【课程背景】

中国不动产及不动产投资行业正面临深度变革，保险资金作为巨额资金、长线资金、耐心资本的代言人，在不动产投资、资产运营中具有举足轻重的地位，但在不动产投资领域面临几大转型压力，比如：政策收紧，REITs扩容与“三条红线”政策倒逼资产筛选标准升级；收益下行，核心城市优质资产租金回报率持续走低；资产​​运营复杂度提升，ESG要求、数字化管理、后疫情业态重构等新挑战涌现。与此同时，存量资产盘活需求激增，REITs扩容、城市更新等政策红利为不动产投资提供了新的视角窗口，但保险资金在实操中仍面临合规边界模糊、资产估值陷阱、退出路径不畅等核心痛点。

本课程基于行业最新政策与标杆案例，直击保险资本在不动产投资、资产管理全周期实战难点，协助挖掘存量资产价值、构建全流程风控体系，助力机构突破传统路径依赖，重塑保险资本在不动产资产管理领域的“投管退”逻辑。

【课程收益】

1、掌握不动产投资及开发策略，摸准行业未来发展趋势，拥有精准的定位方法论、清晰的合作投资模式等；

2、掌握不动产的全周期经营管理能力，包括数字化运营体系搭建、产业生态构建、社群运营增值等；

3、提升政策敏感度，熟悉REITs新政下的投资机会，建立“险资特性适配模型”；

4、掌握多元化资本退出、多层次REITs市场体系构建的新思路，了解公募REITs、私募REITs发行核心要件、Pre-REITs基金搭建等；

【课程特色】

1、深度剖投资逻辑与合规创新，拆解险资、外资、产业资本的投资偏好差异。

2、实战讲解全链条风控与数字化赋能，构建“投前-运营-退出”全流程风控体系。

3、深度剖析中国已发行的REITs项目等典型案例

【课程对象】

保险不动产投资公司、投资与资产管理团队负责人及骨干成员

【课程大纲】

一、政策与监管趋势：不动产投资的底层逻辑重构​​

1、政策周期与监管导向​​

从“房住不炒”到“租购并举”：租赁住房REITs的底层资产

三驾马车的消费政策助力，购物中心强势崛起

保险资金不动产投资新规解读：权益类资产比例限制与偿付能力影响测算

案例：某险资企业通过Pre-REITs基金参与保租房建设的“投融管退”闭环

2、地方政策差异化应对​​

重点城市土地政策对比：北京“竞现房销售” vs 上海“城中村改造”政策红利

项目案例：长三角某物流园区项目“产业勾地+REITs退出”方案可行性评估​​

二、市场结构趋势：赛道选择与资产配置策略​​

1、核心赛道趋势分化​​

物流地产：高标仓供需失衡下的投资窗口期

产业园区：从“土地开发”到“产业服务”的盈利模式转型，“工业上楼”政策下的容积率博弈

数据中心：算力需求激增与PUE政策限制的平衡策略

案例讨论：不动产赛道评分模型（NOI增长率/资本化率/政策敏感度三维度）

2、保险资金适配性分析​​

久期匹配工具：以物流地产与险资负债端久期的动态测算为例

现金流稳定性分级：核心型vs 增益型资产组合配置

案例：某保险公司“核心城市核心区位+经营性物业”组合的收益风险比测算

3、另类投资创新方向​​

特殊机会资产：困境商业地产重组方案

REITs投资策略：打新策略 vs 二级市场波段操作 vs 底层资产收购

投资延申：经营权REITs（新能源、市政设施、高速公路等）的估值逻辑与扩募机会​

三、运营创新趋势：数字化与ESG驱动的价值提升​​

1、资产运营数字化转型​​

IOT技术应用：智慧楼宇系统如何提升NOI

数据变现路径：商业地产客群画像与精准化招商

智慧能源管理系统

租户粘性提升模型

增值服务收入拓展

空置率预警机制

2、ESG价值转化方法论​​

ESG与不动产的匹配融合

ESG评级对资本化率的影响：BOMA BEST认证提升资产溢价案例

绿色金融工具：发行碳中和CMBS的实操要点

3、业态重构与价值挖掘​​

养老地产：CCRC模式下的“保险+服务”生态闭环构建

城市更新：历史建筑活化利用的政策突破与收益测算

四、资本退出路径设计与价值最大化​​

REITs为何成为存量资产破局关键？

1 传统融资模式为何难以为继？

债务依赖症：利息负担加重 vs 本金偿还压力

政策转向信号：扩募审核趋严 vs 回收资金用途限制

2 REITs如何重构资产价值逻辑？

权益型工具特性：所有权/经营权转移 vs 债务杠杆风险

轻资产转型路径：一次性释放长期价值 vs 持续运营收益反哺

政策红利窗口期：万亿市场机会 vs 极低的企业参与率

3 企业面临的核心瓶颈是什么？

政策认知滞后：40号文→1014号文演变逻辑不清

资产估值失真：产权类vs经营权类定价模型混淆

运营能力短板：招商、成本、风险三大模块缺失

4 哪些资产能快速上车？

