【课程背景】

在传统融资经营模式下，企业过度依赖银行贷款、债券发行等债务融资方案。虽短期缓解资金压力，但本质仍是“借新还旧”的循环游戏——利息负担加重、本金偿还压力如影随形，一旦现金流断裂将引发系统性风险。尤其在经济下行周期中，抵押物贬值、融资渠道收缩等问题集中爆发，导致大量优质资产沦为“账面僵尸资产”。与此同时，REITs不动产基金作为权益型金融工具，没有本金偿还兜底义务，通过盘活存量资产所有权或经营权实现“轻资产转型”，既能一次性释放资产长期价值，又能通过持续运营收益反哺企业，彻底摆脱债务依赖症。然而，当前企业普遍面临政策认知滞后、资产估值失真、运营能力短板等核心瓶颈，导致REITs普及率较低。

本课程聚焦解决上述问题，深度解析REITs政策逻辑与市场运行规律，系统传授基金管理人视角下的资产筛选策略与投后运营管理路径，通过典型案例复盘与实战工具演练，助力企业破解资产流动性困局，释放万亿级存量资产价值，实现从“资产持有者”到“资本操盘手”、向“沉睡存量资产”要“活水新增资金”的战略跃迁。

【课程收益】

政策洞察：梳理REITs政策发展脉络，把握常态化发行窗口期，快速获得新增资金

资产配置：学习基金管理人视角下的REITs资产筛选与估值模型

运营增值：掌握运营管理核心策略，提升REITs资产回报率

实战案例：通过产权类/经营权REITs案例解析投资逻辑

【课程特色】

数据驱动：基于已发行上市的全部REITs市场数据解析行业格局

案例教学：深度剖析购物中心消费REIT、市政REIT、产业园区REIT等典型案例

策略导向：提供基金管理人视角下的资产筛选清单与运营策略

【课程对象】

董事长、总裁、总经理、常务副总、财务负责人、财务总监等高管人员

【课程大纲】

一、REITs不动产基金为何成为存量资产破局关键？

1.1 传统融资模式为何难以为继？

债务依赖症：利息负担加重 vs 本金偿还压力

僵尸资产困局：抵押物贬值 vs 融资渠道收缩

政策转向信号：扩募审核趋严 vs 回收资金用途限制

1.2 REITs如何重构资产价值逻辑？

权益型工具特性：所有权/经营权转移 vs 债务杠杆风险

轻资产转型路径：一次性释放长期价值 vs 持续运营收益反哺

政策红利窗口期：万亿市场机会 vs 极低的企业参与率

1.3 企业面临的核心瓶颈是什么？

政策认知滞后：40号文→1014号文演变逻辑不清

资产估值失真：产权类vs经营权类定价模型混淆

运营能力短板：招商、成本、风险三大模块缺失

二、REITs政策红利如何精准捕获？

2.1 政策工具箱如何解锁？

政策图谱解析

扩募审核“红绿灯”规则详解

回收资金用途合规边界划定

2.2 哪些资产能快速上车？

产权类REITs筛选漏斗（购物中心消费/产业园区/保租房/仓储物流）

经营权类REITs准入门槛（新能源/水利/环保/高速公路项目）

特殊资产合规处理（酒店/商业配套纳入比例限制）

2.3 政策套利风险如何规避？

PPP项目合规性审查清单

资产权属瑕疵处理预案

国资转让程序避坑指南

三、存量资产如何估值定价？

3.1 产权类REITs估值陷阱

现金流折现模型（DCF）实操要点

租金增长率假设合理性验证

市场可比案例偏差修正

3.2 经营权类REITs定价密码

IRR测算工具使用指南

政府补贴收入处理规则

特许经营权剩余期限价值评估

3.3 市场定价偏离度分析

产权类REITs溢价/折价因子

经营权类REITs现金流稳定性验证

同类资产估值横向对比模型

四、REITs发行后如何运营管理？对运营管理有哪些新增要求？

4.1 资产运营三板斧

信息披露相关要求

投资人交流相关要求

与基金管理人工作界面切分

4.2 REITs发行后的资产风控体系

投诉响应SOP手册

安全生产应急预案

用户流失预警模型

4.3 REITs发行后的数字化赋能工具

智慧园区管理系统应用

ESG信息披露自动化

现金流监控平台

五、实战案例复盘与工具演练

5.1 产权类REITs标杆案例

某购物中心消费REIT运营秘诀

实操演练：某REIT估值模型搭建

5.2 经营权类REITs经典案例

某经营权REIT：现金流稳定性分析

实操演练：经营权类REITs IRR敏感性测算

5.3 投资策略沙盘推演

政策收紧期资产组合调整方案

扩募资产筛选漏斗工具使用

实战演练：某企业REITs发行可行性诊断​

六、风险预警与合规避险

