主要解决的问题——

Q1：商务地产（办公楼）的本质是什么？与住宅、商业有何区

别？

Q2：商务地产（办公楼）的开发逻辑是什么？

Ｑ３：商务地产（办公楼）的盈利模式对产品配置造成怎成怎样

影响？

Q４：商务地产（办公楼）操作核心事项是什么？

Q５：商务地产（办公楼）的替代物业是什么？

第一章、写字楼本质——基础知识

一、写字楼的概念特点及发展历程

1、写字楼概念特点

2、写字楼发展历程——通过北京写字楼30发展历程，寻求写字

楼发展脉络；

3、开发写字楼优劣势分析——ＬＤ模式、ZL集团某项目拿地过

程；

二、写字楼分类及标准

1、甲级写字楼标准

2、乙级写字楼标准

3、商住写字楼标准

4、评判写字楼级别准则

第二章、写字楼能不能做——开发决策前置

三、写字楼的开发环境

1、自身条件——北京望京（曾经的睡成）VS北京亦庄（国家经

济开发区）；

2、市场环境

2.1宏观市场评判

2.2地产市场评判

3.3竞争市场评判

3、客户需求

3.1客户需求模型

3.2购买客户需求

3.3租赁客户需求

3.4外资客户需求——世界500强富士施乐承租特点、新加坡凯德

置地收购北京CBD某项目过程。

4、自身条件、市场环境、客户需求匹配度深度分析

四、写字楼的开发逻辑

1.住宅开发逻辑——ＷＫ的逻辑、ＸＨＷ的逻辑

2.商业开发逻辑——ＤＹＣ的逻辑

3.写字楼开发逻辑

五、写字楼盈利模式

1.盈利模式论证——持有＼销售＼租售并举模式分析

2.案例分享——ＡＬ集团收购＼ＨＭ中心项目＼ＤＭ集团项目

3.收购模式的神经刀——ＨＨ集团案例

4.前期决策案例——某集团上海虹桥商务区案例＼ＺＬ某项目否定开

发写字楼案例

第三章、写字楼做什么——写字楼定位及产品塑造

六、写字楼整体定位

1.项目定位方法

1.1核心问题的梳理

本体与市场环境的矛盾——北京时间国际项目案例

市场与客户需求的矛盾——星河湾的豪＼龙湖的园林＼万

科的户型＼恒大的眼见为实；

现实与未来的矛盾——太原某项目；

政府意愿与开发商掏钱的矛盾——天津响螺湾；

外来和尚与本土情节的矛盾——ＪＤ项目＼ＷＫ项目

1.2SWOT分析

2.定位内容

2.1功能定位

2.2主题定位

2.3档次定位

2.4形象定位

2.5客户定位

3.案例分享——富尔大厦＼北京国际中心

七、写字楼产品塑造

1.整体规划设计

1.1总体规划设计原则

1.2平面布局设计

1.3交通组织设计

2.建筑实体设计

2.1建筑风格

2.2结构设计

2.3层高设计

2.4大堂设计

2.5装修设计

2.6车位配比

3.机电设备

3.1电梯

3.2暖通

3.35A设备

4.配套环境

4.1广场设计

4.2商业配套

5.案例分享——北京银泰中心＼北京华贸中心

八、前期研究成果表现——设计任务书及部分失误设计案例

第四章、写字楼怎么做——营销实务

九、写字楼营销实务——ＪＣ广场＼ＴＤ时代中心＼ＳＯＨＯ中国案例

1.营销策略

1.1入市时机的选择

1.2租金、售价的制定

1.3折扣设定

1.4销控策略

1.5业务体搭建

1.6案场管理

2.推广策略

2.1推广主题

2.2推广费用

2.3推广渠道

2.4公关活动

2.5销售道具

3.案名设计

4.营销与推广的时间节点安排

十、写字楼物管要求

1.物管模式的分类

2.适用于不同企业的物管

3.物管介入的时间节点

十一、关于写字楼的发展复制模式论证

1.进入城市逻辑——HR、ＨＤ集团布局，WK新进城市要求

2.城市布局逻辑——城市地图的应用

3.复制要素——成功案例＼管控体系＼作业指导

十二、写字楼未来发展方向

第五章、写字楼不能做怎么办——项目其他发展方向

十三、酒店方向

1.酒店产品线——洲际＼雅高等

2.酒店管理公司运营模式——喜达屋标准五星级酒店

3.酒店投资收益——喜达屋标准五星级酒店

十四、公寓方向

1.公寓属性及分类

2.公寓的开发逻辑

3.公寓的开发决策

4.米公寓——公寓目前最好的做法

第六章、其他

十五、营销、顾问合作方的介入及谈判——乙方的管理

十六、标杆企业管控体系

李涛

讲师介绍：

某500强集团地产50强房企区域公司营销负责人

实战经验——

北大光华管理学院、清华大学成都分院、西南交大商业地产总裁研修班客座讲师。世界500强集团-地产50强房企城市综合体业务营销负责人。

专职城市综合体领域，擅长多类型产品前期研策及后期营销操作，能有效把控项目操作节点及技术要点，善于项目定位及产品线搭建、各类物业销售组织。

以后期实际操作指导前期拿地决策、产品规划设计等，以“互联网”思维整合营销，以生态圈思维整合渠道资源。

授课特点——

逻辑清晰、案例丰富，能够带动学员主动思考。

以地产操作线条为授课主题大纲，通过对于项目各个节点：拿地决策、定位研判、运营模式、产品操作、营销思维创新等内容进行课程分享。

主讲课程——

《城市综合体（偏商办）操作模式全方位解析》

《商务地产（办公楼）开发决策及盈利模式解析》

《房地产全生命周期视角下的拿地决策、产品决策与营销破局》

《全生命周期视角下二三线城市房地产拿地决策、强销模式及生态圈思维模式的渠道价值再造》

授课代表房企——

招商地产、合景泰富、电建地产、中天集团、特房集团、兴业地产、越秀地产、美的集团、首地集团、鼎峰集团、兴良地产、佰地地产、皇室集团、南国置业等国内数十家一线开发房企。