培训对象：

房地产公司董事长、总经理、分管副总经理、财务总、投资总、相关模块负责人、公司法务及律师

课程收益：

1、全新程解析新环境下的不同阶段的投资测算操作方法;

2、数据解析全周期视角的投资测算操作流程与方法。

3、非典型性住宅项目投资测算的思路与操作要领

主要内容：

第一部分：新环境下的投资测算

1.投资测算的定义与项目全生命周期下投资测算的应用场景

（1）投资测算用于的主要定义——定义：通过输入信息的不断更新和成本条件的不断夯实，测算项目的各类经济指标以指导项目的获取决策、商务条件、落地优化、成本修正等

（2）全生命周期下投资测算的应用场景：

初判可研阶段：确定是否获取项目并执行何种商务条件的谈判

全策定案阶段：制定项目的整体开发方案并对各部门设定开发目标

落地调整阶段：监控项目运营情况并适时调整项目成本优化方向

2.投资测算表展示

（1）典型不同房企的测算表展示

（2）科目解读

（3）应用解读：如何读取投资测算表的关键信息，如何通过关键的数据信息来指导项目优化方向

3、投资测算的设计与应用原则

（1）阶段性原则：前期重效率，中期重运营，后期重成本

（2）条线原则：投资测算表填写的前期性准备工作

（3）公司的差异化视角：公司的能力构建对于投资测算的主要影响及优化方案

3.不同阶段下的投资测算

（1）初判可研阶段

（2）全策定案阶段

（3）落地调整阶段

4.投资测算的流程

（1）主要流程与组织构架

（2）投资部门人员在投资过程中的主要工作

（3）投资测算管理办法

5.投资测算的未来发展趋势及更新重点

（4）投资方案迭代——产业勾地、投融一体

（5）成本方案迭代——成本方案的经验数据迭代与设计方案的经验数据迭代

（6）运营方案迭代——运营方案的优化迭代

第二部分：用数据说话-投资测算的实战解析

1.城市背景及地块条件

（1）城市属性及地块区位的判定

（2）方案定位解析

2.户配及规划方案

（1）不同产品对规划方案的影响

（2）不同方案对投资测算的影响

3.测算演练及详解

（1）初判可研阶段的完整粗算案例

（2）祥判定案阶段的测算全流程解读

4.投资测算的主要优化方向

（1）投资政策优惠（招商引资）

（2）设计强排方案

（3）成本把控简述

（4）多地块联动的综合考量

5.谈判过程中的实用性简算

（1）数字战场的真刀真枪

（2）主要心算公式罗列

第三部分：非典型性住宅项目投资测算解析

1.非典型性住宅项目与典型性住宅项目的具体差异

（1）持有型物业与非持有型物业勾地类项目

（2）合作开发类（非百分百权益类）项目

（3）非完整开发周期类项目（在建工程收并购类）项目

2.非典型性住宅项目投资测算表的主要设计思路

（1）以典型住宅项目测算为主体进行投资测算，非典型部分出具退出方案或按成本计算

（2）持有型物业如自营需要进行持有型物业的现金流计算

（3）股权合作类项目需要重点考虑成本归属与税筹方案

3.非典型住宅项目的投资测算优化思路

（1）产业勾地类项目：产业物业的估值与退出

（2）合作开发类项目：股权合作的进入与退出节点，融资方案

（3）在建工程收并购类项目：成本规划与税筹方案

4.总结

曾小贤

讲师简介：

现任某标杆房企投拓总

原万科规划与投资总监

十余年房地产企业中高层管理经历，国家注册规划师，重庆大学本科毕业。曾任职于万科地产、时代地产等房开企业，常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等乙方设计机构，并曾在政府部门担任建管所代所长，经历房地产项目前期拓展所有角色。

任职房企期间：

主要负责城市更新、新城开发、特色小镇开发相关项目的对外拓展、投资分析及参与投后项目的规划设计管理，负责组织撰写投资报告、规划设计报告，并完成投资分析、模式分析、成本与现金流测算等工作。期间完整经历多个项目的投拓周期，涉及产业勾地、收并购、综合新城开发、ppp等多种项目类型，并成功签约苏州2000亩综合开发项目、宁波600亩产业勾地项目等。

主要参与的项目：

《德胜河沿线土地利用规划调整研究》——航道调整之后的沿线土地利用调整研究，主要涉及各类堆场、码头仓储用地及周边产业簇群的联动关系。

《泰州市老城区控制性详细规划设计》——对于泰州市老城片区的规划控制要素的研究，主要涉及历史文化元素的保存与开发、旧城地区的更新、生态要素的修复和控制以及城市形象的策划和城市设计元素的管控等。

《常州市清凉片区旧城更新规划及政策研究》——以政策为出发点的片区总体更新研究，主要目标是研究在新的旧更形式下政策机制的设定建议和探索方向，属于技术储备研究。

《江苏省常州市钟楼区空间发展战略研究》——常州市区划调整之后，下属区域编制的战略规划，主要是目标定位和发展路径的研究

《常州市武进区遥观镇总体规划》——镇总体规划

《深圳市南油大厦城市更新单元改造专项规划》——12公顷，旧城更新等

任常州某镇建管所代所长时从事的主要工作：

编制镇总体规划，全面统筹镇域土地出让计划，划定规划红线并设定土地出让条件，组织土地招拍挂，协调统筹镇域土地规划及土地指标等。

主讲课题：

《土地全周期开与产业勾地（土地二三级联动）与旧改（土地一二级联动）开发详解》

《产业勾地与城市更新案例详解》

《房地产全生命周期视角下的项目投资测算》

《新特殊经济形势下的房地产投资拓展体系、研判策略、投资模式与收并购投资执行、风险控制及实操案例深度解析》