课程背景：

本课程将从成本管理视角重新审视房地产企业税务规划的逻辑与方法，形成以价值链优化为主导，业财融合为基础，精准量化为依据，风险管控为保障的全新税务规划体系。不仅可以帮助企业人员对房地产企业的税务规划有更深刻更全面的认识，还可以学会很多精准量化的分析方法，有助成为房地产行业税务规划实战高手。

课程收益：

1、建立新形势下税务规划新思维；

2、了解成本规划的业财融合要求；

3、学会成本规划的价值链优化方法；

4、掌握成本规划的精准定量分析方法。

课程对象：

企业中高层管理者、财务总监、财务经理及财务人员等

课程方式：

讲师讲授、案例分析、讨论提问、互动点评、课程总结

课程大纲

第一讲 大数据环境下税务管理新思维

1、大数据时代及疫情防控常态宏观调控下房地产开发企业将面临哪些税收新形势？

2、房地产企业为什么要基于成本进行税务规划？

3、税务规划为什么强调业财融合？

4、房地产企业成本管理与税务规划策略

第二讲 土地取得成本的税务规划与价值链优化

一、房地产企业土地取得的主要方式及涉税难点问题

二、净地招拍挂取得土地的成本规划

1、多地块、多业态、混业经营拿地策略的制定案例分析

2、集团拿地,子公司异地开发模式的税务风险控制与规划

3、土地出让金分期付款的利息是否属于土地成本？土地增值税税前可否加计扣除？

4、土地招拍挂佣金是否属于土地成本？土地增值税前可否加计扣除？

5、六种土地出让金返还方式如何进行税务处理？

6、《契税法》有哪些新变化？如何协调契税计税依据和土地增值税加计扣除？

7、土地价款抵减销售额三个税种纳税处理的区别？如何处理对企业更有利？

三、毛地出让取得土地的成本规划

1、支付补偿款是否扣缴税款？

2、支付被拆迁户的地上建筑物以及有形动产的补偿是否免征增值税？有何最新规定？

3、支付钉子户的补偿如何扣除？是否应代扣代缴个人所得税？

4、拆迁还房如何缴纳契税？何时缴纳？计税基础如何确定？

5、拆迁还房增值税视同销售价格如何确定？以交房时点确认还是以拆迁时点确认？

6、拆迁补偿成本如何确认？

7、多个项目公司共同拆迁补偿成本如何处理？是否需要分摊？

四、股权收购取得土地及收购在建工程

1、股权收购取得土地的涉税风险分析

2、最高股权收购价格的确定方法与案例分析

3、收购在建工程与收购股权的区别？

4、开发投资额达到25%如何确认？投资额没达到25%如何才能转让？

5、转让在建工程如何缴纳增值税？可否抵减土地价款？

6、收购方契税如何计算？包不包括地上建筑物价格？

7、收购方购买在建工程增值税如何处理？是抵扣进项还是抵减销售额？

第三讲 开发成本的税务规划与价值链优化

一、前期工程费的税务规划与价值链优化

1、项目立项的业财融合要求与案例实操

2、同一项目不同业态的设计合同应如何签订？

3、管理费用和前期工程费能否合理转换？

二、建筑安装工程费的税务规划与价值链优化

1、建安工程的价值链优化策略及挂靠经营风险规避

2、建筑工程发包模式如何选择？

3、建筑安装合同主要涉税条款签订技巧

4、甲供水泥加工混凝土是否可行？可否差额开票？应如何操作？

5、甲供工程业务处理方式有哪些？外购设备负责安装分开核算有利还是不分开核算有利？怎样根据设备和安装费比例确定核算方法及开票税率？

6、甲供水电费的会计与税务处理

7、房地产企业虚增成本的手段及稽查手段

三、基础设施费

1、房地产企业要不要成立园林绿化公司

2、种植和绿化是否应该分设？

3、种植业采用何种企业形式？

4、绿化施工是自营还是外包？

5、园林绿化的核算与发票开具有何税务风险？

四、公共配套费

1、配套设施的处理原则和依据

2、建成后属于全体业主所有是否视同销售？成本如何扣除？如何证明属于全体业主所有？

3、建成后无偿移交政府公用事业单位的是否视同销售？成本如何扣除？如何证明无偿移交给政府公用事业单位？

4、有偿移交给政府相关部门的，收到的补偿款是否缴纳增值税？企业所得税是做收入还是冲成本？土地增值税是做收入还是冲成本？

5、作为拿地条件无偿在小区外配建公共配套如何处理？如果政府为此给与一定补偿如何处理？

6、配套设施转为自用如何处理？再销售土地增值税如何计算？如何避免决策失误？

五、借款利息的纳税处理与风险防范

1、房地产融资“三条红线”对地产企业的影响及风险分析

2、集团公司资金集中管理的税务风险

3、关联方借款收利息划算还是不收利息划算？风险如何规避？

4、关联企业借款不收利息是否需要视同销售？如何操作才合规？

5、老板个人将银行贷款借给项目公司，利息如何处理？是否增加公司税收成本？如何解决？

6、老板个人巨额资金借给项目公司有何税务风险？如何解决？

7、关联方借款不收取利息，大额往来款挂帐如何处理？

8、借款利息扣除债资比例如何准确把握？超过债资比如何才能扣除？

9、资本化利息超标的调整方法

10、如何把握土地增值税利息据实扣除的条件？什么是能按照项目合理分摊？如何分摊？

11、据实扣除资本化利息的起止时点

12、利息扣除方法的选择与限制

第四讲 房地产企业完工年度与清算年度成本结转与分摊技巧

一、成本对象