6.1 政策合规五大雷区

扩募申报材料清单

信息披露时效性红线

关联交易定价合规边界

6.2 市场波动应对策略

二级市场价格异动预警指标

对冲工具组合策略

流动性枯竭应急方案

6.3 运营中断风险预案

备用管理人机制建立

突发事件舆情管理SOP

王瀚霆

王瀚霆老师

——绿色金融资产管理与ESG管理实战专家

曾任：国泰君安证券资产管理（全球银行品牌500强），基金业务总监

曾任：淡马锡产业投资基金 （新加坡主权财富基金旗下，世界财富500强）投资副总监

曾任：英国LGC基础设施公司 亚太区ESG业务经理

中国贸易促进委员会白皮书（绿色金融板块） 特邀编委

不动产商学院 绿色金融与ESG特邀讲师

Next Academy 金融与ESG特邀讲师

CFA ESG Investing（ 特许金融分析师协会ESG投资认证）

BOMA国际业主与管理者协会 REITs基金特邀讲师

APREA亚太房地产协会 REITs基金特邀讲师

LEED绿色建筑评估专家

英国皇家特许 测量师

中国并购公会 认证并购交易师

UCL英国伦敦大学（QS排名世界前5）不动产投资硕士

【个人简介】

王瀚霆老师拥有近20年的ESG项目管理、绿色金融、基金管理、城市更新、不动产投融资等实战经验，曾任职于世界500强、国际知名主权财富基金——新加坡淡马锡集团旗下基金公司，国内顶级投行国泰君安证券公司等，负责基金管理、ESG建设管理、城市更新、不动产项目投融资、资产管理等工作。累计管理、操盘基金规模（含ESG主题基金）逾200亿元人民币，主导出具多份ESG专题报告，成功搭建公司和部门绿色金融管理体系，管理资产项目遍布上海、北京、广东、福建、江苏、重庆、山东等区域，在绿色金融、资本运作、存量资产盘活和ESG管理领域具有丰富的实战经验。

【实战经验】

1、ESG策略与绿色金融整合能力——使用ESG策略管理某产业园区基金并出具ESG专题报告，2023年累计涨幅约24.05%，为投资人创造了丰厚回报

王老师曾运用ESG策略管理某只产业园区主题基金，在基金管理、资产运营等方面充分运用ESG策略，优化资产经营效率，提升基金收益水平。该基金2023年底基金规模约为20亿元，相对于发行价累计涨幅约为24.05%，为投资人创造了丰厚回报。

另外，王瀚霆老师主导建立了ESG管理制度等，并为该基金项目出具了ESG专题报告，该报告将投资人对本基金的关注度和阅读量提升了8倍以上，向公众展示了该基金在环境、社会和公司治理等方面的实践和努力，通过推动ESG与基金运营的整合，助力基金产品持续贡献社会价值，获得了广泛的社会关注度和投资人认可。

2、精准择时及投资能力——累计购入、卖出不动产基金规模约125亿元，获得年化收益率10%以上的投资回报率

王老师曾主导出售某大型商业综合体项目，交易对手是全球知名私募基金黑石投资集团。期间进行精密的投资分析测算、主导相关商务谈判，最终以约75亿人民币达成一致，成功出售该项目，为公司获得了年化10%以上的投资回报率。还曾主导在价值低谷期，成功收购广东某商业综合体项目、福建省某物流园区项目等，总收购对价逾50亿人民币，资产规模提升33%以上，成功以较低的成本扩大了集团在大中华地区的资产管理规模，打响了集团在大中华地区金融投资领域的知名度。

3、绿色金融管理体系搭建能力——牵头制定公司主题基金10大制度、员工7大考核维度、外部机构3大对接指标等管理体系

王老师曾主导建立公司及部门绿色金融管理体系，其中包括公司主题基金的10大制度（绿色基金投资管理办法、运营管理办法、信息披露机制等）、员工7大考核维度（基金层面考评指标、资产层面审核维度、投资研究工作赋能等）、外部机构4大对接指标（对接模式、模板材料、信披配合、授权事项）等，整理出10类绿色金融标准流程、3类非常规流程、15个数字化管理系统标签，部门基金事务管理效率提升50%以上，获得了集团公司领导、投资人和外部机构的高度认可。

4、城市更新、不动产资产管理运营能力——管理的城市更新商业综合体、能源市政、产业物流园区、租赁住房等大型不动产项目约90万平方米

王老师曾管理过各类大型不动产资产项目，包括城市更新商业综合体、能源市政供暖项目、产业及物流园区、城市租赁住房社区等，总建筑面积约90万平方米。期间大力注重产业更新升级、租户业态调整招商、物业管理提升、成本支出优化、投资人交流互动等，优化提升不动产资产管理水平，使得多个项目的资产出租率达到100%，累计为投资人分红金额超2亿元。

