【课程背景】

中国经济经过“改革开放”30多年高速发展上行阶段，当前已经进入“低增长”发展下行阶段，近几年大型房企频频暴雷，地产行业全面下行，行业总量将持续萎缩，房地产行业发展严重过剩，中国经济迎来百年大变局，房地产企业举步维艰、面临很大的生存考验，当前需要认清时代发展趋势，顺势而为，发挥自身优势，变革创新，才能在竞争激烈的市场中生存下去。

本课程旨在帮助学员全面系统地掌握房地产与租赁业务中的财务处理流程、技巧以及资产管理优化的方法，提升学员在该领域的专业素养和实际操作能力，使学员能够熟练运用所学知识解决企业面临的实际问题，为企业创造更大的价值。

【课程收益】

1.深入理解投资性房地产成本模式与公允模式的转换及后续计量要点。

2.明晰新会计准则中合同相关概念对房地产及租赁业务收入确认的影响。

3.深入理解房地产与租赁业务的财务处理原则和方法，确保财务信息的准确性和合规性。

4.学会运用成本法、市场法和收益法等对企业资产进行评估，为企业的资产管理和经营决策提供可靠依据。

5.提升资产管理的效率和效益，实现资产的优化配置，提高企业的盈利能力和竞争力。

6.借鉴优秀城投公司案例，探索资产管理优化策略。

【课程对象】

企业财务、企划、各载体业务部门等相关部门人员

【课程大纲】

上午：投资性房地产专题

1.投资性房地产定义与分类

明确投资性房地产范围：出租建筑物、土地使用权及持有增值土地

区分自用房地产、存货与投资性房地产的界限

工业园厂房、配套设施的分类实务（结合园区资产特性）

2. 成本模式与公允价值模式对比

- 成本模式计量规则：折旧/摊销、减值计提、处置处理

- 公允价值模式应用条件：活跃市场、可靠估值方法

- 两种模式对报表的影响差异（利润波动性、资产负债率变化）

3.投资性房地产初始计量

- 成本模式下，外购、自建投资性房地产入账成本构成讲解，结合公司园区开发运营中涉及的房产、土地实例分析，如园区标准厂房建设成本如何计入投资性房地产。

- 探讨特殊取得方式（如非货币性资产交换、债务重组取得）投资性房地产入账价值确定原则 。

4.投资性房地产成本模式后续计量

- 详细说明成本模式下折旧、摊销计算方法，以及与固定资产、无形资产折旧摊销的联系与区别，如园区商业配套设施折旧年限确定依据。

- 资产减值迹象判断与减值准备计提核算，结合园区资产实际情况，分析减值测试流程与会计处理。

5.投资性房地产公允价值模式后续计量

- 阐述公允价值模式适用条件，分析公司业务中哪些投资性房地产可能满足该条件，如位于繁华地段的出租写字楼。

- 公允价值确定方法（市场法、收益法等）讲解，以及估值技术在实际应用中的要点与难点。

- 公允价值变动对利润表和资产负债表的影响分析，通过实际案例展示市场波动下公司财务指标变化。

6.投资性房地产成本模式与公允价值模式转换

- 转换条件、转换日确定及账务处理，通过模拟公司投资性房地产转换案例，进行会计分录编制演示。

- 追溯调整法在转换中的应用，对前期财务报表影响分析，以及信息披露要求。

案例：某上市公司投资性房地产被征收房产税的税企争议案例分析

下午：新会计准则下财务处理实务与资产管理优化专题

1.新会计准则中合同相关概念解析

- 合同资产、合同负债、合同成本定义讲解，结合公司房地产开发、租赁业务合同，举例说明三者确认与计量。

- 合同资产与应收账款、合同负债与预收账款区别与联系，从风险承担、收款权利、履约义务角度分析。

2.新会计准则对收入确认的影响

- 新收入准则下五步法模型在房地产、租赁业务中的应用，以公司开发项目销售、园区厂房租赁为例，演示收入确认流程。

- 合同变更、可变对价、重大融资成分等特殊情况对收入确认金额和时间的影响，结合实际业务合同条款分析。