1、房地产企业如何确定成本对象？何时确定成本对象？

2、成本对象与清算单位的区别与联系

3、成本分摊的误区

4、开发成本核算实例

二、成本分摊技巧与风险防范

1、土地成本成本分摊技巧

2、利息分摊技巧

3、土地增值税、企业所得税与增值税下土地成本分配标准的异同

4、层高系数法的运用规则要求与具体计算

5、地下车位成本分摊技巧

⑴ 无产权车位分摊土地成本吗？

⑵ 有产权不计入容积率的地下车位分摊土地成本吗？

⑶ 建安成本应如何分摊给地下车位？如何用直接成本法减少地下车位的成本？

三、完工年度计税成本计算及成本结转技巧

1、会计成本如何调整为计税成本？

2、预提成本方法及案例

3、完工年度发票未到汇算清缴如何应对？有几种处理技巧？

四、土地增值税清算年度成本计算与结转技巧

1、成本分摊预案

2、清算模拟预案

结语：主要内容回顾、现场答疑解惑

李华

李华老师 房地产实战培训专家

注册会计师

注册税务师

现任：知名会计师事务所培训部 部长

知名会计师事务所十六年工作经验

擅长领域：

会计准则讲解、税收筹划、税收风险识别与防范、税务稽查应对技巧、全面预算管理、绩效评价、财务管理与分析等

→从事财税工作16年，累计开展培训600多场次。

李老师于2004年考取注册会计师证书，于2005年加入大型会计师事务所，有16年财税工作经验，曾负责过锦州石化集团、益康生物、三耐集团等多家公司的年报审计、改制审计、IPO审计等；为兵器集团、三角轮胎、黑龙江珍宝岛药业、深圳飞亚达、广州白云山医院集团等多家上市公司；为鑫多利、三橡集团等创业版公司；为中建一局、中建六局、中建八局、泛华集团、泛北集团等地产公司，为辽宁省地矿集团、交投集团、农业银行等国有企业进行过财务辅导。

曾受邀为辽宁省证监局、北京证监局为管辖内上市公司授课，受邀辽宁省注册会计师协会为辽宁辖区会计师事务所股东授课。受邀辽宁省国资委为省属领导干部培训；曾在东奥会计网校讲解注册会计师会计、税法等课程。曾为中税网讲解管理会计师考前辅导及公开课宣讲等课程 。

部分授课案例：

● 中国兵器集团 《新会计准则实务操作》 持续返聘12期

通过企业内部专题培训，使企业600多名财务人员，对2014年修订的七个新会计准则有了深刻的理解，知晓准则的修订背景及准则主要变化要点，以及在新会计准则如何实务中落地，使得企业能在准则规范范围内选择对自己最有利的会计政策。

● 中建八局 《建安企业新收入准则实务操作》 持续返聘10期

通过对企业内部专题培训，向企业800多名财务人员，讲授了新修订的收入准则的出台背景与深层原因，以及取消建造合同准则后对建筑施工企业有哪些影响？新旧准则之间存在哪些显著差异？新准则会计和税法之间有哪些差异？课程以大量案例分析，透彻剖析准则原文，掌握准则规范的核心关键；并对案例进行延伸思考，讲解在新收入准则的框架下，对企业的合同签署、内部控制流程、财务核算等如何做好执行新收入准则的衔接，以实现企业的战略目标与财务目标。

● 黑龙江珍宝岛公司 《报表分析与业财融合》 持续返聘3期

通过该次企业内部专题培训，使企业60多名财务人员了解了应该如何对财务报表进行分析，财务报表分析不仅是算算财务比率指标，及会计科目的增减变化，而是能够透过财务报表的数字，使报表使用者正在了解企业的生产经营活动，并从报表结果揭示经营中存在的问题，并尝试以业财融合的思路给企业解决方案。

● 交通银行 《如何分析企业报表》 持续返聘3期

通过对银行内部的专题培训，使100多名银行人员在审核些企业的财务报表时，能够深刻理解财务报表每个科目的核算内容及可能存在的核算问题，能够学会审核企业三张主表即资产负债表、利润表及现金流量表之间的勾稽关系。能够对企业财务报表舞弊方法有比较清晰的了解，对银行人员审核企业报表具有比较大的帮助作用。

● 交投集团 《企业财务知识竞赛辅导》 持续返聘4期

通过对交投集团拟参加集团财务知识竞赛的30多名财务人员，详细讲解竞赛类的题目，讲解题目的涉及的知识点、会计原理及答题技巧，并设计模拟试题，最终企业在竞赛中收获了理想的成绩 。

部分咨询筹划项目客户：

▲为辽宁某电脑公司提供“节税筹划”，实现企业所得税节税500多万元；

▲为某房地产提供“公司股权转让节税筹划”，实现节税300多万元；

授课风格：

逻辑思维强，案例精心选择、通俗易懂，理论与实际操作联系紧密；

对于企业运营中遇到的具体问题能给予针对性解答；

讲课幽默风趣，善于将案例融入理论，使学员在轻松的氛围中学会专业技能和知识，解决实务问题。

主讲课程：

《报表分析与业财融合》

《如何搭建公司股权架构进行节税》

《房地产建筑企业如何应对税务稽查》

《房地产企业商业模式创新与资本运作》

《建筑施工企业新会计准则实务及新政讲解》

《2021房地产建筑企业汇算清缴年终关账与税务风险自查补救》

《房地产企业基于成本管理与业财融合的税务规划及价值链优化》

培训过的部分客户：

中国兵器集团、长春一汽、中建八局、中建六局、溢多利生物科技、广州白云山制药、粤水电、三角轮胎、中国证监会北京证监局、辽宁省注册会计师协会、辽宁省国资委、哈尔滨珍宝岛制药、铁煤集团等