【培训经验】

1、ESG主题培训——20次主题培训，累计授课时长超数百小时，课程满意度超99%

王老师成功组织进行过20次ESG主题培训，受众包括国有企业高管及骨干成员、政府主管部门领导、外企大中华区负责人等，内容涵盖《ESG策略与实操培训》、《企业ESG架构设计与管理》、《REITs基金与ESG管理》、《绿色建筑提升与ESG管理》等方面，累计授课时长超数百小时，课程满意度超99%。

2、绿色金融与不动产经营管理主题培训——针对地方政府及管委会超30次专题培训辅导

王老师为地方政府、园区管委会等提供绿色金融与不动产经营管理培训超过30余次，受众主要是地方政府发改委、国资委、工商管理部门，以及园区或新区管委会的招商与资产管理部门等，内容包括《绿色金融如何助力区域经济发展》、《园区不动产经营管理的道与术》等针对性课程，获得政府领导的高度评价。

3、绿色金融资本运作与存量资产盘活项目咨询——近10万字咨询方案输出

王老师以专家顾问身份为中国北方某国家级新区进行资本运作及存量资产盘活项目提供咨询服务，包括9大类基建资产、5大类金融盘活工具，累计覆盖新区面积约1000平方公里，累计盘活存量资产规模超百亿元，输出近10万字的咨询方案，获得新区领导的高度好评。

【愿景使命】

以绿色金融和ESG赛道为主体，成为绿色金融与ESG领域的顶流讲师；

助力基础设施企业、市政企业、能源企业、房地产企业等对绿色金融、ESG建设等有较大需求的企业，助力提升企业在ESG领域的表现，增强其在ESG方面的声誉，获得绿色金融支持；

培养提高学员的ESG意识和水平，提升团队的整体ESG素质和能力，为企业培养未来的ESG领导者。

【授课风格】

风趣幽默：授课风格风趣幽默，擅长用通俗易懂的语言讲述难以理解的金融和抽象的ESG概念，达到良好的培训提升效果。让学员在轻松下氛围下启发与收获；

实战性强：内容围绕老师自身的亲身案例或经历，避免枯燥的理论说教，让学员以一线视角直面难题和棘手问题，聚焦实际情境，既有娱乐性又聚焦实战收获；

互动性强：老师讲课生动，台风很棒，极具感染力，用情境重现和角色扮演的方式，让参训学员深度参与其中真实面对挑战，能够让人有很强的启发和收获；

【主讲课程】

《ESG策略与实操培训》（品牌课）（复购率高）

《企业ESG架构设计与管理》

《REITs基金与ESG管理》

《绿色建筑提升与ESG管理》（品牌课）（复购率高）

《金融与投资逻辑培训》

《不动产基金投资与资产管理实战培训》

《基础设施投资与运营管理》

《房地产开发与建筑管理》

《REITs基金发行与运营实操》（品牌课）

《行业研究的逻辑框架》

《双碳政策下的企业经营应对之道》（品牌课）（复购率高）

《可持续发展与企业经营契合培训》

【部分咨询案例】

序号客户公司培训咨询内容培训成果

1雄安新区财政部门绿色金融产品盘活国有存量资产项目咨询梳理了9大类基建资产、5大类金融盘活工具，累计覆盖新区面积约1000平方公里，累计盘活存量资产规模超百亿元，输出近10万字的咨询方案，项目顺利交付

2BOMA商业不动产协会不动产金融与ESG核心实操指南自主开发超100余页培训课件，多次返聘授课培训，累计受众学员超1000人

【服务客户】

国企央企：中建集团（返聘3期）、上海临港集团、上海张江高科集团、上海城投集团、上海徐汇城市建设集团、上海市北高新集团、上海机场投资集团、重庆发展投资集团、重庆高速公路集团、重庆武隆喀斯特集团、山东济南能源集团、扬州广陵投资集团、扬州瘦西湖旅游发展集团等

政府部门：上海市商务委员会、上海市发改委（返聘3期）、扬州市发改委、云南省发改委、南昌市发改委、南京市发改委（返聘2期）、常州市国资委等

金融业：中国银行、上海银行、浦发银行、北京银行、友邦保险、汇丰人寿、人保资产、光大保德信基金、申万菱信基金等

建筑房地产类：凯德集团、嘉民集团、瑞安房地产集团、丰树物流集团、国药物流等

【学员评价】

老师讲课很生动很有趣，很多符合主题的幽默案例，作为对金融不懂的小白都能清楚理解其中的逻辑。

——上海城投集团 培训主管 张超

老师系统的授课，逻辑清楚，非常明晰；另外老师的台风太棒了，很有感染力。

——扬州发改委 投资事务负责人 丁科长

还没上课的时候，我觉得这门课会很枯燥。结果老师一开口，我就被折服了，教学不仅幽默还可以结合工作实例把内容讲得头头是道，听完收获特别大！

——凯德集团 HRD 巫文聪

本以为课程晦涩难懂，没想到老师凭借深厚专业知识，把实操案例讲得深入浅出，还一路启发思维，学习体验拉满！

——丰树物流 投资部负责人 和明