3. 房地产与租赁业务日常核算实务

- 初始计量：土地成本、建造成本的归集与分摊

- 后续支出处理：资本化与费用化的判断标准

- 租金收入核算：预收租金、免租期的会计处理

4. 房地产与租赁业务的税务处理

-房地产与租赁业务涉及的主要税种及税率

增值税：一般计税的适用场景

企业所得税：收入确认与成本结转的税会差异

房产税与土地使用税：从价计征与从租计征的衔接

-税务筹划的方法和技巧

如何合法降低企业的税务成本

-税务优惠政策的解读与应用

5. 财务报表列报与披露

- 投资性房地产在资产负债表中的单独列示

- 租赁负债与使用权资产的披露要求

- 公允价值变动损益的利润表列示规则

6.房地产与租赁业务的资产清查与盘点

-资产清查与盘点的目的和意义

-清查与盘点的流程和方法：实地盘点、账实核对

-清查结果的处理及会计分录

资产管理优化策略与工具（6课时）

7.资产配置与风险管理

- 闲置资产盘活路径：出租、合作开发、资产证券化

- 风险预警指标：资产负债率、租金收缴率的监控体系

案例：柏堰科技园资产清查与动态管理经验

8. 绩效评估与优化措施

- 资产回报率（ROA）与经济增加值（EVA）的计算

- 成本控制策略：能耗管理、维护费用的精细化分摊

案例：黎平县工业园区资产清单管理与效率提升

9. 案例探讨：创新资产管理策略，能够优化资产负债率、减少负债、提升资产流动性与收益性做法

- 杭州城投数据资产入表的负债优化效应

- 万科泊寓 Pre - REIT 基金与建万基金运作

- 自如 “增益租” 模式、资管的数智化实践

- 润置地的 REITs 实践

- 乐乎集团的 “资管 + 运营” 双轮驱动

赵春国

赵春国老师

——企业财税管理实战专家

曾任：中昂集团（中国房地产TOP100）CFO兼董事长助理

曾任：江河集团（全球玻璃幕墙服务商TOP1、上市公司）财务总监

曾任：新奥集团（中国企业TOP500、能源上市公司）财务总监

曾任：怡海控股集团（外资企业，K12教育、商业）财务总监

曾任：中国万和控股（国有企业，投资）计划财务部总经理

曾任：丹东制药厂（国有企业，制造业）成本会计主管

曾任：国富浩华（中国会计师事务所TOP10）高级项目经理

曾任：金财控股（中国老板财税TOP1）高级财税顾问

注册会计师、高级会计师、注册税务师

10年以上财税咨询与培训经验，累计交付100+项咨询项目、累计培训辅导人数10000+，曾服务于中国石化、燕京啤酒、中化国际、中国烟草、中国林业、中展集团、中国港湾建设集团等，总体好评率98%以上。

【个人简介】

赵老师有31年财税工作经验，兼具甲乙双方视角，拥有20年上市公司、国有企业、大中型民营企业财务负责人工作经验，有10年审计、财税咨询工作经验，曾任中国500强、房地产100强企业财务负责人，曾在国内8大会计师事务所、国内头部财税咨询公司担任审计师、顾问咨询老师，服务企业超过1000家。有房地产等20多个行业多元化集团财务管理工作经历，主持过企业收购、兼并，从事过上市公司、央国企审计工作。

赵老师是一位把课程讲出彩、咨询项目做落地的实战型讲师和顾问。有大财务思维，擅长财务战略与财务体系建设、股权架构设计、资金管理、投融资管理、全面预算、税收筹划、成本控制、财务管理制度及流程建设、内部审计、团队建设等。

【实战经验】

1、从0到1搭建集团财务管理体系，增收10余亿元、降本5亿余元

赵老师在2017-2020年担任中昂集团CFO兼董事长助理期间，从0到1搭建集团财务垂直管理体系，将集团所属六大区域公司、40多家子公司纳入集团统一集中财务管理体系、内控体系，财务工作实现了标准化、制度化、程序化、信息化；领导的财务部门多次获得集团优秀团队奖。

