【课程背景】

在房地产行业深度调整、不良资产规模持续扩大的背景下，如何高效识别风险、精准估值并制定科学处置方案，成为地产投资与资产管理领域的核心挑战。当前行业普遍存在三大痛点，严重制约资产处置效率与价值提升：

信息黑洞：65%交易因权属/债务瑕疵导致估值偏差>20%

法律雷区：40%处置失败源于抵押无效/租赁对抗等法律疏漏

技术断层：30%项目因传统模型失真陷入税务/现金流困局

本课程突破传统尽调培训的单一视角，聚焦地产不良资产全生命周期管理，助力学员实现三大突破：

风险识别：多维度尽调技术→瑕疵识别率提升70%

估值精度：AI动态建模→误差率从行业平均18%降至5%

处置周期：闭环策略→平均处置周期缩短至9个月（行业均值14个月）

【课程收益】

认知升级

风险边界：4类核心风险（政策/法律/财务/运营）识别图谱

价值传导：政策变动→资产折价3级传导模型（宏观→区域→项目）

能力提升

法律尽调：8类高频问题标准化核查清单（附电子模板）

估值技术：三大方法动态校准流程图（成本法×市场法×收益法交叉验证）

【课程特色】

实战导向：以20+真实地产不良资产案例为蓝本，通过沙盘推演与工具实操强化技能落地。

跨学科整合：融合法律、财务、税务与数字化技术，提供多维度解决方案。

工具赋能：配备AI估值模型、电子尽调系统等数字化工具包，助力高效决策。

互动研讨：设置债权谈判模拟、重整方案设计等互动环节，激发策略创新。

【课程对象】

地产投资经理、资产管理公司从业人员、法律顾问、财务分析师、金融机构风控人员。

【课程大纲】

模块一：行业痛点与底层逻辑​

单元1：地产不良资产核心特性

1. 行业四大痛点​

信息黑洞：某长三角商业项目因未核查“隐性租赁协议”导致估值虚高30%

法律雷区：东莞某工业园集体土地抵押无效案

技术断层：传统模型对文旅地产估值偏差超40%

政策突变：深圳某工改项目因生态红线调整损失5亿

2. 价值传导逻辑​

政策→估值三级传导模型​

宏观层：央行“金融16条”对纾困基金支持力度

区域层：大湾区旧改指标溢价空间

项目层：产权瑕疵折价率量化表

处置周期压缩技术​

AMC“快周转”模式：某资产包9个月退出IRR达23%

模块二：尽调全流程实战拆解​

单元2：法律尽调四步穿透法

1. 实控人穿透技术​

关联方图谱构建：某房企通过慈善基金会代持资产

社会关系溯源：手机号/水电费记录交叉验证

2.产权穿透技术​

土地证→分户产权追溯：北京黄金置地大厦重复抵押案​

在建工程优先权冲突：施工方VS抵押权人清偿顺序争议

3.债务穿透技术​

表外负债AI识别：某制造业企业民间借贷+欠薪数据挖掘

4.​政策穿透技术​

五年规划预警机制：某文旅项目因生态红线调整导致10亿损失

单元3：财务尽调与风险量化

1.​现金流压力测试​

租金坪效弹性分析：上海某商场疫情前后租金波动模型

2.​税务雷达系统​

土地增值税智能测算：某项目因滞纳金增加成本2000万

3.​担保链传染防控​

家族企业连带担保识别：某房企担保链引发5家关联公司连环违约

模块三：动态估值与创新工具​

单元4：估值模型技术迭代

1. 市场法革新​

政策敏感系数：限购松绑区域×1.3修正因子

2. 收益法升级​

空置率弹性测试：经济衰退场景下商业地产现金流模拟

3. AI估值实战​

参数自动化校准：输入20项参数生成3套方案

4. 区块链存证应用​

司法拍卖数据链：华润置地深圳某项目存证记录

单元5：处置策略工具箱

1. 共益债创新模式​

资金闭环设计：某商业综合体通过监管账户实现“破产不停产”

