利弊

2. 开展的流程与供应商谈判的方法

3. 利润测算

4. 开展与基础物业业务的结合点

模块十二、社区文化活动联动结合

1. 全年12个月的社区文化活动铺排

举例：公益活动、文化活动、带有盈利功能的活动、社团比赛等

2. 四个社区典型文化活动策划

3. 风险及规避方案

第五讲、未来可期的多种经营项目前景规划及展望

一、创新形多种经营

项目举例：社区食堂、直播带货等

1. 多种经营的战略规划部署

工具：多种经营相关方案及表单

2. 多种经营项目中的颇具争议的项目分析

业务举例：婚纱旅拍、共享打印机

二、多种经营市场拓广工具（现场教学）

1. 文案书写工具的推荐及相关信息网站推荐

2. 图片设计工具推荐及相关网站推荐

3. 相关视频剪辑软件、音频剪辑软件推荐

雷健

雷健老师 商业物业运营管理专家

18年商业多业态物业运营管理实战经验

8年部队经历，曾荣获个人三等功、集体三等功

现任：雅居乐商业 | 副总经理

曾任：万达集团（中国500强） | 万达商业中心总经理、武汉区域副总经理

曾任：泰禾集团（中国500强） | 泰禾商业副总经理

曾任：深圳大中华第一太平戴维斯物业公司 | 副总经理

曾任：深圳天安骏业集团| 天安云谷物业首任物业总监

曾任：佳兆业物业 | 高级经理

曾任：深圳市荣超物业 | 工程主管

注册物业管理师、物业管理师、中级工程技师（中级职称）

CIH英国特许房屋经理学会特许会员深圳市物业管理协会专家库成员

擅长领域：高端商业物业（甲级商写、商业综合体、智慧产业园、购物中心、酒店）的资产运营、一体化多维运营、品质提升、新楼宇经济、物业职业经理人能力提升

01-雷健老师在物企成长战略上，善于钻研行业新商业模式，并拥有丰富的创新落地经验，能帮助物业企业打造市场力、竞争力、品牌力：

【筹建筑基：奠定物业智能运作基础】

——参与超20个大型商业体的从零筹开，例如，东西湖万达、盘龙城万达、宜昌夷陵万达、大连佳兆业广场、广州花都雅乐城、上海碧江购物中心、南京奇雅购物中心等

——2011年建立天安云谷产业综合体前期各类运营体系，奠定园区智能化运作基础。系统至今已超10年，但仍持续高效支持天安云谷智慧科技园区智能运作

【创新运营：提升物业竞争力水平】

——经营：通过多项品质拓展，综合化提升深圳国际商会中心运营品质，楼宇先后通过“区优、市优、省优、国优、鲁班奖”等

——服务：创新搭建并运维“泰禾云海”智慧商务APP，推动物业服务线上化；筹建并运营“泰禾智慧创业园区”“泰创E站”等配套产业平台，为物业多维服务的建立标杆

【专业沉淀：携手行业企业共同发展】

——3大院校5个本科学习：华南师范-公共关系、人力资源；中山大学-行政管理、法律专业、暨南大学物业管理，建立了从运营管理到法律风险防范的物业运营管理知识体系

——30+场授课培训：服务兰州物业管理协会、西安物业管理协会、中晟博越物业、石家庄科创物业服务有限公司、苏州泓昇物业管理公司、华中科技大学等

——100+物企成长战略、新商业模式等主题文章发表：于《中国物业管理》《现代物业》《住宅与房地产》等国家级期刊，

《探析深圳旧工业区物业转型之路》

刊《住宅与房地产》《天安云谷:创新产业园里的“梦工厂”》

刊《现代物业》《现代智慧产业园区“生态圈”构建》

刊《城市开发》《从加工厂到梦工厂的蝶变之道》

刊《住宅与房地产》

02-雷老师熟悉物业相关法律法规，专业知识扎实，实践岗位经验丰硕，18年的商业物业管理实战中，多次通过 “成本与品质”的统筹，帮助物业企业开拓效益和品质

任职第一太平戴维斯物业公司期间，管理集团5大重点物业 ★

1）通过新建→重塑→实施→保持，改造质量管理体系，提升大中华国际交易广场及大中华金融中心（IFC）的物业管理与服务品质，实现大中华国际交易广场租金上涨约5%～14%，大中华金融中心（IFC）租金上涨约3%。