产权类REITs筛选漏斗（购物中心消费/产业园区/保租房/仓储物流）

经营权类REITs准入门槛（新能源/水利/环保/高速公路项目）

特殊资产合规处理（酒店/商业配套纳入比例限制）

五、保险资金如何看待REITs发行后的运营管理？有哪些新增要求？

1 资产运营三板斧

信息披露相关要求

投资人交流相关要求

与基金管理人工作界面切分

2 REITs发行后的资产风控体系

投诉响应SOP手册

安全生产应急预案

用户流失预警模型

王瀚霆

王瀚霆老师

——绿色金融资产管理与ESG管理实战专家

曾任：国泰君安证券资产管理（全球银行品牌500强），基金业务总监

曾任：淡马锡产业投资基金 （新加坡主权财富基金旗下，世界财富500强）投资副总监

曾任：英国LGC基础设施公司 亚太区ESG业务经理

中国贸易促进委员会白皮书（绿色金融板块） 特邀编委

不动产商学院 绿色金融与ESG特邀讲师

Next Academy 金融与ESG特邀讲师

CFA ESG Investing（ 特许金融分析师协会ESG投资认证）

BOMA国际业主与管理者协会 REITs基金特邀讲师

APREA亚太房地产协会 REITs基金特邀讲师

LEED绿色建筑评估专家

英国皇家特许 测量师

中国并购公会 认证并购交易师

UCL英国伦敦大学（QS排名世界前5）不动产投资硕士

【个人简介】

王瀚霆老师拥有近20年的ESG项目管理、绿色金融、基金管理、城市更新、不动产投融资等实战经验，曾任职于世界500强、国际知名主权财富基金——新加坡淡马锡集团旗下基金公司，国内顶级投行国泰君安证券公司等，负责基金管理、ESG建设管理、城市更新、不动产项目投融资、资产管理等工作。累计管理、操盘基金规模（含ESG主题基金）逾200亿元人民币，主导出具多份ESG专题报告，成功搭建公司和部门绿色金融管理体系，管理资产项目遍布上海、北京、广东、福建、江苏、重庆、山东等区域，在绿色金融、资本运作、存量资产盘活和ESG管理领域具有丰富的实战经验。

【实战经验】

1、ESG策略与绿色金融整合能力——使用ESG策略管理某产业园区基金并出具ESG专题报告，2023年累计涨幅约24.05%，为投资人创造了丰厚回报

王老师曾运用ESG策略管理某只产业园区主题基金，在基金管理、资产运营等方面充分运用ESG策略，优化资产经营效率，提升基金收益水平。该基金2023年底基金规模约为20亿元，相对于发行价累计涨幅约为24.05%，为投资人创造了丰厚回报。

另外，王瀚霆老师主导建立了ESG管理制度等，并为该基金项目出具了ESG专题报告，该报告将投资人对本基金的关注度和阅读量提升了8倍以上，向公众展示了该基金在环境、社会和公司治理等方面的实践和努力，通过推动ESG与基金运营的整合，助力基金产品持续贡献社会价值，获得了广泛的社会关注度和投资人认可。

2、精准择时及投资能力——累计购入、卖出不动产基金规模约125亿元，获得年化收益率10%以上的投资回报率

王老师曾主导出售某大型商业综合体项目，交易对手是全球知名私募基金黑石投资集团。期间进行精密的投资分析测算、主导相关商务谈判，最终以约75亿人民币达成一致，成功出售该项目，为公司获得了年化10%以上的投资回报率。还曾主导在价值低谷期，成功收购广东某商业综合体项目、福建省某物流园区项目等，总收购对价逾50亿人民币，资产规模提升33%以上，成功以较低的成本扩大了集团在大中华地区的资产管理规模，打响了集团在大中华地区金融投资领域的知名度。

3、绿色金融管理体系搭建能力——牵头制定公司主题基金10大制度、员工7大考核维度、外部机构3大对接指标等管理体系

王老师曾主导建立公司及部门绿色金融管理体系，其中包括公司主题基金的10大制度（绿色基金投资管理办法、运营管理办法、信息披露机制等）、员工7大考核维度（基金层面考评指标、资产层面审核维度、投资研究工作赋能等）、外部机构4大对接指标（对接模式、模板材料、信披配合、授权事项）等，整理出10类绿色金融标准流程、3类非常规流程、15个数字化管理系统标签，部门基金事务管理效率提升50%以上，获得了集团公司领导、投资人和外部机构的高度认可。

4、城市更新、不动产资产管理运营能力——管理的城市更新商业综合体、能源市政、产业物流园区、租赁住房等大型不动产项目约90万平方米

王老师曾管理过各类大型不动产资产项目，包括城市更新商业综合体、能源市政供暖项目、产业及物流园区、城市租赁住房社区等，总建筑面积约90万平方米。期间大力注重产业更新升级、租户业态调整招商、物业管理提升、成本支出优化、投资人交流互动等，优化提升不动产资产管理水平，使得多个项目的资产出租率达到100%，累计为投资人分红金额超2亿元。