2. 纾困基金对赌条款​

IRR保障机制：某AMC与地方政府签署税收返还对赌协议

模块四：互动沙盘推演​

单元6：工业园破产重整实战模拟

1. 角色分配​

政府（保税收/就业）、AMC（追偿率）、债权人（求清偿）、战投方（要利润）

2. 核心博弈点​

首封权VS优先权：某银行首封但未处置，AMC轮候查封如何破局

税务优化攻防战：土地增值税清算方案设计

3. 胜负判定​

IRR熔断机制：低于15%触发重组方案重置

最佳方案对比：学员提案VS真实案例

池冬梅

池冬梅老师

——建筑业资深财务审计专家

曾任：中建电力建设有限公司 （世界500强央企） 副总会计师/审计总监

曾任：中建二局（世界500强央企） 核电建设分公司 副总会计师/审计总监

曾任：中建二局（世界500强央企）深圳分公司 财务部副经理/ 审计部经理

曾任：中建中环工程有限公司/中建电力劳务（深圳）有限公司/中建电力工程检测（河源）有限公司/中建电力工程（深圳）有限公司 监事

深圳市内部审计协会 专家库专家

中国商业会计学会 风控与审计分会 会长助理

江西师范财政金融学院 硕士专业学位研究生 校外导师

高级会计师、国际注册内部审计师、国际注册会计师

【个人简介】

池老师是资深财务专家，拥有35年的丰富财务相关实战经验。在世界500强央企，中建二局集团公司下属企业和分子公司中，负责管理数百项目和十几家分子公司。经历了中外合资公司、境外项目和境外公司，生产型，商贸型的，高新技术企业等多业态公司的财务管理工作。18年的企业高管经历，曾担任副总会计师、审计总监、下属公司监事、集团业务督导等职务，对企业财务部门与业务部门各项实务都有深刻理解。

池老师拥有超过15年的培训经验，自2006年起便在企业内部进行专业培训，主要针对财务人员和项目管理人员。在2021年下半年，老师开始转型线上培训，并在2022年取得了显著成果，在中建二局云学堂、优财学苑、北京大成云教育等，进行了20+次线上直播培训，累计培训人数达到2万人次，并就直播培训内容做了2套8节系列录播课。

紧跟企业管理“业财融合”的发展趋势，擅于帮助企业建设业财、业审融合团队。协调业务部门和财务部门、审计部门紧密协作，使企业财务与业务深度融合，助力企业实现稳定运营与高质量发展。

【实战经验】

1.企业投资并购与融合--全生命周期投资并购项目操盘，5家企业尽调，1家成功并购，并完成对接、融合。

老师在国企改革背景下，全程参与了从初步接触到最终交割的投资并购项目，带领团队成功完成了5家企业的尽职调查。展现了卓越的行业分析、风险评估及财务审计能力。并购完成后，她领导多业务部门顺利接收了一家民营企业，确保了平稳过渡和文化融合，维持了企业稳定运营，并且该项目得到了国资委的认可，在后续评估中表现优异。

2.业财融合财务管理制度搭建与创新--编制度，建规范，理流程，完成表单800+个，实现财务管理信息化升级。以收定支，使资金使用率提升100%。因此荣获金牌员工荣誉称号。

老师深知业务部门和财务部门各项工作的痛点难点，曾为中建电力建设有限公司编制《集团财务管理制度》，且规范《财务核算以及账务处理管理》从而实现财务、业务部门联动，避免出现账务遗漏。老师通过自身专业知识为企业解决财务报表疑难点，曾为中建电力建设有限公司编制《各业务环节业务流程表单》，搭建与完善财务管理信息化，增强数据的可靠性。同时，老师还建立了资金预算管理体系，推行项目财务月度考核，实现了项目资金以收定支，有效控制了资金流动风险。荣获金牌员工荣誉称号。

3.业审融合与监督模式创新--审计工作3表化，联动3角化，是内控达标率提升2%。

老师通过自身专业知识为企业制定一系列审计执行细则和整改、追责工作规则，推动业审融合，创新审计业务模式，建立项目经理经济责任审计评价标准，实施“三角联动”监督模式，有效降低企业内控风险。内控达标率提升2%.

荣获深圳市五一巾帼岗、局三八红旗手、内审先进工作者、广东省女职工创新工作室等荣誉称号。

4.财务团队专业素养打造能力--带领国内外财务团队500+人员提升专业能力，连续7年获得优秀论文、优秀审计项目奖项。

老师着手现在，放眼未来，曾带领深圳、北京、新疆、辽宁、福建、越南、南部非洲等多地企业学员制定职业规划，加强自身职业能力，提升职业道德素养，助力企业更好地应对变革挑战，全面降低企业内控风险。

带领团队荣获局财务决算先进单位、深圳市巾帼文明岗财务部等荣誉称号，连续多年获得优秀论文、优秀审计项目奖项。

【培训经验】

1.中建二局线下&云学堂——财务实操类8+门课，政策解读类3+类，体系建设类2套课程，线上直播4次，累计培训10952人次。训后，财务工作效率提升78%。

财务实务类：差旅费报销的财税风险与防控、价值创造型财务合规机制、做一份让老板能看懂的财务分析报告，财务接手一摊烂账怎么办、财务人员如何提高工作效率、财务关账到底在干什么、采购风险管理与审计实务、管住4个关键点控住3个资金循环风险、

