课程序言：

中国的房地产业，在突飞猛进十余年后，正面临着原材料、劳动力价格不断上升，利润不断摊薄的巨大变化，竞争日趋白热化下如何降本增效，提高企业竞争力? 如何从企业内部挖掘潜力、提升绩效？如何能够更好的应对诸如2020年初凶猛而至的疫情此类的黑天鹅事件？这些问题深深地困扰着房地产企业的管理者。

房地产企业对市场瞬息万变的态势变化做出及时、正确的响应，需要以完整、准确的数据为基础，进行精细化的解读，才能取得良好的效果。所以，除财务工作者以外，非财务专业管理者也必须学会读懂财务语言，了解业务背后的财务逻辑，进而为做出理性决策提供判断依据。

《房地产企业非财务管理人员之财务运管思维》课程，将投融资业务、全面预算、管理用财务报表与成本差异、本量利分析及绩效评价四方面有机融合，通过案例化展示，赋能广大学员透彻理解投融资活动，强化预算抓手，深化管理用报表的工具化运用，搭建本量利分析体系，优化绩效评价方法，确保公司经营管理目标的实现。

课程收益：

帮助房企管理者全面系统认识财务管理四大支柱

帮助房企管理者掌握常见财务管理的方法和工具

帮助房企管理人员掌握基本的财务风险识别和控制方法；

案例化深入解读房地产经营管理活动中的财务运管思维

帮助房企管理人员建立财务思维，提升科学决策和管理能力。

学员对象：

房地产企业董事长、总经理、项目负责人、相关非财务背景的中高层管理人员

课程大纲：

引言： 房地产管理人员为什么要懂财务？

1、现代企业的本质

2、会计是企业的“语言”

3、资金是企业的“血液”

4、利润创造是企业的“能力”

5、风险防范是企业的“体质”

6、不懂财务可能造成违法

一、房地产企业投融资体系

模块一 各业态投融资要点

1、住宅地产

（1）住宅需求

（2）预售、多种融资方式

2、办公地产

（1）办公楼需求

（2）CMBS、REITs、保险资金等长期持有型的资金

举例：一线城市的办公楼市场

3、商业地产

（1）商场需求: 就业，消费者年龄段、生活方式、花费和信心等.

加入娱乐和休闲的功能......

（2）长期持有型资金

4、文旅地产

（1）旅游、休闲、养生和养老的区别

（2）各类资金

模块二 银行保险类投融资

1、银行贷款(开发贷款、个人按揭、委托贷款和并购贷款）

（1）贷款难度加大

银行放贷规模缩小

中小开发商和三四线开发商......

（2）最新监管部门相关政策

2、不动产信托

（1）恢复和整顿

（2）要求严格程度高于银行

......

3、房地产保险

（1）险资不能参与住宅开发和投资

（2）险资参与非住宅项目的情况

模块三 证券基金类投融资

1、债券（企业债、公司债）

（1）债券介绍

（2）发债历史

（3）海外发债

（4）万科和龙湖公司债券、海外中国房地产公司债券案例分析

2、股票（IPO、再融资）

（1）IPO缘由

（2）再融资现状

3、房地产私募基金和资产管理计划

（1）房地产私募股权基金的内容

（2）当前房地产私募股权基金主要投资哪些项目?

（3）房地产私募股权基金要素

（4）证监会最新政策和私募基金的发展策略

（5）房地产资产管理计划

4、资产证券化

（1）房地产资产证券化的内容

（2）房地产资产证券化案例分析

（3）《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》

（4）房地产资产证券化的基础资产、价格和增信

模块四 并购重组、轻资产运营及其它投融资

1、资产并购&股权并购

（1）各自优缺点

2、债务重组

（1）债务重组的各种具体形式

（2）主要优缺点

3、合并&分立

（1）各种具体形式

（2）主要优缺点

4、并购重组流程和主要风险及案例分析

（1）房地产并购的一般流程

（2）主要风险

（3）某集团并购案例分析

5、轻资产化运作及案例分析

（1）轻资产化介绍

（2）万达模式

（3）蓝城“基金+代建”方式合作拿地开发

（4）模式设计和方法

二、房地产公司全面预算体系

模块一 企业预算管理体系

1、全面预算含义及流程设计

（1）中国房地产企业面临的问题

（2）全面预算包括什么？

（3）预算管理的流程设计

2、全面预算管理实施

（1）管理层的重视程度

（2）财务转型的必要性

（3）交流沟通的不同方式

（4）需完善的配套制度

3、预算认知偏差

（1）可能存在的认知问题

（2）其他影响因素

模块二 预算目标与财务预测

1、预算目标体系

（1）目标管理

（2）指标类别体系

2、经营财务预测

（1）项目预测

（2）销售预测

（3）利润预测

（4）资金预测

3、预算目标确定和测算

（1）确定目标原则

（2）测算实例

4、预算松弛 or not？

（1）预算松弛的定义和出现原因

（2）预算松弛问题的解决

模块三 项目预算编制程序和方法

1、编制程序

（1）编制参与组织

（2）程序总图

2、编制方法

（1）各主要方法介绍和各自优缺点

零基VS增量/固定VS弹性/定期VS滚动

（2）具体方法

基数法 比率法 比重法......