降税增效，节税5亿余元、平均节税20%以上

赵老师在担任中昂、江河、新奥等多家公司财务负责人期间，根据公司战略发展规划、股权架构、经营交易等各环节情况，利用国家税收政策，组织制定各公司税收筹划方案和土增税清算方案，并进行动态跟进落实，节税5亿余元、平均节税20%以上；其中，2014年作为某央企标的额16.2亿元股权并购项目收购谈判小组核心成员，全程参与项目谈判，积极协调税务机关出具交易环节不征税函，节税6000余万元，并成功收购该项目。

3、组织财税类专题培训——累计授课500+次、辅导学员超万人、累计交付咨询项目100+

2022- 2024年服务客户覆盖生产制造、贸易电商、餐饮酒店、医药医疗、汽车零部件、新能源、教育、地产、建筑、物业等多个行业，累计财税培训授课500+次，累计交付咨询项目100+，为中国500强、央企、上市公司、民企提供财务咨询及培训服务，影响财务人员、企业家学员超万人。

4、帮助企业共建财务系统，降本增效、提升利润、降低风险

2020- 2022年为企业提供财务战略规划、股权架构设计及优化、集团化财务管理、内控体系、税收筹划、优化财务核算体系、构建财务系统等财务指导服务；帮助客户发现财务、税务、内控方面的问题和潜在风险，并提出解决思路方案；帮助企业规范财务体系：包括财务战略、账务系统，税务系统，资金系统、制度、流程、内控等提供税收筹划与管理方案和优化措施，完成7个地产项目土增税筹划方案和动态更新方案，平均节税30%以上，并完成某地产项目土增清算工作，节税2000余万元。

【培训经验】

累计财税培训授课500+次，累计交付咨询项目100+，影响财务人员、企业家学员超万人

2020-2022年 某知名央企 《企业内部控制与风险管理》 2期

2021-2022年 北京知名外资企业 《财务团队如何创造价值，打造核心竞争力》2期

2022年 北京某教育集团 《如何搭建企业财务规范系统 》

2022年 河北某地产集团 《如何做好企业土地增值税清算与税务筹划》

2022年 北京某大型商业集团公司 《财务报表分析与经营分析》3期

2023年 北京某头部财税咨询公司 公开课《企业财务管控必修课》6期

2023年 北京某大型多元化集团公司 《如何做好企业全面预算管理》

2023年 江苏某医药公司 《如何进行企业利润管控》连续2期

2023年 北京某餐饮酒店 《新常态下的企业成本管控实务》

2023年 浙江某汽车企业 《非财务人员的财务管理》连续2期

2024年 北京某建筑集团 《企业如何做好税务管理与税务筹划》

2024年 内蒙某新能源企业 《企业如何做好税务管控》

2024年北京某头部财税咨询公司 公开课《大财务思维助力企业价值成长》5期

2024年河北某国有交建企业 《新《会计法》特训》

【理论体系】

【“大财务”体系终身推动者】成为大财务体系标准推动者，帮助企业构建财务战略、股权设计、投资融资、上市并购、风险管理、内控流程、成本控制、分析报告、信息系统、全面预算、税收筹划体系，为企业增加利润、减少风险、增加现金流。