政策解读类：2023公转私合规策略、小微企业“六税两费”减免政策解读、政府补贴的形式及账务处理、

体系建设类：如何多管齐下构建财务合规管理体系、财务0-1建账体系系列课

2.多维度建立财务合规体系项目--2家大型财务专业教育平台，8个模块课程，15+次直播

老师为优财学苑、大成云教育科技有限公司做了15+直播，并录制了系列课程，资金循环，销售与收款循环，会计与税务管理，人事及薪金循环，研发业务循环，采购与付款循环，存货与生产循环，资产管理循环的关键控制点合规风险防控课程。

3.非财类及业财融合类培训课程--超30场培训、累计学员2000人、学员满分率90%，学了就能用。

近年来池老师给分别深物业集团、贵州地质集团等公司，进行了《企业内部非财人员财务培训》，《财务报表分析与经营管理》及相关课程培训超过30场，累计学员2000人，学员满意超过90%。非财学员反馈听懂了财务语言，和财务合作更流畅。财务专业人也反馈老师讲的都是工作中的痛点，能更好把财务专业内容翻译给老板及企业经营团队。

【愿景使命】

致力于引导企业以“利润优先，现金为王”为核心战略，通过精准的财务管理和严谨的审计机制，推动企业稳健发展，确保财务在企业运营中的核心作用得到充分发挥，同时有效防范风险，为组织的长期繁荣保驾护航。

【授课风格】

正能量强：始终保持积极向上的心态，注重团队合作，具备较强的沟通和协调能力

实用落地：凭借三十余年丰富的工作经验、成功案例资源，成为管理实战、实操、实用、实施专家

引导启发：案例逐一解析，复盘失败原因；分享成功经验，点评一针见血；问题举一反三，技巧现学现用

严谨专业：注重细节，具备较强的分析和解决问题的能力

【主讲课程】

合规风控与内部控制

《当合规漏洞成为企业“定时炸弹”-企业财务人员的风险防火墙与道德底线重塑》

《精准防控 业财一体—企业财务合规管理》爆款课程

《2025年财务专业人员内部控制与风险管理必修课》

建筑地产专项

《EPC 项目管理总承包管理全方位实践策略》

《工程建设领域国有企业审计风险防范与合规管理》

《工程项目审计应对策略与财务管理》

《建筑施工企业财务与资金管理》

《建筑施工企业资金管理与“两金”管控实战课程》

《建筑施工企业审计实务培训-工程项目审计》

审计技能进阶

《建设工程合同审核及合同风险管理专项培训》爆款课程

《经济责任审计资料提交与组织配台》

《内部审计对接外部审计的应对实务》

《内部审计人员职业胜任能力建设》

业财融合与财务转型

《别让“不懂税”毁了你的业务-给业务部门管理者解决税务合规实操问题》

《财务人在企业中的价值与转型》爆款课程

《非财务人员如何看懂财务报表》爆款课程

《还在为会计合规问题头疼一给财务人员的新会计法与基础规范实务指南》

《降本增效战略工作坊一从成本思维到价值链重构》

《年末关账的挑战与应对策略》

《央企集团级财务培训班:八项规定费用合规实操课》

《业财协同与价值赋能一财务人员转型业务伙伴的实战策略》

《项目经理财智筑梦—项目现金流管理三步法》

智能工具赋能财务审计

《AI+动画，让财务分析更高效，让非财沟通更简单》爆款课程

《AI来了，审计还在用“老办法”一给审计团队的A赋能实战指南》爆款课程

《Deepseek审计智脑:AI赋能审计效能革命》

《敏捷xAl重构内审价值链:财务人员必修的智能审计实战课》

【学员评价】

我已经很多年没有认真做过学习笔记了，您的课让我又拿起了笔。

-----广东新华发行集团学员

池老师的非财课程，让我建立了财务的思维，读懂了财务的数据，听懂了财务的语言。

-----深物业集团学员

池老师的的应收账款全链条管理讲解，让我们知道了为什么要重视资金管理，怎么去做。

-----深物业集团学员

池老师的授课说到我心坎儿了，都是我们遇到的困惑，帮我找到了答案。

-----贵州地质集团学员

以前我们不知道财务报表分析到底为了什么，今天听了池老师的课，知道了我们怎么去做好翻译。

-----贵州地质集团学员

池老师的课程内容非常实用，尤其是关于财务与业务协同的部分。通过学习，我们项目团队能够更好地理解财务流程，并且在实际工作中实现了更高效的沟通和协作。池老师丰富的实战经验让我们受益匪浅。

-----中建电力 张伟

作为一名工程师，我之前对财务知识了解不多。但李老师的课程改变了这一点，特别是业务流程表单的设计部分，对我日常工作帮助很大。现在我能更好地配合财务部门，提高工作效率。

-----中建电力 刘洋

参加池老师的项目财务月度考核培训后，我学会了如何设定合理的考核指标，并有效地进行月度考核。这不仅帮助我们更好地控制了项目资金，还提升了整个项目的管理水平。池老师的课程非常有针对性，实用性很强。

-----中建电力 周鹏