课程大纲

一、土地一级开发整体方案策划

1.土地一级开发及运营的认知

(1) 一级土地开发项目的主动与被动选择

(2)一级土地开发中土地价值的有效挖掘

(3)一级土地的经济技术可行性研判（结合案例）

2.全国各地对于一级土地开发执行深度的对比表

二、土地一级开发与运营实施流程及关键节点

1.一级土地整理与运营常规流程图解析

案例：某项目一级开发整理

2.一级土地项目开发及运营的重点管理

（1）一级土地整体战略定位

（2）项目开发步骤及强度

（3）开发周期策略

3.一级土地开发运营管理

（1）一级土地分期出让时序

（2）一级土地分期开发策略与项目勾地策划

（3）一级项目优惠政策的策划与公关获取

4.土地一级开发核心内容

（1）土地总体规划（土地指标获取，土地整理及征用等）、城市规划（总体规划、控制性详细规划等）

（2）道路、公共空间、公共节点景观、水电气等公共配套、房屋拆迁及安置、附属工程等(派出所、学校、体育馆、安置房、公租房等)

（3）产品定位、设计前置化、工程管理三大目标、销售策略与技巧、物业运营等二级开发重点板块

案例：WK、ZX等名企案例比较分析

（4）一级转二级的关键点（核定挂牌价、设置门槛条件、补充协议的签订、利用瑕疵问题延缓进度）

三、土地一级开发及运营的项目经济测算

1.出售型物业土地获取前的静态测算

案例：LH公司项目拿地前测静态测算表

2.出售型房地产项目动态测算表分解

案例：xx项目测算表详解

3.长期持有型物业的经济测算模型

案例：xxx花园城持有型物业测算表

四、土地一级开发及运营项目的运作风险

1.具体风险问题（结合N个案例）

（1）交易方风险

（2）国家及当地法律、法规变动风险

（3）人脉风险（政府换届等）

（4）融资风险（地方政府债务问题）

2. 风险控制策略及手段

（1）合理分配资金，滚动开发

（2）品牌开发企业的一级开发及运营风控

（3）人脉平台的建立、维护与监控

（4）政策空白点的机会把握

五、土地一级开发及运营项目成本控制

1. 土地增值税的合理计算与减免策略

2. 一级开发中的各种税费的减免策略

3. 土地价款支付的谈判和执行

4. 缴税的应用技巧

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六、土地一级开发项目的营销策略及成功案例

1.一级地块开发的包装与推广

（1）一级土地推广的特点及模式

（2）土地营销艺术的分析

案例：xx半岛土地营销

案例分享：都江堰项目土地一二级联动开发

七、一级土地开发及运营；产业地产、文旅地产、特色小镇的土地研判及开发策略

一、一级土地开发及运营的核心要点

1、一级土地开发方式类别与盈利方式

2、一级土地开发常见模式及操作要点

3、一级土地开发的风险及规避方式

4、一级土地开发的进入与退出模式

5、全国土地一级开发典型案例

二、一级土地开发的土地研判关键点及典型案例分析

1、产业地产的开发成功要素、开发策略、风控及土地研判关键点

2、文旅地产的开发成功要素、开发策略、风控及土地研判关键点

3、特色小镇的开发成功要素、开发策略、风控及土地研判关键点

4、产业、文旅、小镇典型案例解读及借鉴点

杨凡

杨凡老师

东南大学建筑设计研究所在职研究生班毕业。

国家注册建筑师，高级工程师，国内资深土地拓展运营专家

曾任江苏亚东建发集团总工办副主任，副总工程师

南京百胜麒麟建设发展有限公司副总经理兼总建筑师

苏宁环球集团南京浦东建设开发有限公司副总经理兼设计总监

吉林市苏宁环球有限公司常务副总经理

江苏九洲投资集团地产中心副总经理兼总建筑师

北大、清华等高校房地产MBA班特聘讲师。

杨老师长期从事房地产一线开发管理工作是房地产土地拓展运营专家，房地产行业最受欢迎的讲师之一，有近20余年房地产行业实操管理经验。对房地产开发的各个业务链条均有涉足，特别是对房地产前期开发、建筑设计、成本管理等模块有深入的研究和系统的总结。能集思广益，善于整合资源并为企业提供可持续进步的技术管理正能量，擅长项目执行和监管方面的统筹协调工作，在一、二级开发实践中有突出的业绩。

授课风格：

幽默风趣、生动形象、通俗易懂、案例丰富、理论与实操结合。

主讲课程：

《一级土地开发及运营》

《土地一二级联动开发管理及实战案例分享》

《房地产一二级开发模式、土地拓展及规划设计》

《土地一级开发及一二级联动开发的成本合约管理》

《土地开发模式与流程；一二级联动开发问题与案例解析》

《土地渠道拓展策略借鉴、拿地模式创新及风险规避能力突破》

服务过的客户：

葛洲坝、红星美凯龙、国控集团、北控集团、中房集团、天庆房产、宝冶集团、兴东置业、粤海地产、金秀湖集团、苏州工业园区、福州规划设计总院、鑫成集团等一百多家企业