2）组织公司内部质量体系审核，综合提升服务品质，客户满意度指数有效递进，项目管控口碑好转，受到地产开发商公司等友商7次外来参观

★ 任职泰禾商业期间，管理累计158万平商业建筑体量的运营 ★

1）统筹开展品质优化、效益提升、能耗管控等，成功实现泰禾中心甲级写字楼80%出售返租，一期SOHO 95%自持与出售返租（KPI 100%完成）

2）组织实施质量管控方针，保障顺利SOHO二期入伙，实现二期SOHO 80%自持与出售返租

任职万达商业期间，统筹武汉区域公司15个营运期万达广场商业物业 ★

1）全面组织质量管理体系的平台搭建、流程优化、标准重塑等，其中优化费用成本近130万（能源节约达68万）、供方品控及停车场智慧系统改造优化费用100万/年

2）以品控管理为核心，助力各业态项目的招商运营及资产经营，成功组织实施分管业务模块内的全口径费用100%收缴，收入金额达1亿+

3）妥善处理重大危机事件、对外媒体发言、政府主管部门事务协调等对外舆情事件19起

任职雅居乐商业产业集团期间，管理产业集团3大重点业态 ★

1）通过前介→筹备→开业→运营，以专业模块切入商业购物中心管理体系，提升广州花都雅乐城的物业管理与服务品质，实现雅乐城全周期品控运营，自21年开业以来出租率93+%

2）主导酒管系统外委酒店的10+个重大工程改造项目，如：上海万豪候爵酒店中央空调系统工程改造、成都雅居乐豪生酒店热泵节能工程改造、惠州白鹭湖酒店节能工程改造等

主讲课程：

《物业城市服务一体化运营实践与创新探索》

《智慧产业园区商业物业运营实践与服务创新》

《新时期物业项目综合品质管理与标准化体系构建》

《新时期物业职业经理人岗位从业复合型素质构建》

《新楼宇经济：商写物业资产运营服务实践与生态创新》

《新时期物业多种经营运营管理及业绩拓展开发策略》

授课风格：

系统化的实战方法：老师以18年来商业物业运营管理实战中，成功落地的方法经验总结，为学员带来系统的实战方法，为学员的提供在实际商业物业运营难题的解决方案

——聚焦问题、贴近实战、逻辑严密、深入浅出、实操性强、案例可循

可复制的结构体系：运营涉及方方面面，但老师善于讲细致的问题思路，系统化成为可复制的路径，帮助学员，理清运营管理的全流程与全方位

——坚持初心、实事求是、循序渐进、模型架构、复盘重置、达成目标

沉浸式的课程氛围：课程中设计老师真实实战的案例+行业标杆案例，带领学员外看行业先锋，中落实战脚步，内思自我发展，在课程中从宏中微观全面思考问题

——高效节奏、激情洋溢、幽默风趣、互动性强、参与感深、场景体验

部分曾服务客户：

成都中晟博越物业、河北石家庄科创物业服务有限公司、兰州市物业管理协会、苏州泓昇物业管理公司、深圳博之辉物业服务有限公司、西安市物业管理协会、上海物苏、至诚悦尔、格局商学、众邦商学、华中科技大学等

部分客户评价：

课程结合实践所需，案例设置非常务实，互动环节活跃生动等，另外，雷老师的授课风格非常稳重、踏实、高效，富有军人品格上的行事风格，语言表达清晰流畅，能够差异化照顾到不同专业口学员对知识点的理解。实战案例分析时，讲解深入浅出，语言幽默风趣，聚焦课程设置初心，有效达到了量化成果。非常感谢老师的分享。