【培训经验】

1、ESG主题培训——20次主题培训，累计授课时长超数百小时，课程满意度超99%

王老师成功组织进行过20次ESG主题培训，受众包括国有企业高管及骨干成员、政府主管部门领导、外企大中华区负责人等，内容涵盖《ESG策略与实操培训》、《企业ESG架构设计与管理》、《REITs基金与ESG管理》、《绿色建筑提升与ESG管理》等方面，累计授课时长超数百小时，课程满意度超99%。

2、绿色金融与不动产经营管理主题培训——针对地方政府及管委会超30次专题培训辅导

王老师为地方政府、园区管委会等提供绿色金融与不动产经营管理培训超过30余次，受众主要是地方政府发改委、国资委、工商管理部门，以及园区或新区管委会的招商与资产管理部门等，内容包括《绿色金融如何助力区域经济发展》、《园区不动产经营管理的道与术》等针对性课程，获得政府领导的高度评价。

3、绿色金融资本运作与存量资产盘活项目咨询——近10万字咨询方案输出

王老师以专家顾问身份为中国北方某国家级新区进行资本运作及存量资产盘活项目提供咨询服务，包括9大类基建资产、5大类金融盘活工具，累计覆盖新区面积约1000平方公里，累计盘活存量资产规模超百亿元，输出近10万字的咨询方案，获得新区领导的高度好评。

【愿景使命】

以绿色金融和ESG赛道为主体，成为绿色金融与ESG领域的顶流讲师；

助力基础设施企业、市政企业、能源企业、房地产企业等对绿色金融、ESG建设等有较大需求的企业，助力提升企业在ESG领域的表现，增强其在ESG方面的声誉，获得绿色金融支持；

培养提高学员的ESG意识和水平，提升团队的整体ESG素质和能力，为企业培养未来的ESG领导者。

【授课风格】

风趣幽默：授课风格风趣幽默，擅长用通俗易懂的语言讲述难以理解的金融和抽象的ESG概念，达到良好的培训提升效果。让学员在轻松下氛围下启发与收获；

实战性强：内容围绕老师自身的亲身案例或经历，避免枯燥的理论说教，让学员以一线视角直面难题和棘手问题，聚焦实际情境，既有娱乐性又聚焦实战收获；

互动性强：老师讲课生动，台风很棒，极具感染力，用情境重现和角色扮演的方式，让参训学员深度参与其中真实面对挑战，能够让人有很强的启发和收获；

【主讲课程】

《ESG策略与实操培训》（品牌课）（复购率高）

《企业ESG架构设计与管理》

《REITs基金与ESG管理》

《绿色建筑提升与ESG管理》（品牌课）（复购率高）

《金融与投资逻辑培训》

《不动产基金投资与资产管理实战培训》

《基础设施投资与运营管理》

《房地产开发与建筑管理》

《REITs基金发行与运营实操》（品牌课）

《行业研究的逻辑框架》

《双碳政策下的企业经营应对之道》（品牌课）（复购率高）

《可持续发展与企业经营契合培训》

【部分咨询案例】

序号客户公司培训咨询内容培训成果

1雄安新区财政部门绿色金融产品盘活国有存量资产项目咨询梳理了9大类基建资产、5大类金融盘活工具，累计覆盖新区面积约1000平方公里，累计盘活存量资产规模超百亿元，输出近10万字的咨询方案，项目顺利交付

2BOMA商业不动产协会不动产金融与ESG核心实操指南自主开发超100余页培训课件，多次返聘授课培训，累计受众学员超1000人

【服务客户】

国企央企：中建集团（返聘3期）、上海临港集团、上海张江高科集团、上海城投集团、上海徐汇城市建设集团、上海市北高新集团、上海机场投资集团、重庆发展投资集团、重庆高速公路集团、重庆武隆喀斯特集团、山东济南能源集团、扬州广陵投资集团、扬州瘦西湖旅游发展集团等

政府部门：上海市商务委员会、上海市发改委（返聘3期）、扬州市发改委、云南省发改委、南昌市发改委、南京市发改委（返聘2期）、常州市国资委等

金融业：中国银行、上海银行、浦发银行、北京银行、友邦保险、汇丰人寿、人保资产、光大保德信基金、申万菱信基金等

建筑房地产类：凯德集团、嘉民集团、瑞安房地产集团、丰树物流集团、国药物流等

【学员评价】

老师讲课很生动很有趣，很多符合主题的幽默案例，作为对金融不懂的小白都能清楚理解其中的逻辑。

——上海城投集团 培训主管 张超

老师系统的授课，逻辑清楚，非常明晰；另外老师的台风太棒了，很有感染力。

——扬州发改委 投资事务负责人 丁科长

还没上课的时候，我觉得这门课会很枯燥。结果老师一开口，我就被折服了，教学不仅幽默还可以结合工作实例把内容讲得头头是道，听完收获特别大！

——凯德集团 HRD 巫文聪

本以为课程晦涩难懂，没想到老师凭借深厚专业知识，把实操案例讲得深入浅出，还一路启发思维，学习体验拉满！

——丰树物流 投资部负责人 和明