（3）逻辑算法

3、编制前有关问题

（1）预算编制准备

（2）交流沟通

（3）编制表格

（4）预算申报

4、具体步骤

（1）收入预算编制

（2）目标成本

（3）开发成本

（4）销售费用

（5）现金预算

5、项目预算准备费

（1）预算准备费计提

（2）预算准备费审批

6、预算汇总和报批

模块四 项目预算控制

1、项目预算审批

（1）授权审批

（2）预算审批

（3）立项审批

2、项目全流程管控

（1）以合同管理为基础，加强成本控制

（2）做好规划设计阶段的成本控制

（3）建立工程洽商制度，降低工程成本

3、预算执行反馈和差异分析

（1）预算反馈采用预算执行报告的形式进行

（2）分析报告编制的要点

4、调整机制

三、房地产公司管理用财务报表体系及成本差异分析方法

模块一 财务比率分析

1、财务报表分析方法

（1）比较分析法

（2）因素分析法

举例...

2、财务比率体系

（1）短期偿债能力比率

（2）长期偿债能力比率

（3）营运能力比率

（4）盈利能力比率

（5）市价比率

（6）杜邦分析体系

举例...

模块二 管理用财务报表体系介绍

1、管理用资产负债表

（1）区分经营资产和金融资产

（2）区分经营负债和金融负债

2、管理用利润表

（1）区分经营损益和金融损益

（2）管理用利润表的构造

3、管理用现金流量表

（1）区分经营现金流量和金融现金流量

（2）现金流量的确定

举例...

模块三 财务预测

1、融资总需求

2、外部资本需求的测算

3、内含增长率

4、可持续增长率

举例...

模块四 成本差异分析

1、标准成本的种类和制定

（1）标准成本的概念

（2）标准成本的种类

（3）标准成本的制定

2、标准成本的差异分析

（1）变动成本（直接材料、直接人工、变动开发间接费用）的差异分析

（2）固定开发间接费用的差异分析

举例...

四、房地产公司的本量利分析方法和绩效评价框架

模块一 本量利分析方法

1、成本性态分析

（1）固定成本

（2）变动成本

（3）混合成本

2、成本、数量和利润分析

（1）成本、数量和利润的关系

（2）盈亏临界点分析

（3）敏感分析

举例...

模块二 内部业绩评价

1、成本中心的业绩评价

（1）成本中心简介

（2）责任成本

2、利润中心的业绩评价

（1）利润中心的考核指标

（2）内部转移价格

3、投资中心的业绩评价

（1）投资报酬率

（2）剩余收益

（3）内部业绩报告与考核

举例...

模块三 外部业绩评价

1、经济增加值

（1）分类和计算

（2）简化的经济增加值

举例...

2、市场增加值

3、平衡计分卡

（1）平衡计分卡框架

（2）平衡计分卡与企业战略管理

（3）平衡计分卡与传统业绩评价系统的区别\

举例...

模块四 阿米巴经营模式

1、模式概述

2、阿米巴经营的推进

3、阿米巴经营与中国

举例...

总结 讨论 问答

武晨

讲师简介：

房地产财务管理实战专家， 经济学硕士

近20年财务从业经历

原TOP20强地产公司财务高管

CPA（注册会计师）CTA（注册税务师）

CPV（注册资产评估师）CMA（注册管理会计师）

全国税务领军人才房地产财税咨询顾问兼任多家培训机构财税讲师多家企业（包括且不限于上市公司）的财税专家顾问。曾任上海税务局7年，全面从事过征收、管理、稽查、评估等所有职能条线，期间进行多场政策宣讲辅导，擅长房地产企业土增税清算和企业所得税汇算清缴、营改增、重大并购重组、反避税等中高端财税事项。

武老师近二十年财务经历中，先后以税务负责人、财务高管等身份为互联网大型集团、地产TOP20企业服务，具体负责金融企业营改增业财系统改造、集团化税务统筹管理（包括但不限税务风控、税务筹划、并购重组、反避税等特殊复杂事项）、房地产&建筑企业财税日常管理及筹划工作，专业基础扎实，实战经验丰富。同时，擅长地产、财经金融等领域各业态、各市场热点问题及普及型知识传播讲解。

项目经历：

（1）XX商办项目股权收购尽调项目

（2）XX法拍项目

（3）XX公司与XX公司吸收合并特殊性重组税务筹划项目

（4）XX项目土增税清算/房产税筹划项目

（5）XX项目研发费加计扣除

（6）XX公司高新技术企业资质全流程申请

（7）XX外资企业转让定价同期资料准备及税务谈判

（8）XX区域集团统借统还&关联方资金拆借税企争议协调

（9）XX公司税收核定事项

（10）XXX集团企业所得税汇算清缴鉴证及全税种健康体检......

主讲课程：

《企业并购重组要点透视》

《跨境税收实务》

《主要投融资模式税务风险解析》

《中高净值个人所得税新体系探究》

《最新财税政策解析》

《国地税合并下各税种风控要点》

《土地增值税清算技巧解析》

《建安企业税务风控与筹划对策》

《个人所得税纵览与特殊问题解析》

《最新企业会计准则解读》

《企业所得税汇算清缴及风险管理》

《研发费加计扣除及高新技术企业税务优惠解读》

《教你读财报》

《企业内控系统全流程及风险管理》

《全面预算管理》

《本量利分析及内外部绩效评价》

《各行业会计核算体系解读》

曾服务过部分房地产企业：

碧桂园、融创、中梁、中海、绿地、绿城、蓝城、融信、景瑞、中昂、泛美 、金浦 、上实、金地、嘉宝新菊、上海嘉定房地产、外冈房地产、舜亭..等