——河北石家庄科创物业服务有限公司 伊总

新楼宇经济是一个面向商务写字楼创新运营的实战课，雷老师的课程分享内容饱满、案例充分、逻辑严密，知识点承上启下，可操作、可落地、可复制等非常务实，更是从系统统筹的角度进行结构设计，让商务写字楼宇能够以“产品视角”走向市场化资产周期，高效落地问题解决，有效降低客户投诉，让学员充分认识并理解到了经营质量上的长期主义。

----成都中晟博越物业 万总

存量时代，物业公司跨线城市服务不仅仅是一种创新，更是社会责任感的融汇，雷老师的课程内容非常的细致和实用，每个业务环节上的设计都与当前物业公司面临的现实问题息息相关，同时也给出了解决的创新措施，物企涉及城市服务业务必将成为下一个蓝海战略，通过雷老师的教学分享，让我们系统的掌握了一套跨线合作与协同共赢的应用机制，后续将结合雷老师课程中的逻辑，相信我们许多企业回去可以在物业管理工作中更加开拓且敢于创新

——兰州市物业管理协会 张会长

当前，智慧产业园区面临许多同质化上的客观挑战，通过雷老师的实战课分享，使公司全员上下能够凝聚共识，洞悉前沿，以运营为支点，以服务为增点，以精细化、差异化、贴心化的服务为客户创新体验，受益非浅，特别是案例分享中，例如：企业生态圈的打造与个人生态圈的营造，博众之长，为己所用，让公司管理层看到现实差异，同时也激励管理层敢于尝试，小处试错。非常感谢老师的分享。

——苏州泓昇物业管理公司 李总

物业职业经理人成长是行业近年来一个重大挑战，雷老师的课程充分结合学员所需，以不同阶段的典型案例为切入点，聚焦楼宇品质创新及提升，以多维度案例事实的引导流程化的场景设置，深入浅出，通俗易懂。非常感谢老师的分享。

——深圳博之辉物业服务有限公司 刘总

课程章节安排非常高效，专业且亲切，特别对智慧园区质量运营管理有一个非常深的专业度理解，课堂氛围活跃，互动性非常强，让学员有种沉浸式的参与感，能够在与学员的互动之中深刻理解知识要点、难点，非常感谢老师的分享。

——西安市物业管理协会 常会长

著作文章列表（部分）：

发布年限文章期刊

2020《现代城市商务区高空坠物治理之策》《现代物业》

2020《从加工厂到梦工厂的蝶变之道》《住宅与房地产》

2020《购物中心疫情防控及恢复预案要点》《现代物业》

2020《物业前期市场调研：现代资产运营上的避雷针》《住宅与房地产》

2020《城市商业“唤醒行动”：实践策略与经营创新》《现代物业》

2020《回归产品时代的物业运营之道》《住宅与房地产》

2020《商业购物中心公共关系的管控与创新》《现代物业》

2019《海因里希法则对标物业管理时的实践应用与创新》《住宅与房地产》

2019《现代物业管理“第五空间”创意探索》《现代物业》

2019《物业城市-行业增量拐点上的新探索》《住宅与房地产》

2019《现代物业社区养老模式之“困”及突围之“路”》《住宅与房地产》

2019《高空坠（抛）物-物企“避责”之外的可为之地》《住宅与房地产》

2019《立体停车场的运营痛点与突围之路》《现代物业》

2019《现代智慧产业园区“生态圈”构建》《城市开发》

2018《资本风口下的蝶变之道》《深圳物业管理》

2018《租户关系维护：高端写字楼物管新课题》《现代物业》

2018《高端写字楼“客户关怀”的解析与应用》《住宅与房地产》

2018《物业项目负责人-安全管理关注点与新担当》《现代物业》

2018《现代物业-改革开放40周年-人物专访》《现代物业》