【课程背景】

项目是房企经营管理的基本单元，项目总是项目管理团队的核心，需要对开发项目的经营和管理负责，不仅要覆盖开发全过程的管理，更包括项目经营的利润指标和最终交付的产品。因此，如何成为优秀项目总并统领把控好项目目标，是项目成功与否的关键。

项目总的总体素质要求和管理要点首先是“带好团队、用好人”，即打破部门间的技术壁垒统筹好团队，在管控上项目总要做到懂而不是会。

在专业能力项目统领上，项目总要抓好项目开发全流程的核心要点，并紧紧抓住成功的三个关键：土地投资决定项目成败的70%，要永远放在第一位；设计成本占到总成本的70%，要做好图纸会审、产品定位和相关工作；前期策划、方案确认决定运营成功的70%，要参与到前期策划设计。

项目总遇到的痛点，在工程上的前期设计和招采，进度、成本等，如何前置把问题解决在前段？如何控制施工进度、合约界面、过程成本、项目风险及如何解决过程常见的质量通病？在管理上职能部门本位主义严重，专业部门各自为政、跨部门协作费时费心，如何掌握沟通技巧、高效协调资源，让员工快乐阳光工作？在外部如何与合作供方及政府监管部门谈判以获得更好的项目支持？这些都是项目管理中常见的问题，也是本课程分析研究的重点。

【课程收益】

本课程通过对房地产项目的开发和经营为目标，着眼项目公司总经理岗位的职责和胜任能力的辨识，全面系统地掌握的房地产项目管理的操盘能力，同时着重分析解决项目内、外的管控实际难题。适合项目公司董事会、集团或区域总部、项目总、及其率领的团队等不同角色，全面了解房地产业务管控系统，以及项目开发全过程关键点管控的各环节，从而为胜任项目经营和管理的能力提升设定目标；课程同时覆盖项目总核心能力提升的路径和方法、技巧等的传授，以及项目开发各阶段的专业化、规范化、制度化等科学决策的工作方法和技能的传授。整体提升受训项目总的专业素养和履职能力，整体提高项目运作的科学性，降低项目风险，打造职业化的房地产企业项目经理人队伍。

【课程对象】

1、房地产企业总裁、分管副总裁、总工、项目总经理、驻项目职能部门总经理

2、房地产企业拟按项目总经理标准培养的各专业部门经理

3、项目总经理储备人才、职能负责人（营销/财务/工程/设计/采购/成本运营等）

【课程大纲】

一、带好团队用好人

1、自身标准：

有境界、有高度、具责任心，体现在具宏观视野、专业水准、综合素养等；

严于律己、做好表率、勇于担当；

“知人善用”是要务；

要有系统管控方法（案例分享管理目标、专业要点的方法、控制论）；

完成项目任务，同时带出一支有境界、专业扎实、管理规范的过硬队伍。

2、组织架构搭建：

建立起体系健全、职责明确、管理高效的公司组织架构，岗位职责。

3、人力资源管理：

人是一切根本！好产品---好公司---好制度---好人才！

人才成长内部选拔结合外部引入竞争机制；

“引的进”、“留的住”、“用的好”的机制要点。

薪酬、绩效、考核体系要富有挑战性、创造性：

A+定好薪酬体系（薪酬绩效委员会）；

A做好绩效、考评和激励奖罚。

4、建立培训、学习体系：

培训、学习是公司成长的内生动力！

建立系统学习培训计划，包括专业、管理、综合等；

学以致用，培训与实践相结合。

二、计划体系、项目节点全明了

1、制定完整项目开发总计划

2、计划体系分解及节点里程碑：

年度、半年度、季度、月度计划分解；

营销、工程、财务成本、经营等各专业、部门计划分解:

（1）项目开发进度计划

（2）项目目标成本计划

（3）项目资金投入计划

（4）项目销售收入计划

（5）项目销售回款计划

（6）项目经营收益计划

（7）项目现金流平衡计划

确认开工、开盘、竣工、交付等各里程碑节点。

3、计划执行督导：

计划任务、经营绩效考评责任状；

计划执行工作例会制度：

计划执行自查自报、例行检查、抽查、现场核检制度；

各节点里程碑计划执行检查制度；

全程管控计划执行反馈、预警、纠偏体系。

三、为了为去一本账

项目总一定要成本有数，资金落实，现金流平衡和税收事前合理统筹！

1、项目综合成本测算、控制及预决算：

项目综合成本测算表解析；

成本控制、工程预决算。

2、项目资金组织、融资

3、项目现金流及开发、销售计划对应：

项目现金流平衡；

开发、销售计划与项目现金流对应。

4、税收统筹：

事前做好项目税收统筹安排。

四、核心要点（专业）亲自抓

1、投资决策、选址拿地：

“地”的历史演化及发展；

拿地程序：宏观、中观、微观要求；

拿地实务及评估决策。

2、调研、策划、项目定位：

市场调研要点；

项目策划、定位。

3、方案设计、论证、评审及确认：“案头功夫、兹事体大”！

项目开发的重中之重——规划方案；

“好方案”的具体内涵；

方案设计的组织、程序及开展；

方案设计的论证、评审及确定。

4、项目营销类开展（推广策划、销售、后台系统）：

5、项目工程类管理（设计、前期、工程施工）：

（1）、设计管理：做到不如算的，算的不如画的！

勘查、桩型及深基坑围护方案的统一；

施工图设计管理：

景观设计管理：

各市政综合及场外设计等；

各设计技术交底；

设计与前期报、验，工程实施配合等。

（2）、项目前期报批、验收：

五证二书---项目前期报建报批的节点与成果：

前期与设计、工程实施的技术、程序关联性；

前期与项目成本（优惠政策、规费）关联性；

前期报批与后期验收的关联性。

6、 工程实施营造（主体、园林、场外）：

项目质量的具体呈现！

（1）、工程管理目标：

质量、进度、成本三位一体，加上安全和文明；

（2）、设计是工程质量、成本的关键阶段：

图纸质量是施工质量的基础；

设计技术交底，是施工的保障；

现场技术指导，贯彻项目过程。

（3）、工程准备---重要性不亚于实施：

工程量清单编制、标书制定；

总包、园林、监理、材料、设备等考察：

投标、开标及合同签定、管理：

施工大纲、计划、总平面布置审查；

监理工作大纲审查；

施工现场工作准备等。

（4）、工程进度管理：

（5）、工程质量管理：

事前控制：

事中控制：

事后控制：

工程质量检查体系。

（6）、项目竣工验收：

主体工程竣工验收：

项目综合竣工验收；

项目档案移交归档；

项目后评价。

黄明玉

资深房地产项目投资开发专家

曾任蓝城、绿城集团项目总经理

清华大学、浙江工业大学、浙江经贸大学房地产总裁班客座教授

资深房地产项目实战操盘手，拥有近30年房地产项目开发经验，参与开发项目近二十个。曾主持开发“西子城市花园”、“林语别墅”、“阿卡迪亚”、“长赢·御龙湾”等多个成功案例。

黄老师理论知识体系完备，具备战略层面把控宏观发展形势及项目投资决策经验，又有住宅、商业项目实务管控层面的市场研究、项目定位、规划设计、工程施工、营销管理、招商运营、财务成本、税收控制、竣工验收及交付管理等全程开发经验。授课深受欢迎，务实、系统、接地气。

近期部分授课企业

清华大学房地产总裁班、浙江工业大学、浙江经贸大学、绿城集团、蓝城集团、秋实地产集团、外海集团、长业控股等