【授课风格】

激情幽默：授课充满激情和幽默，富有感染力和亲和力，课堂氛围活跃。

聚焦实战：企业高层管理实战派出身，课程实战案例丰富，干货多，落地性强。

经验丰富：多年财税咨询和培训经验，在财税管理领域有丰富的方法论和成功案例。

互动性强：善于与学员互动，启发学员思考，对关键内容进行深层次剖析、解读。

【主讲课程】

财务类-非财务人员：（合适老板、股东、企业中、高层管理人员）

《企业财务管控必修课——老板财商课》（经典课程）

《如何进行企业利润管控——破解利润“密码”》（爆款课程）

《如何读懂财务报表，从财务视角透析企业运营内核——数字背后的秘密》

《内控管理与风险防范——让企业更赚钱、更值钱、更长寿“密码”》（爆款课程）

《如何做好企业全面预算管理——预算是企业战略落地的手段》

《非财务人员的财务管理——业财融合，创造价值》

《非财人员的财务修炼：大财务思维助力企业价值成长》

《如何做好公司股权架构设计——三层股权架构，让老板拿钱无忧》

财务类-财务人员：（合适CFO、财务总监、财务经理、财务主管、会计人员）

《如何搭建企业财务规范系统——财税合规、价值倍增 》（爆款课程）

《新《会计法》特训——会计成为高危职业，重罚财务造假》

《新常态下的企业成本管控实务——向管理要业绩》

《企业财务报表及分析与“驾驶舱”设计——财务预警，决策支持》

《新形势下企业如何做好现金流管理——现金为王，让企业不缺钱》

《财务人员职业发展及价值成长——跑赢数字化时代》（经典课程）

《财务团队如何创造企业价值，打造核心竞争力——转型升级，财务赋能》

《如何成长为的优秀财务经理/财务总监——打造财务铁军、为企业创造价值》

税务类

《“金税四期”大数据治税背景下，企业如何做好税务管控》（经典课程）

《大数据背景下，企业的税务评估与稽查风险应对》

《“金税四期”智慧税务背景下，企业如何做好税务管理与税务筹划》

《房地产财税必修课——降税增效，财务赋能》

《如何做好企业土地增值税清算与税务筹划——地产财务的葵花宝典》

中小企业老板必听课

《财税合规、价值倍增——如何做好初创企业财税管理？》

《企业财务管控必修课——老板财商课》

《如何进行企业利润管控——破解利润“密码”》

《如何做好公司股权架构设计——三层股权架构，让老板拿钱无忧》

【部分培训客户】

房地产、建筑业、物业：中昂地产、鹏渤地产（返聘）、怡海控股、江河创建、重庆鑫格建筑、纽约建设、广州金点物业、合和物业、怡海物业

能源、化工、烟草、农业：中国石化、中化国际、新奥集团（返聘）、中国烟草、中国林业

食品 、餐饮、酒店：燕京啤酒（返聘）、水岸花城酒店、江南里酒店、江苏小厨娘、北京明月三千里

零售 、贸易 、服务：北京幸福超市、汇金广场商贸、济南众康商贸、鹏润电影、瑞莱德

生产 、加工 、制造：丹东制药厂、河北金沙河、青岛三合山精密铸造、北京蓝畅机械

文化、教育：北京某高校、怡海幼儿园、北京小学怡海分校、北京八中怡海分校、鹏渤幼儿园、鹏渤小学、衡卓高中、为明教育

【部分咨询客户】

客户公司培训咨询内容项目成果

某知名央企、上市公司

（2020-2021）企业内部控制与风险管理，建立完善的内控体系。项目满意度达到99%，助力完善公司内控体系。提升管理干部内部控制与风险管理认知和能力，帮助企业做合规、促经营和反舞弊。

北京某知名外资集团公司

（2021-2022）财务人员必须掌握的财税知识和专业能力学员满意度达到100%，帮助财务人员更新财税知识。提升企业财税管理水平，帮助企业实现资金安全、高效，风险可控，节税有方，利润倍增。

北京某大型国有商业集团公司

（2022-2023）为财务人员讲授《财务报表分析与经营分析》这门课程，为管理层决策提供财务支持。建立财务报表分析系统，让财务人员通过财务数据与经营数据写出有价值的财务经营分析，提高财务人员分析水平。

北京某大型多元化集团

公司

（2022-2024）非财人员的财务管理：大财务思维助力企业价值成长。项目满意度达到98%，帮助管理干部拥有大财务思维。管理干部都学会了用大财务思维来理解业务逻辑，大大提高企业管理水平。

浙江某医药公司

2020-2021为浙江某医药公司提供被某上市公司收购股权咨询通过对客户被收购前的财务合规性尽调，调整增加利润1余亿元，提高了客户12倍估值，达到可客户的预期目标，协助完成了上市公司收购其股权。

北京某央企下属公司2023-2024

为北京某央企下属公司提供股权转让涉税咨询

根据客户需求，积极逐项落实股权转让相关税收减免政策，特别是在企业所得税、土地增值税方面，根据选择方式的不同，取得了主管税务机关的理解支持，达到了客户最有利结果，顺利完成股权转让。